Estado del precio de la vivienda hoy (2025)

El mercado inmobiliario español vive uno de los momentos más tensionados de las últimas dos décadas. A lo largo de 2025, los precios han seguido una trayectoria ascendente muy intensa, impulsados por tres fuerzas principales: una oferta estructuralmente insuficiente, una demanda que se mantiene fuerte pese a la financiación más cara y la presión de compradores internacionales en zonas estratégicas.

Según el INE, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del 3T 2025 registra un aumento interanual del 12,8 %, con máximos en prácticamente todo el país. Este repunte sitúa el precio medio por encima de 2.200€/m², consolidando la escalada iniciada en 2023. La particularidad de este ciclo es que no se concentra únicamente en grandes capitales, sino que también alcanza periferias, ciudades medianas y zonas costeras con un dinamismo inusual.

El comportamiento del mercado queda reflejado en varios indicadores clave:

• La vivienda usada crece a ritmos del 13–14 % interanual, muy por encima del promedio histórico.
• La vivienda nueva, aunque algo más moderada (~10 %), también bate récords en varias provincias.
• Registros y tasaciones muestran máximos nominales en áreas urbanas y costeras, con incrementos superiores al 14 % en algunos territorios.
• Las previsiones de distintos analistas para finales de 2025 apuntan a un cierre de año con subidas acumuladas de entre el 10 y el 13 %, dependiendo de la zona, en línea con los datos del INE y de consultoras privadas.

Zonas en máximos históricos

Varias regiones españolas han superado con claridad los valores más altos registrados antes de la burbuja inmobiliaria de 2007. Estas áreas concentran tanto la demanda extranjera como la especulación turística y los mayores desequilibrios entre oferta y demanda.

• Baleares: Supera ampliamente los 5.000 €/m², convirtiéndose en el mercado más caro de España. El precio se sitúa más del 80 % por encima de los niveles de 2007, impulsado por la presión turística, la llegada de compradores internacionales y la escasez de suelo. La accesibilidad es crítica: adquirir una vivienda de 90 m² exige décadas de ahorro para reunir una entrada estándar del 20 %.
• Málaga y Costa del Sol: Con valores que rondan los 4.100–4.200 €/m², la provincia se encuentra un 50 % por encima de los máximos de 2007. La combinación de inversión extranjera, teletrabajadores internacionales y segunda residencia mantiene una presión constante sobre el mercado.
• Madrid (capital y periferia): Madrid continúa en máximos históricos, con la capital acercándose a los 4.850 €/m². Destaca especialmente la periferia, donde municipios como Fuenlabrada han registrado subidas superiores al 20 % interanual, reflejo de la expansión de la demanda hacia áreas más asequibles.
• Barcelona (provincia): Con precios en torno a los 4.200 €/m², también supera con holgura los registros de 2007 y muestra un encarecimiento de doble dígito anual.

Análisis de fondo

El crecimiento de doble dígito en casi todo el país tiene raíces estructurales más que coyunturales:

1. Demanda alta, incluso con financiación más cara: el aumento del euríbor en 2023–2024 no ha frenado significativamente la demanda. El empleo estable, el interés de compradores extranjeros y la falta de alternativas en el mercado de alquiler explican por qué los precios han seguido subiendo incluso en un entorno de tipos más altos.
2. Oferta muy limitada: España construye muy por debajo de sus necesidades reales. La escasez de suelo en zonas urbanas, los costes de construcción y la lentitud administrativa dejan poca capacidad para absorver la demanda existente, especialmente en grandes ciudades y zonas turísticas.
3. Presión del alquiler y del turismo: El encarecimiento del alquiler impulsa a muchos hogares hacia la compra. Además, la vivienda turística continúa desviando stock del mercado residencial, especialmente en Baleares, Málaga, Valencia y Barcelona.
4. Inversión extranjera y refugio de capital: España sigue siendo un destino atractivo para compradores internacionales que buscan seguridad jurídica, clima y estabilidad. Esto eleva los precios en zonas específicas y genera “mini-burbujas” locales.

Previsión 2026: evolución por tipo y zona del mercado en España

El mercado residencial español apunta a un cambio de fase en 2026: tras dos años de subidas históricas, los precios no muestran señales de caída, pero sí de desaceleración clara. Las previsiones de bancos, consultoras y portales coinciden en que 2026 será un año de crecimiento positivo pero más moderado, alejándose de los incrementos a doble dígito de 2024–2025.

Por tipo de vivienda (obra nueva y segunda mano)

• Obra nueva: La vivienda nueva seguirá mostrando uno de los comportamientos más sólidos del mercado. La falta de stock, el encarecimiento del alquiler y la demanda internacional sostendrán las ventas, aunque el ritmo será más moderado que en 2025. Las previsiones de Bankinter y BBVA Research sitúan el crecimiento de este segmento en torno al 4–6 %.
• Vivienda de segunda mano: Fue la principal impulsora del boom de precios en 2024–2025, con subidas interanuales superiores al 13 %. En 2026, varios analistas prevén que avance en torno al 3–5 %, reflejo de un mercado todavía fuerte pero con menor tensión y más negociación entre comprador y vendedor.

Por territorio

Análisis por área

• Escenario nacional: Las previsiones agregadas de Bankinter, BBVA Research y consultoras sitúan el crecimiento acumulado entre +7 % y +9 % entre finales de 2025 y 2026. No hay previsión de caída nominal en el conjunto del país.
• Grandes capitales (Madrid y Barcelona): Se proyectan subidas moderadas del 3–7 %, más en línea con mercados maduros que con fases expansivas. Barcelona muestra tendencia a estabilizarse con previsiones de crecimiento más contenidas.
• Costa e islas (Baleares, Málaga, Canarias): La presión de la demanda extranjera mantendrá los precios al alza, aunque con incrementos más suaves que los observados en 2024–2025. El margen previsto se sitúa también entre 3–7 %.
• CaixaBank Research: Apunta a un crecimiento del +9 % en 2025 y un enfriamiento hacia +5,7 % en 2026, alineado con la idea de desaceleración sin corrección.

¿Cómo afecta la bajada del precio de la vivienda si tienes una hipoteca?

El impacto de la evolución del precio de la vivienda en 2026 no puede analizarse sin tener en cuenta tres variables clave: la financiación hipotecaria, la accesibilidad económica de los hogares y la capacidad de negociación entre compradores y vendedores.

Hipotecas y evolución del Euríbor en 2025

A finales de 2025 el Euríbor a 12 meses ronda el ~2,2 %. Eso significa que las cuotas de hipotecas variables hoy son sensiblemente más bajas que las de hace 1–2 años: la caída del Euríbor ha representado un alivio para muchos hipotecados.

Para 2026, las previsiones más moderadas indican que el Euríbor se mantenga en torno al 2,20–2,25 %. En consecuencia, las hipotecas deberían seguir siendo relativamente asequibles, lo que mantiene la demanda potencial de compradores que necesitan financiación.

Esto implica que para quienes compren en 2026, el coste de la hipoteca será más razonable que en el pico 2023–2024, siempre que mantengan condiciones conservadoras de préstamo.

Escenarios y tendencias: ¿puede bajar el precio de la vivienda?

Escenarios y tendencias: ¿puede bajar el precio de la vivienda?

Aunque la mayoría de previsiones para 2026 apuntan a un enfriamiento del mercado, la posibilidad de una bajada generalizada de precios sigue siendo limitada. Aun así, existen varios escenarios posibles según evolucionen la economía, el empleo, los tipos de interés y la oferta disponible. Estos son los tres escenarios más plausibles:

Escenario 1: Desaceleración suave (el más probable)

Los precios seguirían subiendo en 2026, pero mucho menos que en 2024–2025. Sería un mercado más equilibrado, con margen de negociación y menos tensión, pero sin corrección significativa.

Por qué es probable:

• El consenso de bancos y consultoras prevé subidas del +4 % a +7 % en 2026.
• El Euríbor se estabiliza en torno al 2,2 %, facilitando la demanda financiada.
• La oferta aumenta ligeramente, pero sigue siendo insuficiente frente a la demanda real.
• No hay burbuja de crédito como en 2007, por lo que no se espera un pinchazo brusco.

Consecuencia: El precio no baja, pero pierde intensidad. En términos reales (descontando inflación), podría notarse un suave abaratamiento, aunque no visible en euros.

Escenario 2: Ajustes locales y bajadas puntuales (moderadamente probable)

El precio medio nacional se mantendría o subiría levemente, pero algunas zonas sí experimentarían correcciones del –3 % al –8 %.

Dónde podrían darse las bajadas:

• Áreas sobrevaloradas donde la subida de 2024–2025 fue demasiado rápida.
• Municipios periféricos con exceso de vivienda usada o baja demanda estable.
• Viviendas con baja calidad, mala eficiencia energética o necesidad de reformas.
• Zonas donde aumente la obra nueva más rápido que la demanda.

Por qué podría ocurrir:

• Aumento del stock en ciertos mercados locales.
• Más vendedores motivados por necesidad de liquidez.
• Mayor sensibilidad al precio por parte de compradores que dependen de hipoteca.

Consecuencia: No es una “bajada de precios en España”, sino una normalización por segmentos: los productos y zonas menos competitivas serían los que ajustan primero.

Escenario 3: Caída generalizada (poco probable, pero posible ante un shock)

Se necesitaría un evento externo grave o una combinación de varios factores.

• Un aumento significativo del paro o una recesión inesperada.
• Un repunte de los tipos de interés o bloqueo del crédito hipotecario.
• Un aumento brusco de la oferta (por ejemplo, liberación masiva de stock o exceso de obra nueva).
• Un cambio psicológico fuerte en la demanda —que los compradores esperen bajadas y “se queden fuera” del mercado.

Qué supondría:

• Caídas entre –5 % y –12 % a nivel nacional.
• Mayor ajuste en segunda mano que en obra nueva.
• Problemas de accesibilidad aún sin resolver, porque los salarios no crecerían al mismo ritmo.

Probabilidad real: Baja. Ninguna de las grandes instituciones (BdE, Bankinter, BBVA Research, consultoras) prevé este escenario como base.

Referencias

1. La Moncloa: Nueva Ley de Vivienda 2023: https://www.lamoncloa.gob.es/
2. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: https://www.boe.es/
3. Banco de España - https://www.bde.es/wbe/es/