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Sí, pero depende del momento. Durante el contrato, la renta solo puede actualizarse una vez al año y dentro del límite marcado por el IRAV. Al renovar tras los 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), el propietario puede proponer un nuevo precio libremente. Si no hay acuerdo, el contrato no se renueva y el inquilino debe abandonar la vivienda.
En síntesis:
Cuando un contrato de arrendamiento de vivienda habitual llega a su fin, tras 5 años si el arrendador es persona física, o 7 si es persona jurídica, el propietario tiene dos opciones: no renovarlo o proponer nuevas condiciones, incluida una subida del precio.
Si ambas partes llegan a un acuerdo, se puede firmar un nuevo contrato con la renta actualizada. En este punto no existe un límite legal sobre cuánto puede subir el alquiler, ya que se trata de una negociación libre entre arrendador y arrendatario.
Si no hay acuerdo, el inquilino debe abandonar la vivienda, salvo que ambas partes pacten voluntariamente una prórroga. Por eso conviene anticiparse: hablar con el propietario con antelación suficiente para conocer sus intenciones antes de que venza el plazo.
Este escenario es distinto a las actualizaciones de renta durante el contrato vigente, que sí están sujetas a los límites legales del IRAV.
Tu casero puede actualizarte la renta una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato, siempre que el contrato incluya una cláusula de actualización. Sin esa cláusula, no puede aplicar ningún incremento, ni siquiera con el IRAV como referencia.
Además, debe cumplirse el procedimiento formal: notificación por escrito con al menos un mes de antelación, indicando el nuevo importe, el porcentaje aplicado y el índice utilizado.
Al renovar tras los 5 o 7 años, es posible proponer un precio nuevo sin limitación de porcentaje, pero debe comunicarse antes del mes previo al vencimiento. Si se hace fuera de plazo, el incremento solo será efectivo a partir del mes siguiente a la notificación.
Ejemplo práctico:
Si firmaste el contrato el 1 de julio de 2020, este cumple cinco años el 1 de julio de 2025. El casero debió comunicarte la subida antes del 1 de junio de 2025. Si el contrato fue firmado desde el 26 de mayo de 2023, esa subida durante el contrato no puede superar el IRAV vigente en ese momento.
Desde 2025, la subida anual del alquiler en contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 está limitada por el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), publicado mensualmente por el INE.
El IRAV de marzo de 2026 se sitúa en el 2,47%, según datos publicados por el INE el 14 de abril de 2026. Durante 2025, los valores oscilaron entre el 1,98% y el 2,32%.
Importante: El Real Decreto-ley 8/2026 que limitaba temporalmente las subidas al 2% fue rechazado por el Congreso y quedó derogado el 28 de abril de 2026. Desde esa fecha se aplica el IRAV completo, sin tope extraordinario.
Para contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, la actualización sigue el índice pactado en el contrato, habitualmente el IPC, que en marzo de 2026 se sitúa en el 3,4%.
| Tipo de contrato | Índice aplicable en 2026 |
|---|---|
| Firmado desde el 26/05/2023 | IRAV (2,47% en marzo 2026) |
| Firmado antes del 26/05/2023 | IPC u otro índice pactado en contrato |
| Sin cláusula de actualización | No se puede aplicar ningún incremento |
El cálculo es directo: se multiplica la renta actual por el porcentaje del IRAV vigente en el mes anterior a la actualización.
Pasos para calcular la subida:
Ejemplo actualizado a 2026:
Si el contrato no menciona revisiones de renta, no podrá aplicarse ningún aumento, aunque el IRAV esté en positivo.
Para que la subida sea válida, el propietario debe cumplir estos requisitos sin excepción:
Si la notificación llega tarde o de forma incorrecta, el incremento no es válido para ese mes y solo podrá aplicarse a partir del mes siguiente a la comunicación correcta.
No puedes rechazar una subida que cumple todos los requisitos legales. Pero tienes alternativas:
Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el precio del alquiler?
Cuando un contrato entra en prórroga tácita (una vez superados los 5 o 7 años de duración obligatoria), el propietario puede seguir actualizando la renta una vez al año. Las condiciones son las mismas: respetar el índice de referencia que figure en el contrato y notificar por escrito con un mes de antelación.
Si el contrato no especifica ningún índice, se aplica el IRAV por defecto, tal y como establece la Ley de Vivienda. La nueva renta será efectiva a partir del mes siguiente a la notificación correcta.
Al finalizar el período obligatorio de 5 o 7 años, el propietario puede proponer una renovación con nuevas condiciones. En este caso, no hay límite legal de subida: la renta se negocia libremente entre las partes. El inquilino puede aceptar, contraofertar o decidir no renovar.
Si el propietario no comunica su voluntad de no renovar con al menos 4 meses de antelación (2 meses en el caso del inquilino), el contrato se prorroga automáticamente por períodos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales.
La posibilidad de incrementar la renta afecta a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, pero las condiciones varían según la fecha de firma:
El límite del IRAV es obligatorio para todos los propietarios (grandes tenedores y particulares) sin excepción.
La Ley de Vivienda de 2023 permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado, donde se aplican restricciones adicionales a la subida del alquiler. Cataluña fue la primera en activar esta figura, afectando a municipios como Barcelona y su área metropolitana.
En estas zonas, los nuevos contratos de alquiler no pueden superar la renta del contrato anterior en los últimos 5 años, con excepciones tasadas. Esta regulación se suma a los límites del IRAV para los contratos en vigor.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los plazos del contrato de alquiler en sus artículos 9 y 10:
Además del IRAV, el propietario puede aplicar un incremento adicional de hasta el 10% sobre la renta si ha realizado mejoras en la vivienda, como reformas estructurales o mejoras de eficiencia energética. Para ello debe:
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Consultar los precios inmobiliariosSí, siempre que el contrato incluya una cláusula de actualización de renta, se respete el índice legal vigente (IRAV o IPC según la fecha del contrato) y se notifique por escrito con al menos un mes de antelación. Sin cláusula de actualización, no puede aplicarse ningún incremento.
Sí. Al cumplirse los 5 años (o 7 si el arrendador es empresa), el propietario puede proponer una nueva renta libremente al renovar el contrato. Durante el contrato, solo puede actualizar la renta dentro de los límites legales del IRAV.
El contrato puede renovarse automáticamente o renegociarse. Si el propietario no comunica su intención de no renovar con al menos 4 meses de antelación, el contrato se prorroga por años adicionales. Si hay renovación con nuevas condiciones, el precio puede renegociarse libremente.
Al renovar tras los 5 o 7 años obligatorios, no existe un límite legal de subida: el precio se negocia libremente. El límite del IRAV solo aplica a las actualizaciones anuales durante el contrato vigente, no a la renegociación al renovar.
Si tu contrato se firmó desde el 26 de mayo de 2023, la subida anual no puede superar el IRAV, que en marzo de 2026 se sitúa en el 2,47%. Si tu contrato es anterior a esa fecha, se aplica el IPC u otro índice pactado. El tope del 3% que existió hasta 2024 ya no está vigente.
El propietario puede proponer nuevas condiciones (incluida una subida) en el momento de la renovación, es decir, al cumplirse los 5 o 7 años. Si el propietario quiere evitar la prórroga automática del contrato de alquiler, debe comunicar su voluntad de no renovar con al menos 4 meses de antelación. Si lo que propone es un nuevo contrato con nueva renta, conviene comunicarlo dentro de ese plazo para que el inquilino pueda decidir si acepta o no. Si no lo hace, el contrato se prorroga automáticamente con las condiciones anteriores.
Durante el contrato, el límite es el IRAV vigente en el mes de la actualización (2,47% en marzo de 2026 para contratos desde el 26/05/2023). Al renovar el contrato, puede proponer cualquier precio: el inquilino decide si acepta o no.
