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Un propietario puede subir el alquiler a un inquilino que lleva años en la vivienda, pero depende del momento del contrato. Durante la vigencia solo puede actualizarse según el índice permitido y con aviso; al renovar tras los 5 (o 7) años obligatorios, el precio puede renegociarse libremente. Si no hay acuerdo, el contrato no se renueva y el inquilino debe dejar la vivienda.
En síntesis:
La renta solo puede actualizarse una vez al año y con un índice legal.
Tras los 5/7 años, el propietario puede establecer un nuevo precio al renovar.
El inquilino puede aceptar o rechazar la subida.
Si no hay acuerdo, no se renueva el contrato.
Cuando finaliza un contrato de alquiler de 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), el propietario puede decidir no renovar o proponer nuevas condiciones, incluyendo una subida del precio del alquiler.
Si ambas partes están de acuerdo, se puede firmar un nuevo contrato con el precio actualizado. No hay un límite legal para cuánto puede subir el alquiler en este nuevo contrato, ya que se trata de una nueva negociación entre arrendador y arrendatario.
Si no hay acuerdo, el inquilino debe abandonar la vivienda, salvo que exista una prórroga voluntaria por ambas partes. Por eso, es importante anticiparse a la fecha de vencimiento y hablar con el propietario con antelación para saber cuáles son sus intenciones.
Este escenario es diferente a las subidas de alquiler durante el contrato vigente, que sí están sujetas a límites según el IPC o las condiciones pactadas en el contrato original.
Tu casero puede subirte el alquiler sin limitación alguna una vez cumplidos los primeros cinco años de contrato (o siete si es una empresa), siempre que te lo notifique por escrito y con al menos un mes de antelación. Lo habitual es que esta subida se proponga en el momento de la renovación del contrato.
Para los contratos vigentes, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) , la renta puede actualizarse una vez al año utilizando un índice de referencia. Hasta 2024 se usaba el IPC o el IGC , pero desde 2025 se aplica el nuevo Índice de Referencia de Alquileres (IRAV), publicado por el INE.
Ejemplo práctico: Si firmaste tu contrato de alquiler el 1 de julio de 2020, este cumple cinco años el 1 de julio de 2025. El casero podrá proponerte una subida, pero debe comunicarlo antes del 1 de junio de 2025. Esa subida, además, no podrá superar el límite que marque el IRAV en ese momento.
Desde enero de 2026, la subida del alquiler en España se calcula utilizando el nuevo Índice de Referencia de Alquileres (IRAV), un indicador oficial publicado por el INE que sustituye al IPC y al IGC en la mayoría de contratos de vivienda.
Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el precio del alquiler?
Este índice marca el límite máximo anual que puede aplicarse al revisar el precio del alquiler, tanto en contratos en vigor como en renovaciones, y se actualiza mensualmente.
Ejemplo actualizado a 2026:
Ten en cuenta: aunque el IRAV varía mes a mes, no se puede aplicar una subida superior al porcentaje publicado en el momento de la actualización. Además, si el contrato no menciona revisiones de renta, no podrá aplicarse ningún aumento, ni siquiera con el IRAV.
En 2026, la subida del alquiler está limitada por el nuevo Índice de Referencia de Alquileres (IRAV), publicado mensualmente por el INE. Este índice marca el tope máximo legal que los propietarios pueden aplicar al actualizar la renta en contratos de vivienda habitual.
Por ejemplo: Si el IRAV publicado en junio de 2025 es del 2,2 %, la subida no podrá ser superior a ese porcentaje, aunque el IPC esté más alto.
El casero debe cumplir con estos requisitos para que la subida sea válida:
Ejemplo práctico:
Si tu contrato se renueva el 1 de septiembre de 2025, tu casero deberá avisarte antes del 1 de agosto. Si lo hace más tarde, el incremento solo se aplicará al mes siguiente.
No puedes rechazarla si cumple todos los requisitos legales. Pero tienes alternativas:
En cualquier caso, si decides quedarte en la vivienda, deberás aceptar las nuevas condiciones de la renta pactadas tras la notificación.
Además del IRAV, el propietario puede aplicar un incremento extra de hasta un 10 % adicional si ha realizado mejoras en la vivienda (como reformas o mejoras energéticas). Para ello, debe:
Cuando un contrato de alquiler de vivienda entra en prórroga tácita, es decir, una vez superados los cinco años de duración (o siete si el propietario es una empresa), el casero puede seguir actualizando la renta una vez al año. Eso sí, debe respetar los límites establecidos por ley y seguir el índice de referencia que figure en el contrato.
En la práctica, esto significa que cada año, en la fecha de aniversario del contrato de alquiler, el propietario podrá proponer una subida del alquiler utilizando el Índice de Referencia de Alquileres (IRAV), que desde 2025 es el indicador oficial en España. Si el contrato no especifica ningún índice, también se aplicará el IRAV por defecto. En cualquier caso, la subida solo será válida si se notifica por escrito, con al menos un mes de antelación, indicando el nuevo importe y el porcentaje aplicado.
Pasos a seguir:
En 2026, la posibilidad de incrementar el alquiler afecta a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, pero las condiciones varían según la fecha de firma del contrato y el índice de actualización que figure en él.
Tanto en contratos de alquiler vigentes como en prórrogas, la subida debe notificarse por escrito con un mes de antelación, indicando el nuevo importe y el índice aplicado. Además, el límite del IRAV es obligatorio para todos los propietarios, sin importar si se trata de grandes tenedores o arrendadores particulares.
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Consultar los precios inmobiliariosSí, el alquiler se puede subir cada año, incluso durante la prórroga del contrato, siempre que esté previsto en el acuerdo original y se respeten tanto los límites legales como el procedimiento formal de notificación. Si no se cumple alguno de estos requisitos, la subida podría considerarse inválida o posponerse al mes siguiente.
El contrato puede renovarse automáticamente o renegociarse, momento en el cual el casero puede proponer una subida del alquiler.
Tu casero puede subir el alquiler hasta un 3% anual, siempre que cumpla con los requisitos legales y de notificación.
