No, en 2026 no se espera una bajada generalizada del precio de la vivienda en España. Lo más probable es una subida moderada de entre el 2% y el 4%, impulsada por la demanda en grandes ciudades y en obra nueva, mientras que en zonas con más oferta los precios se mantendrán estables.
En síntesis:
El mercado de la vivienda en España atraviesa un momento excepcionalmente tensionado. Durante la primera mitad de 2025, los precios han marcado máximos históricos en prácticamente todo el territorio, impulsados por una combinación de factores: la falta de oferta suficiente, el atractivo del mercado para la inversión extranjera y la resiliencia de la demanda pese al encarecimiento de la financiación.
Según el INE, el Índice de Precios de Vivienda refleja un crecimiento interanual superior al 12% en el primer trimestre. Este repunte sitúa el precio medio nacional en torno a 2.226€/m², con una tendencia que no se veía desde los años previos a la burbuja inmobiliaria de 2007. Lo llamativo es que, lejos de tratarse de un fenómeno aislado en las grandes capitales, la subida se ha extendido a periferias y ciudades medias, intensificando las dificultades de acceso.
El dinamismo del mercado es visible en diferentes indicadores:
Las áreas más tensionadas del país superan cualquier registro previo, incluso los de la burbuja de 2007:
| Zona | Precio medio €/m² | Variación anual | Comparación con 2007 |
|---|---|---|---|
| España (media nacional) | 2.226€ | +12% | +10% |
| Baleares | 5.000€+ | +15% | +84% |
| Málaga | 4.145€ | +14% | +49% |
| Madrid (capital) | 4.856€ | +13% | +20% |
| Madrid (periferia) | 3.182€ | +20,3% | +18% |
| Barcelona (provincia) | 4.200€ aprox. | +12% | +25% |
El incremento generalizado de doble dígito responde a una demanda que no cede pese al encarecimiento de la financiación. El atractivo de España como destino de inversión inmobiliaria, junto con la presión turística en zonas costeras e insulares, ha intensificado la brecha entre ingresos y precios de compra.
En paralelo, la construcción de vivienda nueva sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda real. La escasez de suelo urbanizable y la lentitud de los procesos administrativos están limitando la oferta, lo que traslada aún más presión sobre la segunda mano.
Por lo tanto, estos serían los puntos claves para entender la situación:
El mercado inmobiliario español en 2025 se caracteriza por una fuerte presión alcista en los precios, una accesibilidad reducida para la clase media y un escenario donde las islas, grandes capitales y costas se convierten en epicentros de la tensión.
El mercado residencial español está mostrando indicios de moderación en el ritmo de subida de precios de cara a 2026, pero sin dar señales de descenso generalizado. Lo más probable es una consolidación del alza frente a un enfriamiento gradual.
| Tipo de vivienda | Crecimiento esperado 2025 | Crecimiento esperado 2026 |
|---|---|---|
| Obra nueva | +10 – 12 % (INE Q1 2025) | ligeramente menor |
| Segunda mano | +11 % (INE Q1 2025) | similar o algo menor |
| Zona | Crecimiento acumulado 2025-26 |
|---|---|
| Nacional (media) | +8 – 9 % (Singular Bank) |
| Grandes ciudades & costa/islas | +3 – 7 % (moderación) |
Los factores detrás de esta moderación son:
Para 2026, el mercado de vivienda en España no está en una fase correccional, sino más bien de calma tras un periodo de fuerte alza. La obra nueva continuará siendo relativamente más dinámica, pero la segunda mano acompañará esta tendencia. Las zonas con alta presión de oferta —como capitales y costas— se mantendrán al alza, aunque con moderación progresiva.
El impacto de la evolución del precio de la vivienda en 2026 no puede analizarse sin tener en cuenta tres variables clave: la financiación hipotecaria, la accesibilidad económica de los hogares y la capacidad de negociación entre compradores y vendedores.
Durante 2025, el Euríbor a 12 meses se moderó después de los máximos de 2023-2024, estabilizándose en torno al 3,2% – 3,5%. Esta reducción respecto a los picos del 4% ha supuesto un ligero alivio en las cuotas hipotecarias, aunque el coste de financiación sigue siendo notablemente más alto que antes de la subida de tipos iniciada en 2022.
Esto significa que, aunque la carga hipotecaria seguirá pesando en la capacidad de compra, no se esperan sobresaltos similares a los vividos en 2023.
La combinación de precios al alza y tipos de interés aún relativamente elevados mantiene la accesibilidad en niveles críticos. El esfuerzo medio de los hogares españoles para adquirir una vivienda supera el 35% de los ingresos familiares, cuando el umbral recomendado por organismos internacionales es del 30%.
En consecuencia, muchos potenciales compradores se ven obligados a retrasar la decisión de compra, optar por viviendas más pequeñas o desplazarse a áreas periféricas.
En el actual contexto, la capacidad de negociación depende en gran medida del tipo de inmueble:
Para los inversores, este escenario significa que la rentabilidad bruta por alquiler se mantiene atractiva en mercados tensionados, aunque el encarecimiento de la compra limita el acceso a operaciones especulativas a corto plazo.
Aunque la previsión dominante apunta a una subida moderada de precios en 2026, hay escenarios concretos que, de materializarse, podrían frenar esa tendencia e incluso provocar descensos puntuales en algunas zonas.
Lectura recomendada: Razones de la continua subida del precio de la vivienda
La economía española se enfrenta a una previsión de crecimiento más moderada, pasando del 2,6% en 2025 al 2,0% en 2026. Si este escenario se agrava por una crisis global, una recesión en la eurozona o nuevas tensiones geopolíticas, el consumo, construcción de la vivienda y la inversión inmobiliaria podrían reducirse de forma notable. Menos poder adquisitivo y menor capacidad de ahorro significarían menos demanda y, en consecuencia, un ajuste de precios a la baja en determinados mercados.
Actualmente se espera una estabilización de las políticas monetarias, pero un giro brusco del Banco Central Europeo podría reactivar la subida de tipos. Esto aumentaría el coste de las hipotecas, limitando la capacidad de endeudamiento de los compradores y reduciendo el acceso a la vivienda. Si la financiación se encarece de nuevo, el mercado inmobiliario podría experimentar una corrección en los precios, especialmente en las áreas más tensionadas.
En los últimos años la construcción ha ido recuperando ritmo, aunque sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda. Sin embargo, si en 2026 se aceleran los proyectos urbanísticos y la oferta aumenta de forma significativa, el desequilibrio actual entre oferta y demanda podría reducirse. Este mayor volumen de obra nueva haría que los precios se estabilizaran o incluso bajarán en zonas donde la actividad promotora es más intensa.
El debate político está poniendo sobre la mesa medidas más duras contra la especulación y la compra por parte de no residentes, como impuestos específicos o limitaciones a la adquisición y acceso de vivienda por parte de extranjeros fuera de la UE. Si estas iniciativas se consolidan, podrían enfriar la demanda inversora que hasta ahora ha sido un motor clave en regiones como la Costa del Sol, Baleares o Canarias. Una reducción de este tipo de demanda impactaría directamente en los precios.
El auge de protestas por el acceso a la vivienda en grandes ciudades ya está empujando a gobiernos regionales y locales a plantear más restricciones sobre alquileres y pisos turísticos. Si se amplían los topes de renta o se limitan las licencias para viviendas turísticas, la rentabilidad esperada de muchas inversiones inmobiliarias podría caer. Esto reduciría la presión compradora en mercados urbanos como Madrid o Barcelona, lo que podría generar ajustes a la baja en los precios de compraventa.
| Escenario | Probabilidad estimada | Impacto en precios | Zonas más afectadas |
|---|---|---|---|
| Desaceleración económica o recesión global | Media | Moderado (-5% a -8%) | Todo el país, especialmente áreas con menor demanda estructural |
| Aumento inesperado de los tipos de interés | Baja-Media | Moderado (-4% a -6%) | Grandes ciudades y compradores con hipoteca |
| Aceleración de la oferta de vivienda nueva | Baja | Leve (-2% a -3%) | Periferias urbanas y áreas con nuevos desarrollos |
| Políticas fiscales más restrictivas a compradores extranjeros | Media | Fuerte (-6% a -10%) | Costa del Sol, Baleares, Canarias |
| Regulación más dura en alquileres y inmuebles turísticos | Media | Leve-Moderado (-3% a -5%) | Madrid, Barcelona y zonas turísticas |
Las decisiones gubernamentales en materia de tasas de interés, subsidios a la vivienda, y regulaciones de construcción pueden influir significativamente en los precios y la disponibilidad de viviendas.
Dependerá de las condiciones específicas del mercado, las tasas de interés y las expectativas de crecimiento a largo plazo. Se recomienda una evaluación detallada del mercado y consultas con asesores financieros.
Se estima que ronde entre 2.550€ y 2.650€/m², con mayores subidas en zonas tensionadas como Madrid, Barcelona o la costa.
Seguirá al alza con subidas del 2% al 3% hasta final de año, impulsado por la falta de oferta y la demanda estable.
No existe un momento universalmente perfecto, pero el otoño, especialmente en septiembre, octubre y noviembre, suele considerarse un buen periodo para comprar, ya que la demanda disminuye y, por tanto, es más fácil negociar precios y condiciones.
