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¿Se puede echar a un inquilino para vender el piso?

Alvaro G.
19.06.2024
6 min
¿Se puede echar a un inquilino para vender tu piso?

¿Te encuentras en la tesitura de querer vender tu vivienda pero tienes un inquilino con contrato en vigor? Esta situación, que a muchos propietarios les genera dudas e incertidumbres, no tiene por qué convertirse en un obstáculo infranqueable. Si te preguntas si se puede echar a un inquilino para vender el piso, la respuesta es que en la mayoría de los casos no es posible, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege los derechos del inquilino a permanecer en la vivienda hasta el final del contrato.

Sin embargo, existen excepciones y estrategias que, con el conocimiento legal adecuado y la aplicación de tácticas de comunicación efectivas, pueden ayudarte a vender tu piso con inquilino y alcanzar tu objetivo inmobiliario. En este artículo, te guiaremos por los aspectos legales que debes conocer. Te desvelaremos las situaciones en las que sí puedes rescindir el contrato de alquiler y te ofreceremos las claves para vender tu piso con éxito, incluso si tiene un inquilino ocupando la vivienda.

¿Qué dice la ley si se quiere echar a un inquilino para vender una propiedad?

En la mayoría de los casos, no es posible echar a un inquilino para vender el piso. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege el derecho del inquilino a permanecer en la vivienda hasta el final del contrato. Incluso si el piso se vende a un nuevo propietario.

El nuevo propietario adquiere el piso con el contrato de alquiler en vigor, lo que significa que debe respetar los derechos del inquilino y no puede obligarlo a desalojar la vivienda antes de la fecha pactada.

¿Qué soluciones hay para vender una propiedad alquilada?

Vender una propiedad alquilada puede ser un desafío, pero existen varias soluciones efectivas:

  1. Vender con el contrato vigente: Una opción viable es vender la propiedad manteniendo el contrato de alquiler actual. Esta estrategia es atractiva para los inversores que buscan ingresos inmediatos y una propiedad ya ocupada. El nuevo propietario simplemente asumirá los derechos y obligaciones del contrato existente.
  2. Negociar con el inquilino: Hablar con el inquilino y llegar a un acuerdo de desalojo antes de la venta es otra posibilidad. Este acuerdo puede incluir incentivos financieros para el inquilino a cambio de su salida voluntaria.
  3. Derecho de tanteo y retracto: En muchos casos, el inquilino tiene derecho preferente de compra sobre la propiedad. Esto significa que, antes de ofrecer la propiedad a terceros, debes informar al inquilino y darle la oportunidad de igualar cualquier oferta recibida. Si el inquilino decide no comprar, puedes proceder con la venta a otro comprador.

Lectura recomendada: ¿Qué es el derecho de retracto?

  1. Venta a inversores: Los inversores a menudo buscan propiedades con inquilinos para asegurar un flujo de ingresos constante desde el primer día. Este tipo de venta puede simplificar el proceso y evitar conflictos con los inquilinos.
  2. Revisión legal: Asegúrate de revisar todas las leyes locales y el contrato de alquiler para comprender completamente los derechos y obligaciones de ambas partes durante el proceso de venta.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) actúa como un escudo protector de los derechos del inquilino, estableciendo las bases de la relación contractual entre arrendador y arrendatario. En el contexto de la venta de un piso con inquilino, es crucial comprender a fondo estos derechos para navegar por el proceso de manera legal y justa.

  • Derecho a permanecer en la vivienda: Un pilar fundamental de la LAU es el derecho del inquilino a habitar la vivienda hasta el final del contrato, incluso si el piso se vende a un nuevo propietario. Este derecho se aplica independientemente de la voluntad del nuevo dueño. Además no puede rescindir el contrato ni obligar al inquilino a desalojar la vivienda antes de la fecha pactada.
  • Derecho de tanteo y retracto: La LAU otorga al inquilino una prerrogativa adicional: el derecho de tanteo y retracto. Esto significa que, si el propietario decide vender el piso, el inquilino tiene la opción preferente de comprarlo antes que cualquier otro comprador. Para ello, debe ser notificado con antelación de la venta y disponer de un plazo específico para ejercer su derecho.
  • Plazos y condiciones: La duración del contrato de alquiler, que oscila entre mínimo un año y máximo siete, es un factor determinante en este escenario. Si el contrato está en vigor, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta su finalización, independientemente de la venta del piso.

Excepciones de la LAU para vender una propiedad alquilada

No obstante, la LAU contempla algunas excepciones en las que el propietario puede rescindir el contrato de alquiler antes de su vencimiento, incluso con un inquilino en la vivienda. Estas excepciones, que deben estar debidamente fundamentadas y seguir los procedimientos legales establecidos, incluyen situaciones como el impago reiterado del alquiler, el mal uso de la vivienda o la necesidad de realizar obras urgentes que impidan la habitabilidad del inmueble.

Excepciones a la permanencia del inquilino: ¿cuándo rescindir el contrato sí es posible?

Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege en gran medida el derecho del inquilino a permanecer en la vivienda hasta el final del contrato, existen excepciones en las que el propietario puede rescindir el contrato antes de su vencimiento, incluso con un inquilino ocupando el piso. Es fundamental conocer estas excepciones para comprender los límites de la relación contractual y actuar de manera legal y justa.

  1. Impago reiterado del alquiler: El impago del alquiler es una de las causas más comunes para la rescisión del contrato. Si el inquilino acumula dos meses de impago o cuatro meses de impago no consecutivos, el propietario puede iniciar un procedimiento judicial para rescindir el contrato y recuperar la posesión del inmueble.

Lectura recomendada: ¿Cómo echar a un inquilino que no paga el alquiler?

  1. Mal uso de la vivienda: La LAU también contempla la posibilidad de rescindir el contrato por mal uso de la vivienda. Esto incluye comportamientos como realizar actividades peligrosas o molestas para los vecinos, causar daños graves al inmueble o subarrendarlo sin el consentimiento del propietario.
  2. Obras urgentes e inhabitabilidad: En casos excepcionales, el propietario puede rescindir el contrato si es necesario realizar obras urgentes que impidan la habitabilidad de la vivienda. Para ello, debe demostrar la urgencia de las obras y ofrecer al inquilino una alternativa habitacional adecuada mientras duren los trabajos.

Es importante destacar que, incluso en estas excepciones, la rescisión del contrato de alquiler debe seguir un procedimiento legal específico. El propietario debe notificar al inquilino por escrito su intención de rescindir el contrato y, en caso de ser necesario, acudir a la vía judicial para obtener la resolución correspondiente.

Por ejemplo, estos son algunos casos concretos del día a día que pueden suceder entre un inquilino y un propietario:

  • Impago: Un inquilino que acumula 3 meses de impago consecutivos del alquiler puede ser objeto de rescisión de contrato por parte del propietario.
  • Mal uso: Si un inquilino realiza fiestas ruidosas que molestan a los vecinos de forma reiterada, el propietario podría rescindir el contrato por mal uso de la vivienda.
  • Obras urgentes: Si se detecta una fuga de gas que requiere una reparación inmediata que imposibilita la habitabilidad de la vivienda, el propietario podría rescindir el contrato para realizar las obras urgentes.
Aspectos clave

  • Vender un piso con inquilino es posible, pero requiere un enfoque legal adecuado, una comunicación transparente con el inquilino y la colaboración de un profesional inmobiliario experto.
  • El propietario no puede echar al inquilino para vender el piso, salvo en casos excepcionales previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
  • La clave para una venta exitosa con inquilino radica en la información, la transparencia, la flexibilidad y el respeto por los derechos de ambas partes.

Referencias

  1. Ley de Arrendamientos Urbanos: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-12203
  2. Ministerio de Transportes, Movilidad y Vivienda: https://www.transportes.gob.es/
  3. Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria: https://consejocoapis.org/

FAQ

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si se vende el piso con inquilino?

El nuevo propietario adquiere el piso junto con el contrato de alquiler en vigor, lo que significa que debe respetar los derechos del inquilino y no puede obligarlo a desalojar la vivienda antes de la fecha pactada. El inquilino mantiene todas las condiciones y derechos establecidos en el contrato original, como la renta, la duración del contrato y las cláusulas específicas.

¿El inquilino tiene derecho a comprar el piso si se pone a la venta?

En algunos casos, el inquilino puede tener derecho de tanteo y retracto, lo que le otorga la posibilidad de adquirir la vivienda antes que cualquier otro comprador externo. Este derecho está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y depende de diversos factores, como la ubicación del inmueble, la fecha del contrato de alquiler y si el arrendador ha comunicado correctamente la venta al inquilino.

¿El propietario puede subir la renta para vender el piso más caro?

No, el propietario no puede subir la renta con el único objetivo de vender el piso a un precio más alto. La renta solo puede incrementarse de acuerdo con lo establecido en el contrato de alquiler o en el índice de referencia de precios del alquiler (IRPH). Si el propietario intenta subir la renta de forma injustificada, el inquilino puede impugnarla y reclamar ante las autoridades competentes.

¿Qué pasa si el inquilino se niega a colaborar en las visitas para vender el piso?

El inquilino está obligado a permitir las visitas a la vivienda para su venta, siempre y cuando se respeten los horarios y condiciones establecidos en el contrato de alquiler. Si el inquilino se niega de forma injustificada a colaborar, el propietario puede solicitar la intervención judicial para que se le obligue a cumplir con sus obligaciones.

Alvaro G.
Con más de 8 años de experiencia en redacción, Álvaro se ha convertido en un especialista en consultoría inmobiliaria. Se centra especialmente en publicaciones relacionadas con la evolución del mercado inmobiliario en España, así como en cuestiones de compra, venta e inversión de inmuebles. Su experiencia en bienes raíces le permite compartir información valiosa para ayudar a las personas a tomar decisiones acertadas en este tipo de transacciones.
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