En el mundo inmobiliario, conocer las características y dimensiones legales exactas de una propiedad es fundamental tanto para propietarios como para compradores. Los detalles que aparecen en el Registro de la Propiedad deben ser precisos y fidedignos, ya que cualquier discrepancia puede generar complicaciones legales y afectar el valor del inmueble.
Una de las situaciones que pueden surgir en este contexto es el exceso de cabida. Esta circunstancia, aunque pueda parecer un simple error técnico o administrativo, puede tener implicancias serias. Desde dificultades en la venta hasta problemas con la tasación y el pago de impuestos. Este artículo explorará en detalle qué es el exceso de cabida, cómo surge, sus consecuencias y cómo puede resolverse.
El exceso de cabida se refiere a la discrepancia entre la superficie real de un inmueble y la superficie que está inscrita en el Registro de la Propiedad. En términos más simples, es cuando la propiedad, en realidad, tiene más metros cuadrados de los que oficialmente se han declarado y registrado.
Lectura recomendada: ¿Qué es el Registro de la Propiedad?
La situación del exceso de cabida puede surgir por diversas razones:
Es crucial corregir el exceso de cabida porque, si bien inicialmente podría parecer beneficioso tener más propiedad de la que se declara (por ejemplo, para pagar menos impuestos), en la práctica puede generar problemas legales, dificultades al vender un inmueble o al tratar de obtener un crédito hipotecario basado en el valor de la propiedad, entre otros inconvenientes.
Tal y como hemos mencionado, cuando la superficie real de un inmueble no coincide con la registrada en el Registro de la Propiedad, estamos ante una situación de exceso de cabida. Las implicaciones de esta discrepancia pueden afectar a propietarios, compradores y cualquier parte interesada en la propiedad.
Es evidente que el exceso de cabida no es un tema menor en el ámbito inmobiliario. Aunque en un principio pueda parecer una mera formalidad, las repercusiones legales, económicas y prácticas que puede acarrear hacen esencial su rectificación. Te explicamos en una tabla los aspectos más importantes:
Problemas legales | Irregularidad registral |
Posibles reclamaciones | |
Dificultades en la venta | Desconfianza por parte de los compradores |
Dificultad para determinar el precio real | |
Problemas con la tasación | Valoración incorrecta |
Impuestos y tributos | Pago incorrecto de impuestos |
Conflictos con vecinos o terceros | Límites y lindes |
Problemas con seguros | Cobertura insuficiente |
Complicaciones en herencias | Distribución de bienes |
Rectificar un exceso de cabida es esencial para garantizar que las especificaciones de un inmueble sean correctas tanto física como legalmente. A continuación, te presentamos una guía paso a paso del proceso.
La corrección del exceso de cabida en el Registro de la Propiedad requiere de una serie de documentos específicos para asegurar que el proceso se realice correctamente:
Para realizar el proceso de rectificación del exceso de cabida necesitas presentar una documentación específica. Debes tener en cuenta que estos documentos cuestan y su precio varía según la complejidad del caso.
La obtención de este certificado, si se contrata a un arquitecto o técnico competente, puede tomar entre una semana y un mes, dependiendo de la disponibilidad del profesional y la complejidad de la medición. El costo de este servicio puede oscilar entre 200 € y 800 €, dependiendo del profesional contratado y la ubicación y tamaño del inmueble.
Una vez que se cuenta con el certificado, la elaboración del acta en una notaría puede tardar unos días o una semana. Las tarifas notariales para este tipo de acta pueden variar entre los 100 € a 300 €.
La inscripción de la rectificación en el Registro de la Propiedad puede variar enormemente, pero generalmente se puede esperar entre uno y tres meses. Si existen complicaciones, discrepancias o se requieren notificaciones adicionales, este período podría alargarse. Los honorarios del registrador para la inscripción de la rectificación suelen basarse en una tarifa regulada y podrían costar entre 50 € y 200 €.
En resumen, un expediente de exceso de cabida podría resolverse en unos 2 a 6 meses en circunstancias normales, pero siempre es recomendable anticipar posibles demoras. Además, el total podría costar, en términos generales, entre 350 € y 1.300 €, aunque este rango puede variar según las particularidades de cada caso y la región.
Sí, se puede vender una casa con exceso de cabida. Sin embargo, es recomendable regularizar la situación en el Registro de la Propiedad antes de la venta para evitar posibles complicaciones o reducciones en el valor de la propiedad.
No es obligatorio, pero es recomendable para evitar problemas futuros, especialmente si se planea vender o hipotecar el inmueble.
Los profesionales encargados de llevar a cabo el correcto proceso de rectificación del exceso de cabida son los arquitectos, notarios y abogados.
Sí, puede afectar. Una propiedad con superficie no registrada correctamente podría valorarse menos en el mercado o presentar complicaciones en la tasación para hipotecas.
Sí, especialmente si consideran que la rectificación afecta sus propios límites o derechos. Por eso, en algunos casos, se requiere notificarles o incluso publicar edictos en boletines oficiales.