Respuesta rápida
n
Sí, pero depende del momento. Durante el contrato, la renta solo puede actualizarse una vez al año, si el contrato lo prevé, y en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 con el límite del IRAV que publica el INE. Al cumplirse los 5 años (7 si el propietario es una empresa), el propietario puede proponerte un precio nuevo sin tope legal, salvo en zonas tensionadas, pero solo si te ha comunicado con al menos 4 meses de antelación que no prorroga el contrato. Si no lo hace, el contrato se prorroga hasta 3 años más con la misma renta y solo con la actualización anual.
nEn síntesis
n- n
- n
Actualización anual: una vez al año, solo si el contrato tiene cláusula de actualización y siempre notificada por escrito.
n n - n
Límite: en contratos firmados desde el 26/05/2023 manda el IRAV (último dato: 2,47 %, agosto de 2026). En los anteriores se aplica el índice pactado, normalmente el IPC (4,3 % en agosto de 2026).
n n - n
Tope del 2 %: el Real Decreto-ley 26/2026 lo fijó desde el 1 de octubre de 2026, pero el Congreso no lo convalidó el 2 de octubre de 2026.
n n - n
A los 5 o 7 años: el precio se negocia libremente solo si el propietario avisa con 4 meses de antelación. En zona tensionada, la renta del nuevo contrato está limitada.
n n - n
Sin ese aviso: prórroga obligatoria de hasta 3 años, sin renegociar la renta.
n n - n
Obras de mejora: pasados los 5 o 7 años, permiten una subida adicional de hasta el 20 % de la renta (artículo 19 de la LAU).
n n
¿Qué sucede cuando termina un contrato de alquiler de 5 años?
Cuando un contrato de alquiler de vivienda habitual cumple 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), lo que pase con tu renta depende de si el propietario te ha avisado a tiempo. El plazo lo fija el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): 4 meses de antelación para el propietario y 2 meses para el inquilino.
| Situación al cumplirse los 5 o 7 años | Qué pasa con la renta |
| El propietario avisa con 4 meses o más de que no prorroga y te propone un precio nuevo | Se negocia libremente. Si aceptas, firmáis un contrato nuevo; si no, debes dejar la vivienda al vencimiento |
| Nadie avisa a tiempo | El contrato se prorroga por años hasta 3 años más. La renta solo puede actualizarse una vez al año con el índice del contrato |
| Tú avisas con 2 meses o más de que no sigues | El contrato termina en la fecha de vencimiento |
| La vivienda está en una zona tensionada | Aunque haya contrato nuevo, la renta está limitada (ver más abajo) |
Si firmas un contrato nuevo, empieza a contar de nuevo la duración mínima de 5 o 7 años, con la renta que hayáis pactado.
Por eso conviene hablar con el propietario antes de que se acerque la fecha límite del preaviso. Si quieres conocer todos los escenarios de fin de contrato, consulta qué pasa si no te renuevan el contrato de alquiler.
Calendario: hasta cuándo puede avisarte el propietario
Para saber si el propietario llega a tiempo, cuenta 4 meses hacia atrás desde la fecha en que el contrato cumple 5 años. Estos son ejemplos ilustrativos para un propietario particular:
| Firma del contrato | Cumple 5 años | Último día para el aviso del propietario | Último día para el aviso del inquilino |
| 1 de junio de 2021 | 1 de junio de 2026 | 1 de febrero de 2026 | 1 de abril de 2026 |
| 15 de enero de 2022 | 15 de enero de 2027 | 15 de septiembre de 2026 | 15 de noviembre de 2026 |
| 1 de julio de 2022 | 1 de julio de 2027 | 1 de marzo de 2027 | 1 de mayo de 2027 |
Si el propietario es una empresa, haz el mismo cálculo a partir de los 7 años. El aviso debe hacerse por un medio que deje constancia de la fecha y del contenido, como el burofax.
¿Cuánto me pueden subir el alquiler al renovar el contrato?
Al renovar tras los 5 o 7 años, no hay un porcentaje máximo de subida en la ley: el precio del contrato nuevo se pacta libremente. La excepción son las viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado. Tú puedes aceptar, hacer una contraoferta o no renovar.
Antes de negociar, compara la renta que te proponen con los precios de la vivienda en tu zona. Si quieres entender cómo se fija una renta, tienes nuestra guía para calcular el precio del alquiler de una vivienda.
Si tu vivienda está en una zona tensionada
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado. En ellas, según el artículo 17.6 de la LAU, la renta del nuevo contrato no puede superar la del último contrato de vivienda habitual vigente en los últimos 5 años en esa vivienda, con su actualización anual. Solo se permite subirla hasta un 10 % más en supuestos tasados, como obras de rehabilitación o de mejora de la eficiencia energética.
Para los grandes tenedores, el límite es el precio que marque el sistema estatal de índices de referencia del alquiler.
Hasta julio de 2026 habían declarado zonas tensionadas Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. El Ministerio de Vivienda publica en el BOE la relación de zonas declaradas cada trimestre.
Llevo 8 o 10 años de alquiler: ¿me pueden subir el precio?
Si tu contrato es de 2019 o posterior y el propietario es un particular, a los 8 años se agota la prórroga de 3 años. Si el propietario te avisa con 4 meses de antelación, puede proponerte un precio nuevo o no seguir. Si nadie avisa, lo habitual es que el contrato pase a la tácita reconducción del Código Civil, que el propietario puede terminar al acabar el periodo en curso.
Con 10 años o más, todo depende de la fecha de firma de tu contrato (o del último que firmaste), porque cada reforma de la LAU se aplica a los contratos firmados después de su entrada en vigor:
| Fecha de firma | Duración mínima | Prórroga posterior |
| Del 1 de enero de 1995 al 5 de junio de 2013 | 5 años | Hasta 3 años |
| Del 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019 | 3 años | 1 año |
| Desde el 6 de marzo de 2019 | 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) | Hasta 3 años |
¿Cuándo te puede subir el alquiler tu casero?
Tu casero puede actualizarte la renta una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de contrato, y solo si el contrato incluye una cláusula de actualización. El artículo 18 de la LAU es claro: sin pacto expreso, no se aplica ninguna actualización.
Hay dos momentos distintos:
- Durante el contrato y sus prórrogas: solo la actualización anual, con el índice pactado y el límite legal.
- Al terminar la duración mínima o la prórroga: un precio nuevo, si el propietario ha avisado a tiempo y firmáis un contrato nuevo.
Ejemplo ilustrativo:
nFirmaste el 1 de julio de 2022 con cláusula de actualización. Cada 1 de julio el propietario puede actualizar la renta con el IRAV. Para proponerte un precio nuevo al cumplirse los 5 años (1 de julio de 2027), debe comunicarte antes del 1 de marzo de 2027 que no prorroga el contrato.
¿Cuánto me puede subir el alquiler mi casero en 2026?
Depende de la fecha en que firmaste el contrato y de lo que diga su cláusula de actualización:
| Tipo de contrato | Límite de la actualización anual |
| Firmado desde el 26 de mayo de 2023 | IRAV del INE: 2,47 % (agosto de 2026) |
| Firmado antes del 26 de mayo de 2023 | Índice pactado en el contrato. Si es el IPC: 4,3 % (agosto de 2026) |
| Sin cláusula de actualización | No se puede subir la renta durante el contrato |
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) lo publica el INE cada mes. El último dato, de agosto de 2026, se publicó el 15 de septiembre de 2026 y es del 2,47 %. El IPC general de agosto de 2026 fue del 4,3 %, según el INE. Para los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 con el índice sin concretar, el Ministerio de Vivienda indica que se aplica el Índice de Garantía de Competitividad, con el IPC como límite.
¿Sigue vigente el tope del 2 %?
No. En 2026 el Gobierno aprobó dos decretos que limitaban la actualización anual y ninguno ha superado la convalidación del Congreso:
- Real Decreto-ley 8/2026: entró en vigor el 22 de marzo de 2026 y el Congreso no lo convalidó el 28 de abril de 2026.
- Real Decreto-ley 26/2026: publicado en el BOE el 30 de septiembre y en vigor desde el 1 de octubre de 2026. Limitaba la actualización al 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027 e impedía subir la renta que ya superase el índice de precios de referencia. El Congreso votó en contra de su convalidación el 2 de octubre de 2026.
Al no convalidarse, el decreto queda derogado; la derogación se formaliza con la publicación de la resolución del Congreso en el BOE. La actualización anual vuelve así a regirse por las reglas de la tabla anterior.
¿Cómo se calcula la subida del alquiler en 2026?
El cálculo se hace sobre la renta que pagas ahora:
- Comprueba qué índice fija tu contrato y si la fecha de firma es anterior o posterior al 26 de mayo de 2023.
- Busca el último dato publicado por el INE en la fecha en que se cumple el año de contrato.
- Multiplica tu renta por ese porcentaje y suma el resultado.
Ejemplo ilustrativo con el IRAV (contrato de 2024):
nn
- n
- Renta actual: 1.000 € al mes n n
- IRAV de agosto de 2026: 2,47 % n n
- Subida: 24,70 € al mes n n
- Nueva renta: 1.024,70 € al mes n
Ejemplo ilustrativo con el IPC (contrato de 2021 que pacta el IPC):
nn
- n
- Renta actual: 800 € al mes n n
- IPC de agosto de 2026: 4,3 % n n
- Subida: 34,40 € al mes n n
- Nueva renta: 834,40 € al mes n
Puedes comprobar el resultado con la calculadora del Ministerio de Vivienda. Si quieres ver más ejemplos, consulta cómo calcular la subida del alquiler con el IPC.
¿Me pueden subir de golpe el IPC de varios años?
La LAU solo prevé la actualización en cada aniversario del contrato, y la renta actualizada se exige a partir del mes siguiente a la notificación por escrito (artículo 18.2). Por eso el propietario no puede cobrarte con efecto retroactivo las subidas de los meses o años en que no la aplicó. Si te reclama subidas atrasadas o quiere aplicar de una vez los índices de varios años, pide asesoramiento antes de pagar.
Subida de alquiler 2026: cómo debe notificarse
Para que la actualización sea válida, el propietario debe:
- Comunicarla por escrito, por un medio que deje constancia: burofax, carta certificada o correo electrónico con acuse de recibo.
- Indicar el porcentaje aplicado. Puedes exigirle además el certificado del INE.
- Respetar el calendario: la renta actualizada solo se puede exigir a partir del mes siguiente a la notificación.
Si la notificación llega tarde, la subida no se pierde, pero solo se aplica desde el mes siguiente a la comunicación.
¿Puedo rechazar la subida del alquiler?
No puedes rechazar una actualización anual que cumple el contrato y la ley. Sí tienes opciones:
- Negociar una subida menor, sobre todo si llevas años en la vivienda y siempre has pagado a tiempo.
- Reclamar si la subida supera el índice aplicable, si tu contrato no tiene cláusula de actualización o si no se ha notificado bien.
- Irte, avisando con la antelación que marca tu contrato. Si quieres terminar antes, consulta el modelo de rescisión del contrato de alquiler.
Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el precio del alquiler?
Prórroga del contrato de alquiler: cómo afecta a la subida
Durante la prórroga de hasta 3 años del artículo 10 de la LAU, el contrato sigue con las mismas condiciones. El propietario no puede cambiar el precio: solo puede aplicar la actualización anual que prevea el contrato, con su límite legal. Si el contrato no tiene cláusula de actualización, la renta no sube.
Además de esa prórroga, la ley prevé dos prórrogas extraordinarias que el inquilino puede pedir, con las mismas condiciones del contrato:
- Por vulnerabilidad: hasta 1 año, si acreditas una situación de vulnerabilidad social y económica y el propietario es un gran tenedor.
- En zona tensionada: prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años.
Renovar contrato de alquiler después de 5 años
Al terminar la duración mínima, renovar significa en la práctica firmar un contrato nuevo con las condiciones que pactéis, incluida la renta. Si el propietario no te avisa con 4 meses de antelación, no puede imponerte un precio nuevo: el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta 3 años más, salvo que tú decidas irte avisando con un mes de antelación al final de cada anualidad.
Tienes todos los pasos del proceso en nuestra guía para renovar el contrato de alquiler.
¿A qué contratos afecta la subida del alquiler en 2026?
Las reglas de la actualización anual afectan a todos los contratos de vivienda habitual, pero cambian según la fecha de firma:
- Firmados antes del 26 de mayo de 2023: solo se actualizan si el contrato lo prevé, con el índice pactado (normalmente el IPC).
- Firmados desde el 26 de mayo de 2023: el IRAV actúa como límite máximo, aunque el contrato mencione el IPC u otro índice más alto.
- Sin cláusula de actualización: la renta no sube hasta que termine el contrato.
El límite del IRAV se aplica tanto a particulares como a grandes tenedores. Los límites adicionales sobre la renta de los contratos nuevos solo rigen en las zonas tensionadas.
Regulación del alquiler en zonas tensionadas: el caso de Barcelona
Cataluña fue la primera comunidad en declarar zonas de mercado residencial tensionado, con Barcelona y su área metropolitana entre los primeros municipios. Allí, además del límite a la actualización anual, la renta de los contratos nuevos está limitada por la renta del contrato anterior y, para los grandes tenedores, por el índice de precios de referencia.
Puedes consultar el marco completo en nuestra guía de la Ley de Vivienda 2023.
Artículo 9 de la LAU y artículo 10: plazos mínimos y prórrogas
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la duración del alquiler de vivienda en sus artículos 9 y 10:
- Artículo 9: duración mínima obligatoria de 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica. El inquilino puede prorrogar año a año hasta ese plazo, aunque el contrato diga menos.
- Artículo 10: si al terminar ese plazo ninguna parte avisa (4 meses el propietario, 2 meses el inquilino), el contrato se prorroga por plazos anuales hasta 3 años más. También regula las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas tensionadas.
Excepciones: subidas por obras de mejora
El artículo 19 de la LAU permite al propietario subir la renta por obras de mejora, además de la actualización anual, con estas condiciones:
Solo pasados 5 años de contrato (7 si el arrendador es persona jurídica).
La subida anual equivale a aplicar al capital invertido en la mejora el interés legal del dinero más 3 puntos.
La subida no puede superar el 20 % de la renta vigente.
Las subidas del 10 % se aplican a los contratos nuevos en zonas tensionadas, no a las obras de mejora durante el contrato.
¿Eres propietario?
Si estás valorando si te conviene seguir alquilando o vender, calcula gratis cuánto vale tu vivienda o encuentra agencias inmobiliarias en tu zona que gestionen el alquiler por ti.
¿Cuáles son las tendencias del mercado inmobiliario actual?
Consulta los precios inmobiliarios más recientes en España y sigue la evolución del mercado.
Consultar los precios inmobiliariosReferencias
- BOE – Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (2026): boe.es
- BOE – Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (2023): boe.es
- BOE – Real Decreto-ley 26/2026, medidas urgentes en materia de vivienda (30/09/2026): boe.es
- BOE – Relación de zonas de mercado residencial tensionado, 2.º trimestre de 2026 (29/07/2026): boe.es
- INE – Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), agosto de 2026 (15/09/2026): ine.es
- INE – Índice de Precios de Consumo, agosto de 2026 (15/09/2026): ine.es
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – Preguntas frecuentes sobre el alquiler: mivau.gob.es
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – Calculadora de actualización del alquiler: mivau.gob.es
Preguntas frecuentes
¿Me pueden subir el alquiler cada año?
Sí, una vez al año, en la fecha del aniversario del contrato, siempre que el contrato tenga una cláusula de actualización. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida no puede superar el IRAV; en los anteriores se aplica el índice pactado. Sin cláusula, no hay subida.
¿Qué pasa si mi casero no me avisa 4 meses antes de cumplirse los 5 años?
El contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta 3 años más, con la misma renta. Durante ese tiempo el propietario solo puede aplicar la actualización anual del contrato, no un precio nuevo.
¿Me pueden subir el alquiler después de 3 años de contrato?
Si tu contrato es de 2019 o posterior, a los 3 años sigues dentro de la duración mínima de 5 años: solo cabe la actualización anual. Los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 tenían una duración mínima de 3 años más 1 de prórroga; terminada, el propietario podía proponer un precio nuevo con preaviso.
España
France
Italia
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Polska
Portugal
United Kingdom