¿Cuánto vale mi casa?
Tasación online gratuita en 3 minutos

Exceso de cabida

Alvaro G.
24.08.2023
6 min

Descubre qué es el exceso de cabida.

¿Qué es el exceso de cabida!

En el mundo inmobiliario, conocer las características y dimensiones legales exactas de una propiedad es fundamental tanto para propietarios como para compradores. Los detalles que aparecen en el Registro de la Propiedad deben ser precisos y fidedignos, ya que cualquier discrepancia puede generar complicaciones legales y afectar el valor del inmueble. 

Una de las situaciones que pueden surgir en este contexto es el exceso de cabida. Esta circunstancia, aunque pueda parecer un simple error técnico o administrativo, puede tener implicancias serias. Desde dificultades en la venta hasta problemas con la tasación y el pago de impuestos. Este artículo explorará en detalle qué es el exceso de cabida, cómo surge, sus consecuencias y cómo puede resolverse. 

¿Qué es el exceso de cabida?

El exceso de cabida se refiere a la discrepancia entre la superficie real de un inmueble y la superficie que está inscrita en el Registro de la Propiedad. En términos más simples, es cuando la propiedad, en realidad, tiene más metros cuadrados de los que oficialmente se han declarado y registrado.

Lectura recomendada: ¿Qué es el Registro de la Propiedad?

¿Por qué ocurre el exceso de cabida?

La situación del exceso de cabida puede surgir por diversas razones:

  • Errores técnicos o de medición: A veces, en el momento de tomar medidas para tasar un terreno o inmueble, se pueden cometer errores, ya sea por utilizar instrumentos no calibrados, no considerar ciertas áreas, o simplemente por errores humanos al anotar o transcribir las cifras.
  • Cambios o ampliaciones en la propiedad: Si un propietario realiza ampliaciones en su vivienda o terreno y no las registra adecuadamente, esto puede dar lugar a un exceso de cabida.
  • Errores administrativos: En el proceso de inscribir una propiedad en el Registro, pueden surgir errores de transcripción, omisiones o malentendidos que resulten en una superficie registrada incorrecta.
  • Historia antigua del inmueble: En propiedades antiguas, las técnicas de medición no eran tan precisas como las actuales, lo que puede haber llevado a registros inexactos.

Es crucial corregir el exceso de cabida porque, si bien inicialmente podría parecer beneficioso tener más propiedad de la que se declara (por ejemplo, para pagar menos impuestos), en la práctica puede generar problemas legales, dificultades al vender un inmueble o al tratar de obtener un crédito hipotecario basado en el valor de la propiedad, entre otros inconvenientes.

¿Qué pasa si mi propiedad tiene un exceso de cabida?

Tal y como hemos mencionado, cuando la superficie real de un inmueble no coincide con la registrada en el Registro de la Propiedad, estamos ante una situación de exceso de cabida. Las implicaciones de esta discrepancia pueden afectar a propietarios, compradores y cualquier parte interesada en la propiedad.

Es evidente que el exceso de cabida no es un tema menor en el ámbito inmobiliario. Aunque en un principio pueda parecer una mera formalidad, las repercusiones legales, económicas y prácticas que puede acarrear hacen esencial su rectificación. Te explicamos en una tabla los aspectos más importantes:

Problemas legalesIrregularidad registral 
Posibles reclamaciones
Dificultades en la ventaDesconfianza por parte de los compradores
Dificultad para determinar el precio real
Problemas con la tasaciónValoración incorrecta
Impuestos y tributosPago incorrecto de impuestos
Conflictos con vecinos o tercerosLímites y lindes
Problemas con segurosCobertura insuficiente
Complicaciones en herenciasDistribución de bienes

Proceso para rectificar el exceso de cabida

Rectificar un exceso de cabida es esencial para garantizar que las especificaciones de un inmueble sean correctas tanto física como legalmente. A continuación, te presentamos una guía paso a paso del proceso.

  1. Verificar el exceso: Con ayuda de un técnico profesional, cotejar las medidas y linderos de una propiedad en su título de propiedad con las dimensiones reales obtenidas mediante un levantamiento topográfico.
  1. Obtención del certificado descriptivo y gráfico actualizados: Generalmente, es un técnico competente o arquitecto quien puede hacer estos documentos, en los que se detallen las dimensiones reales del inmueble.
  1. Elaborar una acta de notoriedad: Con el certificado en mano, se acude a un notario para elaborar un acta de notoriedad que confirme el exceso de cabida.
  1. Presentar documentos en el Registro de la Propiedad: Presentar el acta notarial y el certificado descriptivo y gráfico en el Registro de la Propiedad para solicitar la rectificación. En algunos casos, se podría requerir una comparecencia ante el registro para la ratificación de linderos.
  1. Esperar la publicación y notificaciones: Es probable que se deba publicar un edicto en un Boletín Oficial para informar sobre la rectificación, y se podrían requerir notificaciones a linderos y otros posibles afectados.
  1. Inscripción definitiva: Una vez cumplidos todos los requisitos y trámites, y si no hay oposiciones, el Registro de la Propiedad procederá a inscribir la superficie corregida del inmueble.

¿Cuál es la documentación necesaria para realizar el ajuste del exceso de cabida?

La corrección del exceso de cabida en el Registro de la Propiedad requiere de una serie de documentos específicos para asegurar que el proceso se realice correctamente:

  • Certificado descriptivo y gráfico del inmueble.
  • Acta de notoriedad elaborada por un notario.
  • Documentación que acredite la titularidad de la propiedad.
  • Documentos anteriores de compra o transacciones que puedan ayudar a demostrar el exceso de cabida.
¿Cuánto tarda un expediente de exceso de cabida en España?

¿Cuál es la documentación necesaria para hacer el ajuste del exceso de cabida?

Para realizar el proceso de rectificación del exceso de cabida necesitas presentar una documentación específica. Debes tener en cuenta que estos documentos cuestan y su precio varía según la complejidad del caso.

Certificado Descriptivo y Gráfico

La obtención de este certificado, si se contrata a un arquitecto o técnico competente, puede tomar entre una semana y un mes, dependiendo de la disponibilidad del profesional y la complejidad de la medición. El costo de este servicio puede oscilar entre 200 € y 800 €, dependiendo del profesional contratado y la ubicación y tamaño del inmueble.

Acta de Notoriedad

Una vez que se cuenta con el certificado, la elaboración del acta en una notaría puede tardar unos días o una semana. Las tarifas notariales para este tipo de acta pueden variar entre los 100 € a 300 €.

Registro de la Propiedad

La inscripción de la rectificación en el Registro de la Propiedad puede variar enormemente, pero generalmente se puede esperar entre uno y tres meses. Si existen complicaciones, discrepancias o se requieren notificaciones adicionales, este período podría alargarse. Los honorarios del registrador para la inscripción de la rectificación suelen basarse en una tarifa regulada y podrían costar entre 50 € y 200 €.

En resumen, un expediente de exceso de cabida podría resolverse en unos 2 a 6 meses en circunstancias normales, pero siempre es recomendable anticipar posibles demoras. Además, el total podría costar, en términos generales, entre 350 € y 1.300 €, aunque este rango puede variar según las particularidades de cada caso y la región.

Aspectos clave

  • El exceso de cabida se refiere a la discrepancia entre la superficie real de un inmueble y la que está registrada.
  • Tener un inmueble con exceso de cabida puede generar complicaciones en transacciones, valoraciones y aspectos fiscales.
  • Es un trámite que, aunque puede requerir tiempo y recursos, es esencial para corregir las discrepancias en el registro.
  • Dependiendo del caso, la regularización puede llevar varios meses y tener ciertos gastos asociados, pero es una inversión en la seguridad jurídica del inmueble.

Referencias

  1. Conceptos jurídicos: Exceso de Cabida - https://www.conceptosjuridicos.com/exceso-de-cabida/
  2. Ley Hipotecaria - https://www.boe.es/eli/es/d/1946/02/08/(1)/con
  3. Registradores de la propiedad - www.registradores.org

FAQ

¿Se puede vender una casa con exceso de cabida?

Sí, se puede vender una casa con exceso de cabida. Sin embargo, es recomendable regularizar la situación en el Registro de la Propiedad antes de la venta para evitar posibles complicaciones o reducciones en el valor de la propiedad.

¿Es obligatorio rectificar un exceso de cabida?

No es obligatorio, pero es recomendable para evitar problemas futuros, especialmente si se planea vender o hipotecar el inmueble.

¿Quién puede ayudar en el proceso de rectificación?

Los profesionales encargados de llevar a cabo el correcto proceso de rectificación del exceso de cabida son los arquitectos, notarios y abogados.

¿Afecta el exceso de cabida al valor del inmueble?

Sí, puede afectar. Una propiedad con superficie no registrada correctamente podría valorarse menos en el mercado o presentar complicaciones en la tasación para hipotecas.

¿Los linderos o vecinos pueden oponerse a la rectificación?

Sí, especialmente si consideran que la rectificación afecta sus propios límites o derechos. Por eso, en algunos casos, se requiere notificarles o incluso publicar edictos en boletines oficiales.

Alvaro G.
Con más de 8 años de experiencia en redacción, Álvaro se ha convertido en un especialista en consultoría inmobiliaria. Se centra especialmente en publicaciones relacionadas con la evolución del mercado inmobiliario en España, así como en cuestiones de compra, venta e inversión de inmuebles. Su experiencia en bienes raíces le permite compartir información valiosa para ayudar a las personas a tomar decisiones acertadas en este tipo de transacciones.