En la siempre dinámica jungla del mercado inmobiliario, donde cada detalle puede marcar la diferencia entre un trato exitoso y un desencuentro, hay figuras que se erigen como pilares fundamentales. Una de estas figuras, aunque a menudo esté en la sombra del alquiler, es la del arrendador. No es solo el que alquila un inmueble, sino un actor con derechos, responsabilidades y un papel crucial en el crecimiento y desarrollo urbanístico de España. Si alguna vez has pensado en alquilar tu propiedad, o simplemente quieres entender mejor cómo funciona este entramado, te invitamos a adentrarte en el mundo del arrendador y descubrir por qué es una pieza insustituible en el ajedrez inmobiliario español.
Desde un punto de vista legal, el arrendador es aquella persona física o jurídica que posee un bien inmueble (sea vivienda, local comercial, garaje, entre otros) y decide ceder su uso a otra persona a cambio de un precio acordado, generalmente un alquiler. Es el titular del bien y tiene la potestad de decidir las condiciones bajo las cuales se arrendará dicho bien, siempre y cuando se ajusten a la legalidad vigente.
A menudo, se confunden o intercambian los términos arrendador y arrendatario, pero representan dos roles completamente diferentes en el contrato de alquiler:
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El contrato de alquiler no solo define las responsabilidades del arrendador, sino que también establece una serie de derechos que protegen sus intereses. En el ecosistema del alquiler, garantizar un equilibrio entre los derechos del arrendador y arrendatario es esencial para que ambas partes se sientan seguras y protegidas.
El principal derecho del arrendador, y también su principal expectativa al ceder el uso de su inmueble, es recibir una compensación económica. Así, tiene derecho a que el arrendatario le pague el alquiler en la fecha y forma que hayan acordado en el contrato. Cualquier demora o falta de pago puede dar lugar a acciones legales por parte del arrendador.
Para protegerse ante posibles impagos o daños en el inmueble, el arrendador tiene el derecho de solicitar al arrendatario una fianza o garantías adicionales al inicio del contrato. Esta fianza, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España, suele ser el equivalente a uno o dos meses de alquiler y debe ser devuelta al finalizar el contrato si no hay daños en el inmueble o deudas pendientes.
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El arrendador tiene el derecho de actualizar la renta anualmente, siguiendo lo estipulado en el contrato y la LAU. Esta actualización generalmente se basa en índices de precios al consumo u otros indicadores económicos, permitiendo al arrendador mantener el valor real de su renta en el tiempo.
Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene el derecho de recuperar su inmueble. Si desea hacerlo antes del término acordado, deberá existir una cláusula en el contrato que lo permita o deberá haber un incumplimiento por parte del arrendatario que justifique la rescisión anticipada.
Mientras que el arrendador cuenta con derechos que protegen sus intereses, también tiene una serie de obligaciones que garantizan los derechos del arrendatario y aseguran que el contrato de arrendamiento se desarrolle de manera justa y equitativa. A continuación, se detallan algunas de las principales obligaciones del arrendador:
Desde el inicio, el arrendador está en la obligación de entregar el inmueble en un estado que permita su adecuado uso. Esto significa que la vivienda debe ser segura, contar con las instalaciones básicas funcionando (electricidad, agua, gas) y estar libre de plagas o problemas estructurales que impidan su habitabilidad.
Lectura recomendada: ¿Qué es la cédula de habitabilidad?
Durante el periodo de arrendamiento, el arrendador debe ocuparse de las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables. Estas reparaciones se refieren a los problemas o averías que afecten el uso normal del inmueble y no aquellos daños causados por mal uso o negligencia del arrendatario.
Una vez firmado el contrato de arrendamiento, el arrendador no puede desalojar al arrendatario antes del tiempo acordado, a menos que exista un incumplimiento grave por parte del arrendatario. Del mismo modo, no puede modificar unilateralmente las condiciones del contrato sin el acuerdo del arrendatario.
Aunque el arrendador tiene el derecho de actualizar la renta anualmente, esta actualización está sujeta a límites establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y lo pactado en el contrato. Por tanto, no puede aumentar el alquiler de forma arbitraria o en porcentajes superiores a lo legalmente establecido.
A continuación, te presentamos un caso hipotético sobre un inquilino y la avería de una caldera, que puede ayudarte a entender mejor las funciones del arrendador.
Luis es propietario de un piso en Valencia que ha decidido alquilar a Clara, una joven profesional que se ha mudado a la ciudad por trabajo. Ambos firman un contrato estandarizado de arrendamiento, en el que se especifica que cualquier reparación o mantenimiento necesario por el desgaste habitual del piso corre a cargo de Luis, el arrendador.
Pasan tres meses y, justo en medio del invierno, la caldera del piso deja de funcionar. Clara, quien no tiene calefacción ni agua caliente debido a esto, contacta de inmediato a Luis para informarle de la situación.
Luis cree que Clara ha hecho un mal uso de la caldera y sugiere que la reparación debería correr por cuenta de ella. Clara, por su parte, insiste en que ha seguido las instrucciones de uso y que la caldera simplemente ha dejado de funcionar.
Dado que el contrato especifica que el arrendador es responsable de las reparaciones derivadas del desgaste habitual, Luis decide llamar a un técnico para evaluar la situación. El técnico determina que la avería de la caldera se debe a un fallo interno, no relacionado con un mal uso.
Siguiendo sus obligaciones como arrendador, Luis asume el coste de la reparación. Además, consciente de la urgencia dada la temporada invernal, se asegura de que la caldera se repare en el menor tiempo posible.
Este caso ilustra la importancia de que el arrendador conozca y cumpla con sus responsabilidades, y de que exista un contrato claro que defina qué tipo de reparaciones corren a cargo de cada parte. También refleja la relevancia de la comunicación y la buena fe entre arrendador y arrendatario para resolver situaciones problemáticas de manera eficiente.
No, el arrendador no puede entrar en el inmueble sin el consentimiento del arrendatario, a menos que haya una situación de emergencia o esté estipulado en el contrato bajo ciertas condiciones.
El arrendador está obligado a devolver la fianza al finalizar el contrato si no hay daños en el inmueble o deudas pendientes. Si no lo hace, el arrendatario puede acudir a la vía legal para reclamarla.
En España, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador debe notificar al arrendatario con al menos 30 días de antelación si no desea renovar el contrato al finalizar su término. Si desea recuperar el inmueble para uso propio antes de finalizar el contrato, el aviso debe ser de 2 meses. En caso de obras urgentes, debe comunicarlo con tiempo razonable, y si decide vender el inmueble, el arrendatario tiene prioridad para comprarlo, siendo notificado sobre la intención de venta.
Si el inmueble se vende durante el periodo de arrendamiento, el nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler vigente hasta su finalización, a menos que se especifique lo contrario en el contrato.
