La venta de una vivienda en España conlleva una serie de obligaciones fiscales que deben ser comprendidas por aquellos que deseen embarcarse en este proceso. En 2022 se fijaron máximos de compraventas de viviendas desde los años del boom inmobiliario y su correspondiente crisis, allá por 2008, y, precisamente, la venta de una casa ocupa un lugar destacado en la declaración de la renta. Aquí te explicaremos en detalle cómo tributa la venta de una vivienda en España y qué impuestos debes tener en cuenta si tienes en mente vender tu casa..
Cuando vendes una vivienda en España, es fundamental entender los impuestos que deben pagarse:
El ITP es aplicable a la venta de viviendas de segunda mano y varía según la comunidad autónoma en la que se realice la transacción. Generalmente, oscila entre el 6% y el 10% del precio de venta.
El IVA se aplica a viviendas de nueva construcción y suele ser del 10%. Sin embargo, en ciertas regiones, como las Islas Canarias, se aplica el IGIC en lugar del IVA. Si como particular vas a vender tu casa, este impuesto queda exento, ya que según la ley se aplican otros tributos.
En cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), cuando vendes una propiedad, esta transacción se considera una ganancia o pérdida patrimonial que debe ser gravada.
El impuesto se aplica en una escala que varía entre el 19% y el 28%, dependiendo del monto de la ganancia.
Para calcular la cantidad sujeta a impuestos, se resta al precio de venta, el precio de compra y los gastos relacionados con la operación de compra y venta. Entre estos gastos se incluyen las tarifas de la agencia inmobiliaria, los costos de cancelación de hipoteca (si los hubiera) y la plusvalía municipal.
Tomemos un ejemplo práctico. Supongamos que en 2022 vendiste una vivienda por 350.000 €, y originalmente la compraste por 200.000 €.
Además, estimamos que los gastos asociados a la venta ascendieron a 29.000 €. Para calcular la cantidad sujeta a impuestos, restamos: 350.000 - 200.000 - 29.000 = 121.000 €. Sobre estos 121.000 €, se aplica el IRPF, que se calcula en función de diferentes tramos.
Los primeros 6.000 € se gravan al 19%, luego, para la ganancia patrimonial entre 6.000 € y 50.000 €, se aplica un tipo del 21%, y para el tramo que va desde 50.000 € hasta 200.000 €, el tipo es del 23%. Esto es válido para la declaración de 2022 que se presenta entre abril y junio de 2023.
Es importante mencionar que en 2023 se introduce un cambio: para las ganancias entre 200.000 y 300.000 €, el tipo es del 27%, y a partir de 300.000 €, se aplica el tipo máximo del 28%.
El cálculo para determinar la cuota íntegra del ahorro por la venta de la propiedad sería el siguiente: (6.000 € x 19%) + (44.000 € x 21%) + (71.000 € x 23%) = 26.710 €. Esta cantidad no tiene retenciones en 2022, por lo que la cuota diferencial es de 26.710 €.
Si al declarar la venta resultara en una pérdida en lugar de una ganancia, esta podría compensarse en la declaración de la renta con otras ganancias patrimoniales sin límite, y hasta un 25% podría ser compensado con los rendimientos del capital mobiliario. En caso de que aún quedara un saldo negativo, tendrías un plazo de cuatro años para seguir compensándolo.
Este impuesto grava el aumento en el valor de tu propiedad desde que la adquiriste y su gestión depende de los municipios locales.
En una operación de compraventa, es el vendedor de la propiedad quien está encargado de pagarlo en un plazo de 30 días hábiles después de la venta, directamente en la oficina del ayuntamiento correspondiente. La base imponible de este impuesto puede ser calculada de dos maneras diferentes: el método objetivo y el método real.
En el primer caso, se toma el valor catastral de la propiedad y se le aplica una serie de coeficientes que son ajustados anualmente, en función de las fluctuaciones del mercado inmobiliario. En el segundo caso, se calcula la diferencia entre el precio de venta y el de compra de la propiedad.
Lectura recomendada: ¿Qué es y cómo se calcula el valor catastral de una vivienda?
Las ganancias obtenidas por la venta de una propiedad pueden quedar exentas en ciertos casos, ya sea parcial o totalmente. Uno de estos casos en los que no tienes que pagar tantos impuestos es cuando vendes tu vivienda principal y utilizas el dinero obtenido para comprar otra vivienda principal en un período específico, que debe ser dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta.
Es importante tener en cuenta que, según la Agencia Tributaria, esta nueva vivienda debe ser tu residencia principal durante al menos tres años y debe estar ocupada por ti dentro de los 12 meses posteriores a la fecha de adquisición o finalización de las obras. La situación puede variar en diferentes situaciones, por lo que en cada caso es recomendable consultar con un experto.
Además, las personas mayores de 65 años pueden disfrutar de una exención total cuando se trata de su vivienda principal. También existen exenciones para este grupo de personas cuando se trata de una segunda vivienda u otro tipo de propiedad, siempre y cuando las ganancias se reinviertan en una renta vitalicia.
El impuesto más relevante varía según si es una vivienda nueva o de segunda mano. Para viviendas nuevas, el IVA es crucial, mientras que en las de segunda mano, el ITP es fundamental.
Calcular los impuestos implica conocer el precio de venta y los porcentajes aplicables en tu comunidad autónoma. Es importante consultar a un profesional para una estimación precisa.
La tributación de la venta de una vivienda heredada depende de varios factores. Es recomendable asesorarse sobre las reglas específicas en tu caso.
Existen exenciones y deducciones que pueden ayudar a reducir los impuestos, especialmente si se trata de tu vivienda habitual. Sin embargo, es difícil evitarlos por completo.
La plusvalía municipal varía según el municipio y el tiempo que has sido propietario de la vivienda. Debes calcularla cuidadosamente para conocer el importe exacto.
El usufructo puede influir en los impuestos a pagar al vender una vivienda. Te recomendamos consultar a un experto para entender su impacto en tu caso específico. Y es que puede tener un impacto significativo en la tributación de la venta de una vivienda en España. Aquí te proporciono una breve explicación:
El proceso de pago de impuestos involucra la presentación de declaraciones y pagos a las autoridades fiscales. Consulta a un profesional para cumplir con todas las obligaciones fiscales.
