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El inquilino de un local comercial está protegido por la LAU (arts. 29–35): el propietario debe respetar el uso pactado, asumir las reparaciones importantes y acudir a un juez si quiere desalojar. El inquilino puede ceder o subarrendar (salvo prohibición), reclamar indemnización por clientela en ciertos casos y exigir que se cumpla lo acordado. Sin contrato escrito, el alquiler vale igual, pero cuesta más demostrar sus condiciones.
En síntesis:
El inquilino tiene derecho a usar el local exactamente para la actividad indicada en el contrato: tienda, bar, oficina, peluquería, consulta, etc.
Mientras cumpla la normativa y respete lo pactado, el propietario no puede imponer nuevas condiciones ni limitar el uso.
Sí, pero no siempre. Puede hacerlo cuando:
Ejemplo: pasar de tienda de ropa a tienda de complementos suele ser aceptado; pasar a restaurante con salida de humos puede requerir autorización expresa.
El arrendador es responsable de las obras y reparaciones necesarias para que el local se pueda utilizar de forma segura y adecuada. Esto incluye:
El propietario no puede negarse a realizar estas reparaciones si afectan al uso del local.
El arrendatario se encarga de:
Diferencia clave:
La ley permite al inquilino:
Esto es válido si el contrato no lo prohíbe expresamente.
Sí, pero solo si:
Porque permite:
Es uno de los derechos más valiosos del inquilino.
El arrendatario puede reclamar una indemnización económica cuando:
Para compensar al inquilino por el valor que él mismo ha generado: clientela, ubicación consolidada y fondo de comercio.
La indemnización habitual suele ser:
El arrendador puede eliminar este derecho en el contrato.
Si el contrato excluye el art. 34 LAU, no habrá indemnización.
En los locales comerciales, la norma de oro es:
Lo pactado en el contrato manda.
Esto abarca:
El propietario no puede cambiar unilateralmente ninguna condición.
El inquilino está protegido frente a desalojos “por las malas”.
El arrendador no puede:
Para recuperar el local, debe iniciar un desahucio ante un juez, ya sea por impago o por finalización del contrato.
Esto da seguridad jurídica al arrendatario y evita abusos.
En locales comerciales, la fianza mínima es:
Además:
La fianza no puede usarse como “dinero extra” del propietario:
si el local se entrega correctamente, debe devolverse en su totalidad.
Si el arrendador vende el local comercial, el inquilino puede tener derecho a comprarlo antes que un tercero, siempre que:
Además, si el local se vende, el comprador debe respetar el contrato vigente, lo que protege al negocio ante ventas inesperadas.
Si el propietario no comunica la finalización del contrato de alquiler del local con la antelación pactada o legalmente interpretada, se puede entender que:
Esto evita sorpresas del tipo: “el contrato acaba mañana, tienes que irte”.
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Únicamente el arrendador puede mediante un procedimiento judicial y por causas legales: impago, incumplimiento del contrato (actividades comerciales no permitida, obras sin permiso, daños…), finalización del plazo pactado o resolución por causa justa. Sin un juez, no puede haber desalojo.
Depende del contrato. Si finaliza el plazo, el arrendador debe requerir la entrega del local y, si el inquilino no se va, iniciar desahucio. El plazo habitual de preaviso suele ser 30 días, salvo que el contrato establezca otro (muchos fijan 1–3 meses).
El comprador queda obligado a respetar el contrato de alquiler del local (art. 1571 CC y jurisprudencia consolidada), salvo que el contrato diga lo contrario. Cambia el dueño, pero no cambia tu derecho a seguir en el local hasta que termine el plazo.
El arrendador debe enviar un requerimiento de pago (burofax) y, si no se regulariza, presentar una demanda de desahucio por impago. El contrato no se puede resolver de forma unilateral sin acudir al juez.
Solo las obras menores relacionadas con el mantenimiento y la actividad diaria del negocio (pequeñas reparaciones, pintura interior, mejoras no estructurales). Cualquier obra que afecte a estructura, fachada, distribución del local o instalaciones principales requiere permiso expreso del propietario, salvo que el contrato autorice lo contrario.
No. El propietario no puede entrar en un local alquilado sin permiso del inquilino. Aunque sea el dueño, mientras el contrato esté en vigor el inquilino tiene el derecho exclusivo de uso y posesión del local. Si el propietario necesita acceder (por ejemplo, para reparaciones), debe avisar y acordarlo con el inquilino. Entrar sin autorización puede considerarse violación de domicilio o allanamiento, según el caso.
