En la actualidad, el mercado inmobiliario español se encuentra en constante evolución. Es habitual que muchos propietarios se enfrenten al dilema de querer vender una casa alquilada. Esta situación plantea varias cuestiones, desde aspectos legales hasta consideraciones prácticas y financieras.
A lo largo de este artículo, nos adentraremos en el proceso y resolveremos dudas esenciales: ¿es posible vender una casa alquilada? ¿Qué pasos se deben seguir para vender un piso alquilado correctamente? ¿Cuáles son los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino en este proceso?
Si te encuentras en esta situación o simplemente tienes curiosidad sobre el tema, sigue leyendo y descubre cómo llevar a cabo la venta de una vivienda alquilada en España.
¿Es posible vender una casa alquilada?
La respuesta corta es sí. Es posible vender una casa o piso que se encuentra alquilado. Sin embargo, el proceso puede ser más complejo que vender una vivienda desocupada debido a ciertas regulaciones y derechos que protegen al inquilino.
La venta de una vivienda alquilada en España está regulada principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta legislación establece una serie de normas que tanto el propietario como el inquilino deben seguir.
Derechos del inquilino: Según la LAU, cuando se vende una vivienda alquilada, el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato de alquiler existente. Esto significa que no puede desalojar al inquilino hasta que termine el periodo de alquiler acordado. Sin embargo, puede hacerlo siempre y cuando haya una cláusula de rescisión por venta en el contrato original.
Preferencia de compra: Si el contrato de alquiler fue firmado después de junio de 2013, el inquilino tiene lo que se llama un derecho de tanteo. Esto le da al inquilino la opción de comprar la propiedad antes que cualquier otro posible comprador, si está interesado y a un precio acordado con el propietario. Si el inquilino rechaza la oferta o no responde en un plazo determinado (normalmente 30 días), el propietario es libre de vender la vivienda a otra persona.
Notificación: Es esencial que el propietario notifique al inquilino sobre su intención de vender la propiedad. La falta de notificación puede dar lugar a problemas legales más adelante.
Es relevante hacer referencia al artículo 14 de la LAU, que aborda la venta de viviendas alquiladas. Este artículo establece las condiciones y los derechos del inquilino en caso de que la vivienda que ocupa sea puesta a la venta.
El derecho de tanteo y el derecho de retracto son dos herramientas esenciales que buscan proteger los intereses del inquilino cuando una propiedad alquilada es puesta en venta. Ambos derechos están estipulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y es esencial conocerlos al detalle para evitar posibles desavenencias.
El derecho de tanteo es un derecho que permite al inquilino tener una opción preferente de compra cuando el propietario decide vender la vivienda alquilada. Es decir, antes de vender la vivienda a un tercero, el propietario debe ofrecerla primero al inquilino en las mismas condiciones acordadas con ese tercero. El inquilino dispone de un plazo, generalmente 30 días, para decidir si desea ejercer su derecho de compra.
Si el propietario vende la vivienda sin haber ofrecido previamente la opción de compra al inquilino (incumpliendo el derecho de tanteo),el inquilino puede ejercer su derecho de retracto. Esto le permite adquirir la vivienda en las mismas condiciones en las que se realizó la venta, pero requiere que el inquilino reembolse al comprador el precio pagado, así como los gastos derivados de la venta.
Notificar al inquilino sobre la venta de una casa alquilada
La decisión de vender una propiedad alquilada no solo afecta al propietario, sino también al inquilino que reside en ella. Por ello, es esencial mantener una comunicación clara y transparente entre ambas partes. La importancia de informar al inquilino sobre la intención de vender radica en:
Respetar el contrato y la ley: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece la obligación del propietario de notificar al inquilino sobre la intención de vender. No hacerlo podría llevar a conflictos legales.
Facilidad de venta: Informar al inquilino con antelación ayuda a que este colabore durante el proceso, permitiendo las visitas de posibles compradores y manteniendo la vivienda en buen estado.
Respetar los derechos del inquilino: Como hemos mencionado anteriormente, el inquilino tiene ciertos derechos en caso de venta, como el derecho de tanteo. Informar adecuadamente permite que el inquilino pueda ejercer estos derechos si así lo desea.
¿Cómo y cuándo notificar al inquilino?
Por escrito: La notificación debe hacerse por escrito, preferiblemente a través de un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Esto garantiza que el inquilino ha recibido la notificación y evitar futuros conflictos sobre si se informó o no.
Con antelación: Aunque la LAU no especifica un plazo mínimo, es recomendable informar al inquilino con suficiente antelación, idealmente con al menos 30 días de antelación a la fecha prevista para comenzar a mostrar la vivienda a posibles compradores.
Detalles claros: La notificación debe incluir el precio de venta propuesto, las condiciones de la venta y la intención del propietario de vender la vivienda a un tercero si el inquilino no ejerce su derecho de tanteo.
¿Qué sucede si el inquilino se niega a recibir visitas de compradores?
El proceso de venta de una vivienda alquilada implica considerar tanto los derechos del propietario como los del inquilino. Mientras que el propietario posee el derecho inalienable de vender su propiedad, el inquilino, por su parte, tiene garantizado su derecho a la privacidad. Esto significa que no se le puede imponer la obligación de aceptar visitas en momentos que considere inoportunos o sin recibir un aviso con la debida antelación.
Para asegurar un proceso armonioso, es esencial que ambas partes lleguen a un acuerdo mutuo respecto a los horarios y días en que se permitirán las visitas. Este entendimiento debe buscar el bienestar y comodidad de ambas partes, evitando conflictos innecesarios.
No obstante, si un inquilino se muestra reacio de manera sistemática y sin razones válidas para permitir las visitas, esta actitud podría ser interpretada como un incumplimiento del contrato de alquiler. En tales circunstancias, el propietario estaría en su derecho de considerar acciones legales. Sin embargo, en la mayoría de los casos, siempre es más beneficioso para ambas partes intentar llegar a una solución amistosa antes de recurrir a medidas más severas.
Proceso a seguir en caso de que el inquilino quiera comprar la propiedad
Cuando un inquilino decide ejercer su derecho a adquirir la propiedad en la que reside, hay una serie de pasos claves a seguir para garantizar una transición fluida y conforme a la ley.
Comunicación escrita al propietario: Una vez el inquilino haya sido notificado sobre la intención de vender la casa y decida ejercer su derecho de tanteo, debe informar al propietario por escrito en un plazo de 30 días.
Verificación de la capacidad financiera: Antes de la formalización de la compra, el inquilino debe demostrar que tiene los medios financieros para comprar la casa. Esto puede incluir pruebas de préstamos hipotecarios o una prueba de fondos suficientes.
Acuerdo y firma del contrato de arras: Es un contrato previo a la compraventa donde ambas partes se comprometen a la venta. Se establece el precio, la fecha límite para formalizar la compraventa y un depósito que el inquilino paga como garantía.
Gestión de la hipoteca: Si el inquilino necesita financiamiento, es momento de formalizar una hipoteca. Este proceso puede incluir tasaciones.
Realizar la tasación de un inmueble
Firma ante notario: Una vez acordados los detalles y con la financiación lista, se procede a la firma del contrato de compraventa ante un notario.
Pago del precio acordado: Al firmar ante notario, el inquilino realiza el pago del precio acordado, descontando el depósito ya entregado en el contrato de arras.
Registro de la Propiedad: Tras la firma, es conveniente inscribir la nueva titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción protege los derechos del nuevo propietario frente a terceros.
Liquidación de impuestos: La compraventa de una vivienda lleva asociada una serie de impuestos que el nuevo propietario debe liquidar, como el ITP.
Cambio de titularidad en suministros: Es importante realizar el cambio de titularidad de los suministros y servicios relacionados con la vivienda.
Vender una casa alquilada es un proceso que, aunque complejo, puede llevarse a cabo de manera exitosa si se aborda con preparación y conocimiento.
Es fundamental respetar los derechos y necesidades de todas las partes involucradas y actuar siempre dentro del marco legal.
Es necesario notificar al inquilino sobre la intención de vender, respetar los derechos del inquilino, su privacidad y tener en cuenta el derecho de tanteo y retracto.
Es esencial contar con una adecuada asesoría legal durante el proceso de venta de una casa alquilada. Un buen asesor no solo garantizará que todas las acciones se realicen conforme a la ley, sino que también puede proporcionar orientación en situaciones complicadas.
La comunicación abierta y transparente con el inquilino es fundamental, no solo para cumplir con los requisitos legales, sino también para evitar conflictos innecesarios.
Real decreto 515/1989 de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-11181
FAQ
Si vendo la vivienda, ¿el nuevo propietario puede echar al inquilino?
No directamente. El nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler vigente hasta su finalización, salvo que existan cláusulas específicas o situaciones legales que permitan la rescisión del contrato.
¿El inquilino tiene prioridad para comprar la vivienda?
Sí, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene el derecho de tanteo, lo que significa que, antes de vender a un tercero, el propietario debe ofrecer la propiedad al inquilino en las mismas condiciones.
Si vendo la vivienda, ¿el contrato de alquiler se rescinde automáticamente?
No, el contrato de alquiler sigue vigente y el nuevo propietario debe respetarlo hasta su vencimiento.
¿Qué sucede con la fianza que el inquilino ha depositado?
La fianza sigue siendo propiedad del inquilino y debe ser transferida al nuevo propietario o devuelta al inquilino si se termina el contrato.
¿Puede cambiar el precio del alquiler después de la venta?
No, a menos que se especifique en el contrato o haya llegado el momento de renovación y ambas partes acuerden un nuevo precio.
Alvaro G.
Con más de 8 años de experiencia en redacción, Álvaro se ha convertido en un especialista en consultoría inmobiliaria. Se centra especialmente en publicaciones relacionadas con la evolución del mercado inmobiliario en España, así como en cuestiones de compra, venta e inversión de inmuebles. Su experiencia en bienes raíces le permite compartir información valiosa para ayudar a las personas a tomar decisiones acertadas en este tipo de transacciones.
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