Respuesta rápida
¿Está bajando ya el precio de la vivienda en España?
No. Todas las estadísticas oficiales publicadas hasta octubre de 2026 muestran precios al alza en el conjunto de España, aunque con algunas señales de enfriamiento en la actividad. La diferencia entre fuentes está en cuánto suben, no en si suben.
Lo que dicen los datos oficiales
- INE (precio de transacción). El Índice de Precios de Vivienda subió un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026 y un 3,4 % respecto al trimestre anterior. La vivienda de segunda mano se encareció un 12,9 % y la nueva, un 7,4 % (ine.es).
- Colegio de Registradores. El precio medio se situó en 2.487 €/m² en el 2T 2026, un 9,2 % más que un año antes. Su índice de ventas repetidas está un 39,31 % por encima del máximo del tercer trimestre de 2007 (registradores.org).
- Notarios. En julio de 2026, el precio medio de la vivienda escriturada fue de 2.112 €/m², un 7,7 % más que en julio de 2025, según la estadística del Consejo General del Notariado (helpmycash.com).
Los tres indicadores miden cosas distintas (índice de precios, precio registrado y precio escriturado), por eso las cifras no coinciden. Pero la dirección es la misma: al alza.
Lo que sí está bajando: las compraventas
La señal de enfriamiento está en el número de operaciones. Según el INE, en julio de 2026 se vendieron 61.417 viviendas, un 5,1 % menos que en julio de 2025 (ine.es). Los notarios registraron en julio una caída del 11,1 % y siete meses consecutivos de descensos, y los Registradores contabilizaron 167.934 compraventas en el 2T 2026, un 2,3 % menos que un año antes.
Menos ventas con precios al alza indica que una parte de los compradores ya no puede pagar los precios actuales. Es la señal que suele preceder a una moderación de las subidas, aunque no garantiza una bajada.
¿Dónde baja el precio de la vivienda?
Las bajadas existen, pero son puntuales. En el segundo trimestre de 2026, los Registradores solo detectaron una provincia con descenso interanual del precio: Cuenca, con un −8,3 %. En los datos notariales de julio de 2026, Baleares fue la única comunidad con caída de precios, aunque sigue siendo la más cara de España (4.160 €/m²).
Los portales inmobiliarios, que miden precios de oferta y no de venta, registraron en el primer trimestre de 2026 bajadas trimestrales en la mitad de las capitales, entre ellas Madrid (−0,8 %) y Barcelona (−1,2 %) (que.es). Son movimientos de un trimestre, compatibles con subidas anuales de dos dígitos en los datos de compraventas reales.
Precio de la vivienda en las principales capitales (2T 2026)
| Zona | Precio medio | Valoración interanual |
|---|---|---|
| España (media) | 2.487 €/m² | +9,2 % |
| San Sebastián | 6.420 €/m² | +9,4 % |
| Madrid (capital) | 5.534 €/m² | +12,2 % |
| Barcelona (capital) | 5.045 €/m² | +9,3 % |
| Palma | 4.291 €/m² | +10,6 % |
| Bilbao | 3.764 €/m² | +16,3 % |
| Málaga (capital) | 3.401 €/m² | +14,7 % |
| Valencia (capital) | 2.868 €/m² | +14,1 % |
| Sevilla (capital) | 2.461 €/m² | +8,1 % |
Fuente: Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, 2T 2026.
¿Cuáles son las tendencias del mercado inmobiliario actual?
Consulta los precios inmobiliarios más recientes en España y sigue la evolución del mercado.
Consultar los precios inmobiliarios¿Por qué no baja el precio de la vivienda?
El precio no baja porque en España se crean muchos más hogares de los que se construyen viviendas, y esa diferencia se acumula cada año.
- Oferta insuficiente. BBVA Research estima que se crearán unos 223.000 hogares en 2026, mientras que se iniciarán unas 153.000 viviendas. Calcula que el déficit acumulado rondará las 885.000 viviendas en 2027 (bbva.com).
- Demanda sostenida. El empleo, la inmigración y la formación de nuevos hogares mantienen la necesidad de vivienda.
- Compradores extranjeros. En el 2T 2026, el 15,98 % de las compras de vivienda las hicieron extranjeros, el porcentaje más alto de la serie de los Registradores.
- Alquiler caro. Cuando el alquiler absorbe gran parte del sueldo, muchos hogares intentan comprar, lo que añade presión a la demanda.
Mientras la construcción no se acerque a la creación de hogares, el desequilibrio seguirá sosteniendo los precios.
Lectura recomendada: ¿Habrá burbuja inmobiliaria en 2026 en España?
¿Bajará el precio de la vivienda en 2027?
Las previsiones más recientes descartan una bajada en 2027 y apuntan a subidas más moderadas que en 2025 y 2026.
| Entidad | 2026 | 2027 | Fecha de la previsión |
| BBVA Research | +12,0 % | +5,7 % | Agosto de 2026 |
| CaixaBank Research | +10,0 % | +6,3 % | Marzo de 2026 (valor tasado) |
| Bankinter | +9,2 % | +6,1 % | Previsión vigente en su web (consultada en octubre de 2026) |
Bankinter añade una estimación del +5,1 % para 2028. BBVA Research prevé además que las compraventas caigan un 7,3 % en 2026 y se recuperen ligeramente en 2027.
Hay un matiz importante: estas previsiones se publicaron antes de la subida de tipos del BCE de septiembre de 2026. Si el encarecimiento de las hipotecas continúa, es razonable esperar revisiones a la baja del ritmo de subida, pero ninguna entidad ha publicado por ahora un escenario de bajada para 2027.
Lectura recomendada: Previsión del precio de la vivienda en España.
¿Cómo afectan el Euríbor y el BCE al precio de la vivienda?
Es el factor que más ha cambiado en 2026. El BCE subió sus tipos de interés 25 puntos básicos el 10 de septiembre de 2026 y situó la facilidad de depósito en el 2,50 %, por las presiones inflacionistas ligadas al conflicto en Oriente Próximo (ecb.europa.eu). El Euríbor a un año cerró septiembre en el 3,247 %, más de un punto por encima de un año antes (boe.es).
Para quien compra con hipoteca, el efecto es directo:
- Cuota más alta. En el 2T 2026, la cuota hipotecaria media fue de 825 € al mes y supuso el 34,3 % del coste salarial, según los Registradores. En Baleares llegó al 55,8 % y en la Comunidad de Madrid, al 44,5 %.
- Menos compradores solventes. Con tipos más altos, los bancos conceden menos importe con el mismo sueldo, y parte de la demanda queda fuera.
- Más dependencia de la financiación. Según los notarios, el 56,1 % de las compras de julio de 2026 se financiaron con hipoteca, el porcentaje más alto desde mayo de 2020.
Unos tipos más altos frenan la demanda y, con el tiempo, pueden moderar las subidas de precio. Pero con la oferta tan ajustada, el efecto esperado es una desaceleración, no un desplome.
Lectura recomendada: Euríbor: ¿qué es y cómo funciona?
¿Qué tendría que pasar para que el precio de la vivienda bajara?
Para que el precio de la vivienda bajara de forma generalizada tendrían que coincidir varios factores que hoy no forman parte del escenario central de ninguna previsión. Estos son los tres escenarios posibles.
Escenario 1: las subidas se moderan (el más probable)
Los precios siguen subiendo, pero cada vez menos. Las ventas caen, los plazos de venta se alargan y el comprador tiene más margen para negociar. Es el escenario que describen las previsiones de BBVA Research, CaixaBank Research y Bankinter para 2027.
Escenario 2: ajustes locales
El precio medio nacional sigue subiendo, pero bajan algunas zonas: municipios donde los precios subieron más deprisa que los sueldos, mercados con mucha oferta de segunda mano o viviendas con peor estado o eficiencia energética, que el comprador descuenta del precio. Ya hay ejemplos, como Cuenca en los datos de los Registradores.
Escenario 3: bajada generalizada (poco probable a corto plazo)
Requeriría un cambio brusco de la economía: una recesión con fuerte aumento del paro, un endurecimiento intenso del crédito o un aumento de la oferta de vivienda muy superior a la demanda. A diferencia de 2007, hoy faltan viviendas en lugar de sobrar, lo que reduce el riesgo de un desplome.
¿Comprar ahora o esperar a que baje el precio?
Depende de tu situación, pero esperar solo compensa si el precio baja más de lo que suben los tipos de interés en ese tiempo. Con los datos actuales, esa combinación no es la más probable.
Ejemplo ilustrativo (cifras hipotéticas, no son una previsión). Un piso de 200.000 € con una hipoteca del 80 % (160.000 €) a 25 años:
| Situación | Precio | Hipoteca | Tipo de interés | Cuota mensual |
|---|---|---|---|---|
| Comprar hoy | 200.000€ | 160.000€ | 3,0 % | 758,74€ |
| Esperar un año: el precio sube un 6 % y el tipo, al 3,5 % | 212.000€ | 169.600€ | 3,5 % | 849,06€ |
| Esperar un año: el precio baja un 5 % y el tipo, al 3,5 % | 190.000€ | 152.000€ | 3,5 % | 760,95€ |
En este ejemplo, aunque el precio bajara un 5 %, la subida del tipo de interés anularía casi todo el ahorro en la cuota. Haz el cálculo con tu caso real antes de decidir.
Antes de comprar o de vender, conviene:
- Conocer el valor real de la vivienda. Comprueba cuánto vale con una tasación online gratuita y compáralo con el precio pedido.
- Calcular el esfuerzo total. Además de la cuota, ten en cuenta la entrada y los gastos de comprar una vivienda (impuestos, notaría y registro), que normalmente se pagan con ahorros.
- Negociar con datos. Con las ventas a la baja, hay más margen de negociación en zonas con mucha oferta. Un agente que conozca la zona puede ayudarte: encuentra una agencia inmobiliaria cerca de ti.
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Referencias
- INE – Índice de Precios de Vivienda, segundo trimestre de 2026 (07/09/2026): https://www.ine.es
- INE – Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, julio de 2026 (25/09/2026): https://www.ine.es
- Colegio de Registradores – Estadística Registral Inmobiliaria, 2T 2026 (agosto de 2026): https://www.registradores.org
- BCE – Decisiones de política monetaria (10/09/2026): https://ecb.europa.eu
- Banco de España – Tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario, septiembre de 2026 (BOE 02/10/2026): https://www.boe.es
- BBVA Research – Previsiones del mercado inmobiliario 2026-2027 (10/08/2026): https://www.bbva.com
- CaixaBank Research – Informe Sectorial Inmobiliario 1S 2026 (marzo de 2026): https://www.caixabankresearch.com
- Bankinter – Previsión del precio de la vivienda (consultado 07/10/2026): https://www.bankinter.com
- Consejo General del Notariado – Estadística de compraventa de vivienda, julio de 2026, vía HelpMyCash (septiembre de 2026): https://www.helpmycash.com
Preguntas frecuentes
¿Cuándo bajarán los pisos en Madrid?
No hay señales de una bajada a corto plazo. En el 2T 2026, el precio en Madrid capital subió un 12,2 % interanual hasta 5.534 €/m², según los Registradores. Algunos portales detectaron ligeras bajadas trimestrales de precios de oferta a comienzos de 2026, pero la tendencia anual sigue siendo alcista.
¿Va a bajar el precio de la vivienda en 2027?
Las previsiones disponibles en octubre de 2026 apuntan a subidas de entre el 5,7 % (BBVA Research) y el 6,3 % (CaixaBank Research) en 2027, más suaves que las de 2026. Ninguna contempla una bajada nacional, aunque la subida de tipos del BCE podría moderarlas.
¿Cuándo es el mejor momento para comprar una vivienda?
Cuando la cuota sea asumible para ti a largo plazo y el precio esté en línea con el valor de mercado de la zona. Intentar acertar con el mínimo del mercado es arriesgado: si el precio sigue subiendo y los tipos también, esperar puede salir más caro.
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