Si crees que la inmobiliaria te ha engañado, reúne todas las pruebas (contratos, mensajes, publicidad) y consulta de inmediato a un abogado inmobiliario. Podrás reclamar ante la agencia de consumo de tu zona o por vía judicial para anular el contrato o exigir una indemnización. Actuar rápido es clave para proteger tu dinero y tus derechos.
En síntesis:
Detectar un engaño inmobiliario a tiempo puede evitarte grandes pérdidas económicas y legales. Aunque no siempre es fácil distinguir entre un simple error y una práctica fraudulenta, existen señales de alerta claras que deberían encender tus alarmas y llevarte a comprobar la información con ayuda profesional.
Algunas señales de alerta más comunes son:
Si la inmobiliaria insiste en que firmes rápidamente las arras o el contrato de compraventa “para no perder la oportunidad”, desconfía. La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) exige que la información contractual sea clara, comprensible y entregada con antelación suficiente (arts. 60 y 97).
💡 Ejemplo: piden firmar un contrato de reserva al cliente sin darte copia para revisar con tu abogado o sin detallar el estado real del inmueble.
Ocultar cargas, deudas, superficie real o defectos graves puede considerarse dolo (engaño intencionado) según el artículo 1269 del Código Civil, lo que permite anular el contrato.
Ejemplo: te aseguran que la vivienda está libre de hipoteca o tiene 90 m² útiles, pero al revisar la nota simple descubres lo contrario.
Alterar el precio, las condiciones de pago o el reparto de gastos después de firmar o justo antes de hacerlo es una señal de falta de transparencia. El artículo 1124 del Código Civil permite resolver el contrato por incumplimiento o modificación unilateral.
Ejemplo: te prometen que la inmobiliaria asumirá los gastos de notaría, pero en el contrato aparecen a tu cargo.
La inmobiliaria tiene la obligación de informar de vicios ocultos o circunstancias que afecten a la habitabilidad del inmueble (arts. 1484–1490 del Código Civil).
Ejemplo: se minimizan filtraciones, humedades o problemas estructurales que luego generan reparaciones costosas.
Omitir gastos de comunidad, derramas o impuestos puede constituir omisión engañosa según la Ley de Competencia Desleal (art. 7).
Ejemplo: tras la compra de una vivienda descubres una derrama pendiente que la inmobiliaria no te mencionó pese a conocerla.
Aunque la mayoría de agencias inmobiliarias actúan de forma profesional, existen prácticas engañosas o fraudes inmobiliarios que vulneran tanto los derechos del comprador como la normativa de consumo.
Estos son los fraudes más habituales que debes conocer:
Este es uno de los engaños más comunes. La inmobiliaria o el vendedor exageran las cualidades del inmueble o ocultan defectos relevantes (por ejemplo, problemas estructurales, humedades graves o falta de licencia de ocupación).
Fundamento legal:
Ejemplo práctico:
Una inmobiliaria anuncia un piso con “90m² útiles” cuando en realidad son 72m². El comprador paga un precio superior al real y descubre la diferencia tras obtener la nota simple o el certificado catastral. En este caso, podría solicitar una rebaja proporcional del precio o la anulación del contrato por publicidad engañosa o dolo.
En ocasiones, personas o incluso agencias inmobiliarias sin escrúpulos suplantan identidades o realizan la falsificación de documentos para vender o reservar propiedades que no son suyas. Este tipo de fraude se considera delito de estafa según el artículo 248 del Código Penal.
Fundamento legal:
Ejemplo práctico:
Un supuesto agente inmobiliario falsifica un contrato de arras y cobra 10.000 € en concepto de reserva, sin ser el propietario ni tener autorización. Al descubrirse la falsificación, la víctima puede denunciar por estafa y reclamar civilmente la devolución del dinero con intereses.
Este tipo de engaño suele aprovechar la urgencia o falta de experiencia de los interesados en alquilar o financiar una vivienda.
Fundamento legal:
Ejemplo práctico:
Un arrendador ficticio exige una fianza por transferencia antes de mostrar el piso y luego desaparece. También se dan casos de inmobiliarias que cobran comisión doble (al arrendador y al inquilino) en contra de lo previsto por la Ley por el Derecho a la Vivienda, lo que puede reclamarse ante consumo.
Algunas agencias inmobiliarias aprovechan el desconocimiento del cliente para imponer gastos, comisiones o cláusulas injustificadas en los contratos de mediación o compra de una vivienda.
Fundamento legal:
Ejemplo práctico:
Una agencia inmobiliaria cobra 1.500 € de comisión a un inquilino aunque el arrendador es una empresa. El consumidor puede reclamar la devolución íntegra de la cantidad ante la OMIC o mediante demanda civil.
Lectura recomendada: Descubre los timos inmobiliarios más habituales en España
Si confirmas que una inmobiliaria te ha engañado, no todo está perdido. En España existen varias vías, de consumo, civil e incluso penal, para reclamar y recuperar lo que te corresponde. Lo importante es actuar con rapidez, conservar pruebas y elegir la estrategia correcta según el tipo de engaño.
El primer paso es reunir toda la documentación que demuestre el engaño o incumplimiento. La prueba será la base de cualquier reclamación o demanda posterior.
Qué conservar:
Por qué es importante:
La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), en su art. 61, establece que la publicidad y la información ofrecida vinculan al vendedor o intermediario. Es decir, si el inmueble no cumple lo prometido, puedes exigir responsabilidad con base en esa publicidad.
💡 Consejo profesional: Si sospechas un fraude, envía un burofax o correo certificado solicitando aclaraciones o rectificación. Esto interrumpe la prescripción y sirve como prueba documental.
Antes de acudir a los tribunales, puedes agotar las vías de consumo y reclamación administrativa, que en muchos casos logran resultados sin costes judiciales.
Opciones principales:
Ejemplo: Si una agencia te cobró comisión indebida o incumplió condiciones de reserva, la OMIC puede mediar para que devuelvan el dinero o rectifiquen el contrato.
Dependiendo de la gravedad del caso, puedes optar por una vía u otra (incluso varias en paralelo):
Ideal para casos de vicio del consentimiento, incumplimiento contractual o daños económicos.
Ejemplo: te vendieron una vivienda con defectos ocultos o con menos metros de los anunciados.
Cuando la inmobiliaria ha vulnerado derechos del consumidor (publicidad falsa, cobro de comisiones ilegales, negativa a entregar documentación, etc.).
Ejemplo: te cobraron honorarios siendo el arrendador una empresa, lo cual prohíbe la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda (art. 20).
Procede solo cuando el engaño es intencionado y con ánimo de lucro, es decir, una estafa inmobiliaria.
Ejemplo: el supuesto agente falsificó documentos o cobró reservas de una vivienda inexistente.
Es fundamental respetar los plazos legales para no perder tus derechos:
| Tipo de acción | Plazo legal | Base normativa |
|---|---|---|
| Vicios ocultos (segunda mano) | 6 meses desde la entrega | Arts. 1484–1490 CC |
| Anulación por dolo o error | 4 años desde la firma o descubrimiento del engaño | Art. 1301 CC |
| Acciones personales (incumplimiento o daños) | 5 años desde que la obligación sea exigible | Art. 1964.2 CC |
| Defectos de construcción (obra nueva) | 1, 3 o 10 años según la gravedad | Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) |
💡 Recomendación: Antes de que expire cualquier plazo, envía un requerimiento formal por burofax. Esto interrumpe el cómputo del plazo y te da margen para preparar la demanda.
Si la inmobiliaria me ha engañado en la compra de una vivienda, tus derechos legales pueden incluir el derecho a recibir información veraz y completa sobre la propiedad. Además, tienes derecho a presentar una queja, reclamo formal y asesoría legal.
No existe una lista oficial única de inmobiliarias fraudulentas en España, pero puedes consultar alertas en los organismos de consumo autonómicos, la Dirección General de Vivienda, o en asociaciones como FACUA y OCU, que publican advertencias sobre agencias inmobiliarias sancionadas o investigadas. Además, conviene revisar en Google Maps o portales inmobiliarios las reseñas y antecedentes de cada empresa antes de contratar sus servicios.
Un falso comprador suele evitar identificarse formalmente, presiona para firmar sin ver la casa, o pide datos bancarios antes de confirmar la operación. Desconfía de quienes ofrecen pagar por adelantado sin visita previa o proponen transacciones por vías poco seguras (como criptomonedas o intermediarios desconocidos). Siempre exige documentación oficial, DNI o NIE y contrato por escrito, y tramita los pagos mediante notaría o cuenta de garantía.
Puedes demandar a una inmobiliaria ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se firmó el contrato o donde radique el inmueble. Si la reclamación es de consumo, primero puedes acudir a la OMIC, al arbitraje de consumo o a tu abogado especializado en derecho inmobiliario para interponer una demanda civil por incumplimiento, dolo o daños. En casos de estafa, la denuncia se presenta ante la Policía Nacional, Guardia Civil o juzgado de instrucción.
Hay negligencia inmobiliaria cuando la agencia inmobiliaria actúa con falta de diligencia profesional, provocando perjuicio al cliente. Ejemplos: no comprobar cargas registrales, ocultar defectos o firmar documentos sin revisar la información esencial del inmueble. Según el artículo 1101 del Código Civil, estas conductas pueden generar responsabilidad contractual y obligación de indemnizar los daños causados.
