¿Se puede echar a un inquilino para vender el piso?

¿Qué dice la ley si quieres vender un piso alquilado?

Vender una vivienda alquilada es legal: no necesitas el permiso del inquilino para poner el piso a la venta. Lo que la ley no permite es usar la venta como excusa para dar por terminado el contrato. Hay dos reglas que explican por qué.

¿Qué dice la ley si se quiere echar a un inquilino para vender una propiedad?

En la mayoría de los casos, no es posible echar a un inquilino para vender el piso. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege el derecho del inquilino a permanecer en la vivienda hasta el final del contrato. Incluso si el piso se vende a un nuevo propietario.El comprador hereda el contrato (art. 14 LAU)

Según el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, quien compra una vivienda arrendada «quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador» durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el vendedor era persona jurídica. Esto se aplica aunque el comprador actúe de buena fe, no supiera que había inquilino o el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

En la práctica, el nuevo propietario ocupa el lugar del anterior: cobra la renta y asume las obligaciones del arrendador, pero no puede cambiar las condiciones por su cuenta ni pedir al inquilino que se vaya antes de tiempo.

¿Cuánto tiempo puede quedarse el inquilino?

Depende de la duración del contrato y de sus prórrogas. En los contratos de vivienda habitual firmados desde el 6 de marzo de 2019:

• Prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU): si el contrato se firmó por menos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), se prorroga año a año hasta alcanzar ese mínimo, salvo que sea el inquilino quien no quiera renovar.
• Prórroga tácita (art. 10.1 LAU): cumplido ese mínimo, si el propietario no avisa de que no renueva con al menos cuatro meses de antelación (el inquilino, con dos), el contrato se prorroga por plazos anuales hasta tres años más.
• Prórroga extraordinaria en zonas tensionadas (art. 10.3 LAU): desde la Ley 12/2023, si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, el inquilino puede pedir prorrogar el contrato por plazos anuales hasta tres años más, con las excepciones que recoge el propio artículo.

Los contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019 se rigen por la normativa vigente cuando se firmaron, así que conviene revisar su fecha antes de hacer cálculos.

Ojo con las noticias sobre la «prórroga de dos años»: el Real Decreto-ley 8/2026 permitía prorrogar los contratos hasta dos años más, pero el Congreso no lo convalidó y quedó derogado el 30 de abril de 2026. Hoy se aplican las prórrogas de la LAU descritas arriba.

¿Me pueden echar del piso de alquiler si lo venden?

Si eres inquilino, la respuesta es la misma: no. Que tu casero quiera vender, o que ya haya vendido, no te obliga a irte. Sigues en la vivienda con el mismo contrato, la misma renta y el mismo plazo; lo único que cambia es a quién pagas. Si tienes derecho de adquisición preferente, el comprador está obligado a notificarte las condiciones de la compraventa con copia de la escritura (art. 25.3 LAU), así que sabrás quién es tu nuevo arrendador.

Tampoco tienes que firmar un contrato nuevo ni aceptar una rescisión «de mutuo acuerdo» si no te interesa. Si quieres conocer todos tus derechos en esta situación, lo explicamos en detalle en qué derechos tienes como inquilino si quieren vender el piso.

¿Hay indemnización por la venta de un piso en alquiler?

Por regla general, no. Si el comprador respeta el contrato, el inquilino no pierde nada y no hay nada que indemnizar. La ley solo prevé una indemnización en un supuesto concreto del artículo 14 LAU, y además existe el pacto voluntario entre las partes.

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria protege al comprador que adquiere de buena fe y a título oneroso a quien figura como propietario en el Registro y que inscribe su compra. Si el contrato de alquiler se pactó por más tiempo del mínimo legal y no estaba inscrito, ese comprador solo tiene que soportarlo hasta completar los 5 o 7 primeros años, y es el vendedor quien compensa al inquilino. Por eso, si tu contrato es de larga duración, inscribirlo en el Registro es la forma de blindarlo frente a una venta.

¿Y si el contrato dice que la venta lo extingue? Esa cláusula no permite echar al inquilino al firmar la compraventa: la LAU establece que, aun así, el comprador debe mantener el alquiler hasta que se cumplan los cinco (o siete) primeros años.

Cuándo sí puede terminar el contrato antes de tiempo

La venta no es una causa de extinción, pero hay situaciones en las que el contrato puede acabar antes o no prorrogarse. Ninguna de ellas es «quiero vender», y todas deben seguir el procedimiento legal.

1. Acuerdo con el inquilino

El contrato puede terminar en cualquier momento si las dos partes están de acuerdo. Es la vía más habitual cuando el propietario quiere vender el piso vacío: se negocia una fecha de salida y, a menudo, una compensación económica o la devolución anticipada de la fianza. No hay un importe legal: es una negociación libre y el inquilino puede decir que no. Déjalo siempre por escrito.

2. El inquilino decide irse

El inquilino puede desistir del contrato cuando hayan pasado al menos seis meses, avisando con 30 días de antelación (art. 11 LAU). Si el contrato lo prevé, deberá indemnizar al propietario con una mensualidad por cada año que quede, o la parte proporcional.

3. Necesidad de la vivienda para el propietario

Si el propietario es persona física y lo hizo constar de forma expresa en el contrato al firmarlo, puede recuperar la vivienda pasado el primer año para destinarla a vivienda permanente propia o de determinados familiares, avisando con dos meses de antelación (art. 9.3 LAU). Esta vía no sirve para vender: si la vivienda no se ocupa para ese fin en el plazo de tres meses, el inquilino puede pedir volver o una indemnización.

4. Incumplimientos del inquilino

El artículo 27.2 LAU permite al propietario resolver el contrato por estas causas:

• Falta de pago de la renta o de las cantidades que corresponda pagar al inquilino.
• Falta de pago de la fianza o de su actualización.
• Subarriendo o cesión sin consentimiento.
• Daños causados a propósito en la vivienda u obras no consentidas.
• Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda.
• Que la vivienda deje de ser la residencia permanente del inquilino.

Si el inquilino no se va voluntariamente, hay que acudir a los tribunales mediante un desahucio.

Lectura recomendada: ¿Cómo echar a un inquilino que no paga el alquiler?

5. Fin del contrato sin renovación

Cuando se cumple el periodo mínimo de 5 o 7 años, el propietario puede comunicar que no renueva con al menos cuatro meses de antelación (art. 10.1 LAU). Es la forma más limpia de recuperar la vivienda para venderla vacía, siempre que no proceda una prórroga extraordinaria en zona tensionada.

¿Y las obras? La necesidad de hacer obras no permite al propietario rescindir el contrato. Si unas obras de conservación u ordenadas por la autoridad dejan la vivienda inhabitable, es el inquilino quien elige entre suspender el contrato o desistir de él, sin indemnización (art. 26 LAU).

Lectura recomendada: cómo rescindir un contrato de alquiler siendo propietario.

Derecho de tanteo y retracto: el inquilino puede comprar primero

Antes de vender a un tercero, debes contar con el inquilino. El artículo 25 LAU le da un derecho de adquisición preferente que funciona en dos momentos:

• Derecho de tanteo: tienes que notificarle de forma fehaciente (por ejemplo, por burofax) la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales. Tiene 30 días naturales para comprar en esas mismas condiciones. La notificación caduca a los 180 días naturales.
• Derecho de retracto: si no se le notificó, si faltaban datos o si al final se vendió más barato o en mejores condiciones, puede subrogarse en la compra en el plazo de 30 días naturales desde que el comprador le notifique las condiciones de la venta con copia de la escritura.

Hay dos matices importantes:

• Renuncia: el contrato puede incluir la renuncia del inquilino a este derecho. En ese caso, debes comunicarle tu intención de vender con al menos 30 días de antelación a la firma.
• Venta del edificio completo: no hay tanteo ni retracto si la vivienda se vende junto con el resto de viviendas y locales del propietario en el mismo inmueble, o si todos los propietarios venden el edificio entero a un mismo comprador. Si en el inmueble solo existe una vivienda, el inquilino sí conserva el derecho.

Además, para inscribir la venta en el Registro de la Propiedad hay que justificar que se hicieron estas notificaciones.

¿Está obligado el inquilino a enseñar el piso a compradores?

La LAU no regula las visitas. Mientras dure el alquiler, la vivienda es el domicilio del inquilino y la Constitución lo protege: nadie puede entrar sin su consentimiento o una resolución judicial (art. 18.2). Por eso, si el contrato no dice nada, el propietario no puede entrar ni dar llaves a una inmobiliaria sin permiso del inquilino.

Si el contrato incluye una cláusula de visitas, habrá que respetarla en sus términos. Y si no la hay, lo más eficaz es pactar por escrito horarios, preaviso y número de visitas. Unas buenas fotos o un tour virtual pueden ayudar a reducir el número de visitas presenciales.

Qué opciones tienes para vender un piso alquilado

Si no puedes, o no quieres, esperar a que termine el contrato, estas son las alternativas legales.

Venderlo con el inquilino dentro

Es la opción más directa. Tiene especial interés para inversores que buscan una vivienda que genere ingresos desde el primer día. El comprador valorará la renta, la duración que le queda al contrato y el historial de pagos del inquilino, así que ten esa información preparada. Te explicamos el proceso completo en cómo vender una casa alquilada paso a paso.

Ofrecérselo al inquilino

El inquilino ya conoce la vivienda y tiene derecho preferente de compra. Plantearle la venta antes de salir al mercado puede ahorrarte tiempo y visitas.

Negociar su salida

Si necesitas vender la vivienda vacía, negocia una salida anticipada por escrito: fecha, compensación si la hay, estado de la vivienda y devolución de la fianza.

Esperar al final del contrato

Si faltan pocos meses para cumplir el periodo mínimo, preparar la venta y enviar a tiempo el preaviso de no renovación de cuatro meses puede ser más rentable que negociar.

En cualquiera de los casos, conocer el valor de mercado de tu vivienda te ayudará a decidir. Tasa tu vivienda online gratis para tener una primera referencia de su valor de mercado. Si buscas más ideas, consulta también cómo vender un piso con inquilinos.

Lo que no puedes hacer para que el inquilino se vaya

Echar al inquilino por la vía de hecho puede costarte caro. No debes:

• Cambiar la cerradura o entrar en la vivienda sin su consentimiento.
• Cortar el agua, la luz o el gas, ni dejar de pagar suministros a tu cargo para forzar la salida.
• Presionarle o amenazarle para que firme una rescisión.
• Subir la renta fuera de lo pactado para que se vaya.

Estas conductas son una perturbación que permite al inquilino resolver el contrato (art. 27.3 LAU) y, según el caso, pueden tener consecuencias civiles e incluso penales.

Referencias

• BOE – Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, (25/05/2023), arts. 9, 10, 11, 14, 18, 25, 26 y 27: https://www.boe.es
• BOE – Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE 25/05/2023): https://www.boe.es
• BOE – Decreto de 8 de febrero de 1946, texto refundido de la Ley Hipotecaria, art. 34: https://www.boe.es
• BOE – Constitución Española, art. 18.2: https://www.boe.es
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – «Alquila bien, es tu derecho»: preguntas frecuentes sobre el alquiler: https://www.mivau.gob.es
• INE – Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), (2 de enero de 2025): https://ine.es
• BOE – Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler (BOE 21/03/2026): https://www.boe.es
• BOE – Resolución de 28 de abril de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 8/2026 (BOE 30/04/2026): https://www.boe.es