La reinversión en una vivienda habitual es un proceso muy habitual para aquellos que están inmersos en transacciones inmobiliarias en España. Comprender cómo calcular adecuadamente este proceso es fundamental para evitar posibles complicaciones fiscales y maximizar los beneficios de la transacción. Aquí detallamos paso a paso cómo llevar a cabo este cálculo y qué aspectos clave debes tener en cuenta.
La reinversión de una vivienda habitual se refiere al acto de utilizar los ingresos obtenidos de la venta de una propiedad para adquirir otra vivienda que se convertirá en la residencia principal del contribuyente.
Este proceso está sujeto a regulaciones fiscales específicas que permiten a los contribuyentes evitar o reducir el impacto del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) sobre las ganancias patrimoniales generadas por la venta de la vivienda anterior.
Cuando vendemos la vivienda habitual se genera una ganancia o pérdida patrimonial que tendremos que reflejar en la Declaración de la Renta.
Las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de nuestra vivienda habitual quedarán exentas siempre que, el importe total obtenido por la transmisión, se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual. Del importe recibido por la venta del inmueble, restaremos los gastos propios de transacción, como, por ejemplo, la plusvalía municipal o la comisión de la agencia inmobiliaria, si la hubo.
Lectura recomendada: ¿Cómo tributa la venta de una vivienda en España?
De esta forma, calculamos el importe neto obtenido por la venta. De este importe restaremos la cancelación de la hipoteca, si la hubiese, y esto nos dará el importe disponible para reinvertir.
Por otro lado, restaremos el valor de adquisición del importe neto de la transmisión. Este resultado será la ganancia obtenida.
Para obtener una exención del 100% sobre esa ganancia, deberíamos reinvertir la totalidad del importe disponible anteriormente calculado. Si no reinvertimos el 100% la ganancia a tributar se verá afectada en la misma proporción.
Es importante destacar el concepto de vivienda habitual ya que tanto la que se vende como la que se compra deberá atender a los requisitos que marca la normativa.
Calcular la reinversión en una vivienda habitual implica entender la fórmula detrás de este proceso. La plusvalía, que es el punto central de este cálculo, se determina restando el precio de adquisición de la propiedad anterior, más los gastos asociados, al precio de venta de dicha propiedad.
La fórmula es la siguiente:
Plusvalía = Precio de venta de la propiedad anterior - (Precio de adquisición de la propiedad anterior + gastos de compra y mejoras realizadas)
Esta ecuación nos permite identificar la plusvalía generada en la venta de la propiedad anterior, que será crucial para determinar si la reinversión cumple con los requisitos fiscales establecidos.
De hecho, en la fórmula podemos ver:
La plusvalía generada en la venta de la propiedad anterior es el importe resultante de restar el precio de adquisición y los gastos de compra y mejoras realizadas al precio de venta de la propiedad anterior. Si la reinversión en vivienda habitual se realiza dentro de los plazos establecidos, ese importe de plusvalía no estará sujeto a impuestos.
Vender una casa para comprar una nueva vivienda, es algo muy común. Antes de hacer este tipo de trámites, lo mejor es consultar con un especialista del sector, que podrá guiarte paso a paso por todo el proceso.
La exención por reinversión en vivienda habitual es una disposición fiscal que permite a los contribuyentes evitar el pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) al vender su residencia habitual para adquirir otra en un plazo máximo de dos años.
El plazo máximo para llevar a cabo la reinversión es de dos años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta de la vivienda. Esto proporciona flexibilidad a los contribuyentes para planificar y ejecutar su reinversión de manera adecuada.
Para obtener una exención total, se debe reinvertir todo el importe obtenido en la venta de la vivienda anterior en la nueva propiedad. Esto incluye el precio de venta menos los gastos y tributos inherentes a la transacción.
En casos excepcionales, como el divorcio, la celebración de matrimonio, un traslado laboral o enfermedad que exija el cambio de domicilio, se pueden aplicar excepciones a este requisito de los tres años de residencia.
Sí, es posible acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual incluso si se financia parte de la compra con una hipoteca. La ley permite utilizar fondos obtenidos de préstamos para este propósito.
La Agencia Tributaria considera estos gastos como parte de la reinversión, siempre y cuando estén directamente relacionados con la transacción inmobiliaria. Esto permite a los contribuyentes beneficiarse de la exención por reinversión.
La vivienda en construcción debe ser objeto de una inversión total del importe obtenido en la venta anterior dentro del plazo de dos años. Además, las obras deben finalizarse en un período no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.
Depende del tipo de mejoras realizadas. Si las mejoras tienen como objetivo principal la reconstrucción de la vivienda y se consideran gastos inherentes a la transacción inmobiliaria, es posible beneficiarse de la exención por reinversión.
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