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¿Es obligatorio realizar el cambio de titularidad de una vivienda por herencia?

Jose B.
08.02.2025
6 min
Todo sobre cambiar las escrituras de una casa tras fallecimiento del propietario

Cuando una persona fallece y deja una vivienda en herencia, es común preguntarse si es necesario cambiar las escrituras de la propiedad. En este artículo, te explicaremos como realizar el cambio de titularidad de una vivienda por herencia, los pasos a seguir para cambiar las escrituras y otros trámites inmobiliarios que se deben realizar en esta situación.

¿Qué sucede con la propiedad de una vivienda tras el fallecimiento del propietario?

La pérdida de alguien cercano ya es demasiado doloroso, como para ocuparse de más cosas. Por desgracia, normalmente el deceso de un conocido suele acarrear ciertos trámites que debes conocer. Tras el fallecimiento de un propietario, la propiedad de la vivienda pasa a sus herederos. Sin embargo, para formalizar legalmente esta transferencia de propiedad, es necesario hacer una serie de formalidades, entre las que se encuentra el cambio de las escrituras.

¿Cómo poner una casa heredada a tu nombre? Pasos a seguir

Si te encuentras en la situación de tener que cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento de su propietario, a continuación, te explicamos los pasos a seguir:

Paso 1: Obtener el certificado de defunción y el testamento

El primer paso para cambiar la titularidad de la vivienda tras el fallecimiento del propietario es obtener el certificado de defunción. Este documento es emitido por el Registro Civil y certifica la muerte de la persona. Además, si existe un testamento, será necesario obtener una copia del mismo.

Paso 2: Comprobar si existe un testamento y quiénes son los herederos

En caso de que el propietario haya dejado un testamento, es importante comprobar su existencia y quiénes son los herederos designados. Para ello, se puede acudir al Registro de Actos de Última Voluntad, donde se inscriben los testamentos efectuados ante notario.

Paso 3: Liquidar impuestos y gastos relacionados

Antes de proceder al cambio de las escrituras, será necesario liquidar los impuestos y gastos asociados a la herencia y al cambio de titularidad de la vivienda. Entre estos impuestos se encuentran el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía municipal).

Descubre si hay que cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento del propietario

Precio del cambio de titularidad en el Catastro

El cambio de titularidad en el Catastro tras una herencia es un trámite gratuito si se realiza dentro del plazo legal de dos meses desde el fallecimiento.

Sin embargo, existen costes asociados al proceso, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que varía según la comunidad autónoma y puede oscilar entre el 7,65% y el 34% del valor de la herencia, y la plusvalía municipal, que suele situarse su precio entre el 10% y el 20% del valor catastral del suelo.

También hay que considerar los gastos notariales y registrales, que ronda su precio alrededor de los 1.000€ para la escritura de aceptación de herencia e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si bien el cambio de titularidad en el Catastro es gratuito cuando lo realiza el propio interesado, en caso de delegarlo a un profesional, los honorarios pueden oscilar entre 60 y 150 euros.

Es recomendable realizar todos los trámites dentro del plazo establecido para evitar recargos o sanciones y consultar con un asesor legal o fiscal para obtener una estimación más precisa según la comunidad autónoma y las características específicas de la herencia.

¿Qué ocurre con el IBI? ¿Es necesario realizar el cambio de titularidad en este caso?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sigue a nombre del titular registral hasta que se formalice el cambio de titularidad. Tras una herencia, el pago del IBI sigue siendo obligatorio, y aunque no es un requisito inmediato para la transmisión de la propiedad, sí es recomendable actualizar los datos del nuevo propietario en el Ayuntamiento para evitar problemas futuros.

Si no se realiza el cambio de titularidad, el Ayuntamiento seguirá emitiendo los recibos del IBI a nombre del fallecido, lo que puede generar confusiones o dificultades en la gestión del pago. Para actualizar la titularidad, normalmente se requiere la escritura de aceptación de herencia y el justificante de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Otros trámites inmobiliarios a realizar tras el fallecimiento

Además del cambio de las escrituras, existen otros trámites inmobiliarios que se deben hacer tras el fallecimiento del propietario. Estos trámites son clave para asegurar que la propiedad de la vivienda se encuentra en orden y para evitar complicaciones legales en el futuro. A continuación, detallaremos algunos de estos trámites:

Obtener el certificado de últimas voluntades

El certificado de últimas voluntades es un documento que permite conocer si la persona fallecida dejo un testamento y ante qué notario se realizó. Este certificado se puede solicitar en el Registro General de Actos de Última Voluntad y es necesario para efectuar diferentes gestiones relacionadas con la herencia, incluyendo el cambio de escrituras de la vivienda.

Lectura recomendada: ¿Qué son las escrituras de de una vivienda?

Cancelar préstamos hipotecarios pendientes

Si el propietario fallecido tenía un préstamo hipotecario en vigor, es necesario gestionar su cancelación. Esto implica comunicarse con la entidad financiera correspondiente y presentar la documentación requerida. En algunos casos, los herederos pueden optar por asumir la deuda o liquidarla con los activos de la herencia.

Cambiar la titularidad de los suministros

Tras el fallecimiento, es necesario realizar el cambio de titularidad de los suministros de la vivienda, como el agua, la electricidad, el gas, etc. Esto implica poner los servicios a nombre de los nuevos propietarios o herederos. Para proceder con este trámite, es necesario contactar con las compañías suministradoras y presentar la documentación requerida, como el certificado de defunción y el certificado de herederos.

Actualizar el catastro y el registro de la propiedad

Es importante actualizar los datos catastrales y registrales de la vivienda tras el fallecimiento del propietario. Esto garantiza que los cambios de titularidad queden debidamente reflejados en los registros oficiales. Para ello, se debe presentar la documentación necesaria en la oficina del catastro y en el registro de la propiedad correspondiente.

Principales impuestos a liquidar al realizar el cambio de titularidad de una vivienda por herencia

Además de los impuestos relacionados con la herencia, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, existen otros gastos que se deben liquidar, como la plusvalía municipal. Estos impuestos y gastos deben ser abonados para cumplir con las obligaciones legales y evitar problemas futuros.

  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: Este impuesto grava la transmisión de bienes y derechos por herencia, donación u otros actos inter vivos. Cada comunidad autónoma establece sus propias normas y tipos impositivos, por lo que es crucial consultar la legislación específica de la comunidad en la que se encuentre la vivienda. En algunos casos, existen bonificaciones y reducciones en función del grado de parentesco y del valor de la herencia.
  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal): Este impuesto se aplica cuando se produce una transmisión de un terreno urbano, ya sea por herencia o por venta. Se calcula sobre el incremento de valor que haya experimentado el terreno desde su adquisición por el fallecido hasta el momento de la transmisión. Al igual que el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, las normas y tipos impositivos pueden variar entre los diferentes municipios.
Aspectos Clave
  • Tras el fallecimiento de un propietario, es necesario cambiar las escrituras de una vivienda para formalizar la transferencia de propiedad a los herederos.
  • Los pasos a seguir para cambiar las escrituras incluyen obtener el certificado de defunción, comprobar la existencia de un testamento, liquidar impuestos y gastos relacionados, entre otros.
  • Además del cambio de escrituras, se deben realizar otros trámites inmobiliarios, como obtener el certificado de últimas voluntades y cancelar préstamos hipotecarios pendientes.
  • Es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en herencias para evitar problemas legales durante el proceso.
  • Fuentes oficiales como el Ministerio de Justicia y la Agencia Tributaria ofrecen más información sobre este tema.

Referencias

FAQ

¿Qué documentos se necesitan para cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento?

Para cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento, se necesitan documentos como el certificado de defunción, el testamento (si existe) y el certificado de últimas voluntades.

¿Cuánto tiempo se tarda en cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento?

El tiempo necesario para cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento puede variar dependiendo de diversos factores, como la complejidad de la herencia y la carga de trabajo de los registros y notarías. En general, el proceso puede llevar varios meses.

¿Se puede cambiar la titularidad de una vivienda si no hay testamento?

En caso de que el propietario fallezca sin dejar testamento, se debe seguir el proceso legal establecido para la sucesión intestada, en el cual se determina quiénes son los herederos legales de acuerdo a la ley.

¿Qué otros trámites inmobiliarios se deben realizar tras el fallecimiento del propietario?

Además del cambio de las escrituras, se deben ejecutar otros trámites inmobiliarios tras el fallecimiento del propietario, como obtener el certificado de últimas voluntades, cancelar préstamos hipotecarios pendientes, cambiar la titularidad de los suministros y actualizar el catastro y el registro de la propiedad.

¿Hay que realizar el cambio de titularidad por divorcio?

Sí, si en el divorcio uno de los cónyuges se queda con la propiedad, es necesario formalizar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad y en el Catastro para reflejar la nueva situación jurídica del inmueble.

¿Hay que realizar el cambio de titularidad por donación?

Sí, al donar un inmueble, el nuevo propietario debe inscribir la donación en el Registro de la Propiedad y actualizar el Catastro. Además, debe liquidar el Impuesto de Donaciones, cuyo importe varía según la comunidad autónoma.

¿Cuánto tiempo puede estar un piso a nombre de un fallecido?

Un piso puede estar a nombre de un fallecido indefinidamente, pero sin cambio de titularidad no se podrá vender ni hipotecar. Además, el Impuesto de Sucesiones debe liquidarse en 6 meses (prorrogable a 12), y si pasan 30 años sin reclamar la herencia, el Estado podría adjudicárselo.

Jose B.
Licenciado en periodismo y publicidad, llevo más de 10 años destacándome como copywriter y SEO Content Manager en el sector inmobiliario. He colaborado con múltiples agencias e inmobiliarias, creando contenidos que abarcan desde la evolución del mercado de viviendas en España hasta estrategias de compra, venta e inversión de inmuebles. Mi experiencia en el sector del Real State me permite ofrecer información valiosa y práctica para ayudar a los lectores a tomar decisiones más informadas en sus transacciones inmobiliarias. Mi pasión por el sector se refleja en cada artículo, intentando siempre aportar claridad y conocimiento a temas complejos para el inversor, quien busca comprar una vivienda o quiere vender la suya más rápido.
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