En el artículo sobre finca pudimos tener una pequeña idea sobre el tipo de terreno del cual profundizamos en esta entrada, la finca rústica. Pero, seguramente te preguntes: ¿Qué características tiene?, ¿Qué se puede hacer?, ¿Es legal vivir en una finca rústica? Te ayudamos a encontrar la respuesta a cada interrogante.
La definición de finca rústica podría ser una porción de tierra orientada principalmente a la explotación forestal, agraria o pecuaria. Pero se pueden desarrollar también una gran variedad de actividades en ella. Es decir, se denomina rústica, cuando forma parte del campo o zona rural.
Al tratarse de suelo no urbano, su característica principal es que en este tipo de fincas no está permitida la construcción, por carecer de las obras de urbanización. Así pues, no es factible adquirir una finca rústica con objetivos edificables, porque las opciones de construir son muy limitadas por ley.
Sin embargo, hay fincas rústicas con ciertas peculiaridades, pues existen algunas, cuyos fines son artesanales, científicos o divulgativos, o incluso también turísticos, pero siempre y cuando estén relacionadas con el espacio natural.
Por tanto, recuerda que una finca categorizada como «rústica», es por naturaleza «no urbanizable».
Una finca rústica es un terreno al que todo propietario tiene derecho a su provecho, pero siempre en función de un uso razonable y práctico del recurso natural del que dotan. En principio, no se puede edificar ni construir un inmueble, pero sí disfrutar de otras alternativas dentro del ámbito de la agricultura y la ganadería. Veamos algunos ejemplos:
El hecho de que sea legal o no vivir en una finca rústica lo determina cada ley autonómica. Todo depende de si la finca cumple con los parámetros que establece cada ayuntamiento, ya que son ellos quien determinan esta cuestión.
Sin embargo, si dicho terreno ya contaba con una vivienda existente inscrita en el Registro de la Propiedad con una antigüedad superior a 40 años, sí que será legal residir en ella. Incluso, se podrán realizar obras de restauración y mejoras adaptadas a las necesidades productivas de la finca, en total respeto con el entorno natural.
Antes de querer llevar a cabo cualquier tipo de edificación sobre terreno rústico, hay que saber bien las normativas. Por tanto, aquellas personas que realicen obras de construcción no autorizables en suelo no urbanizable se exponen a varios riesgos. El Código Penal español, en su artículo 319, aplica lo siguiente:
En el ámbito inmobiliario, los términos "finca rústica" y "finca rural" suelen generar confusión. Aunque a menudo se utilizan como sinónimos, existen matices importantes que los distinguen, especialmente en contextos legales y técnicos. Además, entender el concepto del suelo rústico es clave para quienes desean invertir o desarrollar actividades en áreas rurales.
La finca rústica es un término técnico y jurídico que hace referencia a terrenos clasificados como no urbanizables según el plan urbanístico. Este tipo de fincas se encuentran destinadas a usos agrícolas, ganaderos, forestales o de conservación natural, y están reguladas por normativas específicas que limitan su edificación y uso.
El término finca rural, por otro lado, es más genérico y se utiliza de forma coloquial para describir cualquier propiedad situada en el entorno rural. Puede incluir tanto terrenos no urbanizables como aquellos que poseen partes de suelo urbanizable. Este concepto suele asociarse más a viviendas de campo, casas rurales o propiedades utilizadas para turismo rural.
| Finca Rústica | Finca Rural |
|---|---|
| Está estrictamente vinculada a la clasificación del suelo como no urbanizable. | Se refiere de forma general a cualquier propiedad en un entorno rural. |
| Regulada por normativas urbanísticas específicas. | Uso más coloquial y menos técnico. |
| Limitaciones en edificabilidad y actividades permitidas. | Puede incluir casas rurales o terrenos con partes urbanizables. |
Cuando hablamos de fincas rústicas, es fundamental entender el concepto de suelo rústico, ya que este define las posibilidades y limitaciones de uso de la finca. El suelo rústico, también conocido como suelo no urbanizable, está regulado por normativas urbanísticas que buscan preservar su valor ambiental, agrícola o paisajístico. Estas restricciones afectan directamente a cómo se puede utilizar y desarrollar una finca rústica.
Lectura recomendada: ¿Qué es el suelo rústico?
Estos son los aspectos y factores clave en los que el suelo influye y que afectan directamente a una finca rústica.
Estos son algunos ejemplos:
Si estás interesado en adquirir o gestionar una finca rústica, es imprescindible:
En resumen, el suelo rústico establece un marco regulador que define cómo se puede utilizar una finca rústica, afectando su valor, desarrollo y actividades permitidas. Conocer estas restricciones no solo ayuda a evitar problemas legales, sino que también permite maximizar el potencial de la finca respetando el entorno.
Referencias
1. Registradores de España. "Registros de la Propiedad de España, https://www.registradores.org/directorio/-/registros/propiedad."
2. Instituto Nacional de Estadística. "Fincas rústicas, https://www.ine.es/DEFIne/es/concepto.htm?c=4279&op=30168&p=2&n=20."
3. Dirección General de Gobernanza Pública. "Punto de Acceso General electrónico, https://administracion.gob.es/pag_Home/index.html."
4. Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. "Ley Orgánica 10/1995, https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1995-25444#a319."
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El interés creciente por las casas prefabricadas despierta la preocupación de si se puede montar o no una casa prefabricada en una finca rústica. Además, es una forma sencilla y rápida de gozar de un ambiente rural.
Sin embargo, la respuesta es que todo dependerá de la Administración correspondiente, por lo que es recomendable consultar la legislación municipal para cualquier particularidad de su normativa urbanística en concreto. De esta manera, podremos saber si es posible o no establecer una casa prefabricada y en qué condiciones.
El comprador deberá afrontar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y al año siguiente correspondiente a la compraventa, tiene que hacer frente al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Los problemas más comunes que te puedes encontrar al comprar una finca rústica son:
No es habitual, pero una finca rústica puede estar parcialmente en terreno urbanizable si el plan urbanístico lo permite. Sin embargo, su clasificación inicial suele ser como terreno no urbanizable, y cualquier cambio requiere procesos legales específicos.
Se permite construir instalaciones para la explotación agrícolas, ganaderas, forestales y viviendas asociadas a estas actividades, siempre con autorización previa.
Construir sin permiso en terreno rústico puede llevar a sanciones económicas, órdenes de demolición y problemas legales graves.
