La venta de una casa en España conlleva ciertas obligaciones fiscales que los vendedores deben tener en cuenta. Si bien el comprador tiene que hacer frente a determinados impuestos, en el caso del vendedor sucede lo mismo. Para los vendedores, es fundamental no solo determinar el valor justo de su propiedad, sino también comprender las implicaciones fiscales que conlleva su venta. Si no sabes qué impuestos se pagan al vender una casa, ten en cuenta desde el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) hasta la Plusvalía municipal o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
En este artículo, nos centramos en los diferentes impuestos que inciden en la venta de una casa en España. Es esencial comprender los tributos que gravan la venta de una casa y nuestro objetivo es proporcionar una guía detallada y clara que ayude a los vendedores a estimar qué porcentajes se deberán pagar a Hacienda al liquidar una propiedad.
Es importante tener en cuenta qué impuestos se pagan al vender una casa: el IIVTNU, el IRPF y el IBI. No obstante, debes tener previsto un fondo para otros gastos. A continuación, te brindamos más información sobre estos impuestos y cómo realizar el cálculo de cada uno de ellos.
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El IIVTNU, comúnmente conocido como plusvalía municipal, es un impuesto local en España que recae sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Este impuesto se aplica cuando hay una transmisión de propiedad, ya sea por venta, herencia o donación. Su principal característica es que grava el aumento del valor del terreno, no del inmueble en su totalidad. Es decir, se centra exclusivamente en la valorización del suelo sobre el que se asienta la propiedad, y no en el valor total que incluiría tanto el terreno como las construcciones o reformas realizadas sobre él.
Por lo tanto, cuando una propiedad es vendida, heredada o donada, el impuesto se calcula en función de cuánto ha aumentado el valor del terreno desde que el vendedor, donante o persona fallecida lo adquirió. No se debe tomar en cuenta el valor de las construcciones o mejoras realizadas en él.
El cálculo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se basa en tres factores clave. A continuación te describo cómo se realiza este cálculo:
Suponiendo que el valor catastral del terreno es de 100.000 €, el propietario lo ha tenido durante 10 años, el ayuntamiento aplica un 3% anual de incremento y un tipo impositivo del 20%, este sería el cálculo a realizar:
Dado que ha habido cambios legales y sentencias que afectan la aplicación del IIVTNU, es importante verificar la normativa y práctica más reciente.
Otro de los impuestos que se pagan al vender una casa en España es el IRPF. Debes liquidar el IRPF en relación a la ganancia patrimonial obtenida en la venta. Este impuesto grava las ganancias patrimoniales, que son la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición de la propiedad.
El cálculo del IRPF en España, especialmente en el contexto de la venta de una propiedad, se centra en la ganancia patrimonial obtenida y cómo esta afecta la declaración de ingresos del contribuyente. A continuación, te contamos más detalles sobre cómo realizar el cálculo del IRPF por la venta de una propiedad:
Supongamos que adquiriste una propiedad por 200.000 € (incluyendo todos los gastos y mejoras) y la vendes por 300.000 €, incurriendo en gastos de venta de 20.000 €. La ganancia patrimonial sería de 80.000 € (300.000 € - 200.000 € - 20.000 €), y esta cantidad se sumaría a tu base imponible del ahorro en el IRPF para el año en que se realiza la venta.
Existen tres tipos de exenciones en el IRPF que pueden permitirte no tener que pagar este impuesto por la venta de una propiedad:
Por último, el IBI es otro de los impuestos que se pagan al vender una casa. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en España es un tributo municipal que grava la propiedad de bienes inmuebles, ya sean urbanos, rústicos o de características especiales. Aunque el IBI no se aplica directamente a la venta de un inmueble, hay aspectos relacionados con este impuesto que son importantes considerar durante una transacción de venta.
Para calcular el IBI, debes consultar cuál es el coeficiente que aplica tu municipio (puedes consultar en la página de tu ayuntamiento) y cuál es el valor catastral de tu inmueble. Una vez obtengas estos dos valores, tan solo debes realizar la multiplicación.
Es importante recordar que el IBI es una obligación tributaria anual y el impago puede acarrear sanciones o recargos.
Existen 5 posibles casos en dónde podrás obtener una deducción del IBI:
Si eres la parte vendedora, no tienes que realizar ningún pago. Esto es debido a que el comprador es quien debe abonarla. Los parámetros van del 0,5% al 1,5% del precio total acordado por el inmueble.
Los impuestos que se pagan al vender una casa heredada son el Impuesto de Sucesiones y donaciones, las plusvalías por herencia y el IRPF correspondiente.
Están sujetos al impuesto sobre la renta de no residentes, con una retención del 3% del precio de venta. Además, si el comprador es extranjero, debe asumir los mismos impuestos que un residente, como el ITP y, si hay hipoteca, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
