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¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Jose B.
29.08.2023, 11:54
5 min
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Estos son los impuestos que se pagan al vender una casa

La venta de una casa en España conlleva ciertas obligaciones fiscales que los vendedores deben tener en cuenta. Si bien el comprador tiene que hacer frente a determinados impuestos, en el caso del vendedor sucede lo mismo. Desde el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) hasta la Plusvalía municipal o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), es esencial comprender los tributos que gravan la venta de una casa. En este artículo, explicaremos en detalle qué impuestos se pagan al vender una casa para que lo tengas en cuenta a la hora de hacer tus cuentas.

Impuestos al vender una casa en España: IRPF, Plusvalía municipal e IBI

Vender una casa en España va más allá de la transacción monetaria, ya que implica cumplir con una serie de obligaciones fiscales. Los principales impuestos que debes tener en cuenta son:

  • El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
  • La Plusvalía municipal
  • El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). 

Pero estos no son los únicos. Por supuesto que, también cuando vendes un piso, tienes que dar cuenta a Hacienda, y lo harás a través de varios impuestos. Sigue leyendo para enterarte de los impuestos que debes pagar por vender tu vivienda, cuánto dinero suponen y en qué casos puede que estés exento de pagarlos.

Lectura recomendada - ¿Qué son los impuestos?

El IRPF y la venta de tu vivienda

El IRPF es un impuesto que grava la renta obtenida por las personas físicas y, en el contexto de la venta de una vivienda, se refiere a las ganancias obtenidas por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. Es importante destacar que, en la declaración de la renta del año siguiente al cierre de la operación, debes incluir la venta de tu inmueble y calcular la ganancia obtenida. Sin embargo, existen exenciones para reinvertir el dinero en una nueva vivienda habitual.

¿Cómo calcular el IRPF en la venta de una casa?

Aquí tienes el paso a paso cómo calcular el importe que debes pagar de IRPF por la venta de tu piso.

  1. Calcula el valor de transmisión: El valor de transmisión se refiere al precio de venta de la casa, menos los gastos y tributos inherentes a la operación. Para calcular el valor de transmisión debes restar al precio de venta los gastos e impuestos propios de la operación, como honorarios inmobiliarios, plusvalía municipal o los gastos de cancelación de la hipoteca.
  2. Calcula el valor de adquisición de la vivienda: El valor de adquisición se refiere al precio que pagaste cuando compraste la propiedad, más las inversiones y mejoras, gastos y tributos inherentes a la operación.
  3. Calcula la ganancia patrimonial: El siguiente paso es calcular la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Al hacerlo, pueden ocurrir tres cosas: Que la ganancia patrimonial dé un resultado positivo, negativo o igual a cero. Solamente en el primer caso es necesario pagar IRPF. 
  4. Multiplica por el tipo impositivo correspondiente: En caso de que la ganancia patrimonial dé un resultado positivo, debes multiplicarla por el tipo impositivo que corresponda. Estos son:
  • Ganancias hasta 6.000 €: 19%
  • Ganancias entre 6.000 y 50.000 €: 21%
  • Ganancias entre 50.000 € y 200.000 €: 23%
  • Ganancias de entre 200.000 € y 300.000: 27%
  • Ganancias superiores de 300.000 €: 28%

La Plusvalía municipal: una obligación tributaria en la venta de una casa

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Se calcula en base al tiempo que has sido propietario de la vivienda y el incremento del valor catastral del suelo.

Este impuesto debe pagarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa y puede variar dependiendo del municipio. Es esencial verificar la normativa local para entender cómo se aplica en tu caso específico.

El IBI y su impacto en la venta de una casa

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo anual que grava la propiedad de bienes inmuebles. En el contexto de la venta de una vivienda, este impuesto suele prorratearse entre el comprador y el vendedor de manera proporcional al tiempo durante el cual han sido propietarios en el año fiscal de la venta.

Es fundamental acordar este aspecto en el contrato de compraventa. La ley establece que, en caso de venta, debe pagarlo la persona que era propietaria del piso el día uno de enero del año fiscal en curso.

Todos los impuestos que se pagan al vender una casa

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Además de los impuestos mencionados anteriormente, al vender una casa en España también puede aplicarse el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto grava la formalización de documentos notariales, como las escrituras de compraventa.

Aunque tradicionalmente recae sobre el comprador, es importante tener en cuenta que en algunas comunidades autónomas se ha modificado la normativa y ahora puede ser asumido por el vendedor.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Otro impuesto que puede aplicarse en ciertas circunstancias es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se aplica cuando no se trata de una primera transmisión de vivienda, es decir, no es una vivienda nueva y puede variar dependiendo de la comunidad autónoma.

En algunos casos, el ITP se aplica en lugar del IVA en transacciones de viviendas usadas. Asegúrate de verificar la normativa vigente en tu región para conocer cómo se aplica este impuesto en la venta de tu casa.

Lectura recomendada - ¿Qué hacer con el IRPF si varios hermanos heredan una vivienda?

Es esencial comprender a fondo cada uno de estos impuestos para evitar sorpresas y asegurarte de cumplir con tus obligaciones fiscales. Mantén registros claros de los cálculos y los pagos realizados para facilitar la presentación de la declaración de impuestos y evitar problemas futuros.

Aspectos clave
  • Además de los impuestos principales como el IRPF, la Plusvalía municipal y el IBI, también pueden aplicarse el IAJD y el ITP en la venta de una casa en España.
  • El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) grava la formalización de documentos notariales, y su responsabilidad puede variar según la comunidad autónoma.
  • El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica en transacciones de viviendas usadas y puede reemplazar al IVA en ciertos casos.
  • La normativa relacionada con estos impuestos puede variar según la comunidad autónoma, por lo que es importante estar informado sobre las regulaciones locales.

Referencias

FAQ

¿Cuándo debo pagar el impuesto de Plusvalía municipal?

El impuesto de Plusvalía municipal debe pagarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa. Es importante estar al tanto de esta fecha límite para evitar multas y recargos.

¿Cómo se calcula el IRPF por la venta de una vivienda?

El IRPF se calcula en base a la ganancia obtenida por la venta de la vivienda. Se resta el precio de compra al precio de venta y se aplica una escala de gravamen según el monto de la ganancia.

¿Quién asume el pago del IBI en una venta de vivienda?

El IBI suele prorratearse entre el comprador y el vendedor de manera proporcional al tiempo durante el cual han sido propietarios en el año fiscal de la venta. Esta asignación debe ser acordada en el contrato de compraventa.

¿Qué ocurre si no se paga la Plusvalía municipal?

El no pago de la Plusvalía municipal puede conllevar recargos y multas, además de posibles problemas legales. Es crucial cumplir con este impuesto dentro del plazo establecido.

¿Existen exenciones fiscales en la venta de viviendas?

Sí, existen exenciones fiscales en la venta de viviendas, como la exención por reinversión en una nueva vivienda habitual. Estas exenciones pueden variar y es recomendable consultar con un profesional tributario.

¿Es posible deducir gastos relacionados con la venta de la vivienda en el IRPF?

En algunos casos, es posible deducir ciertos gastos relacionados con la venta de la vivienda en el IRPF, como los gastos de notaría y registro. Consulta la normativa vigente para conocer los detalles.

¿El comprador y el vendedor deben pagar el IBI de forma proporcional?

Sí, el IBI suele prorratearse entre el comprador y el vendedor en proporción al tiempo durante el cual han sido propietarios en el año fiscal de la venta.

¿Qué sucede si se vende la vivienda por un precio inferior al de adquisición?

Si vendes la vivienda por un precio inferior al de adquisición, es posible que no haya ganancia sujeta a IRPF. Sin embargo, es importante calcularlo adecuadamente y consultarlo con un asesor fiscal.

Jose B.
Licenciado en periodismo y publicidad, llevo más de 10 años escribiendo contenidos para internet, especialmente para el sector inmobiliario.
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