Ayuntamientos que no cobran plusvalía: cómo saber si tu municipio aplica este impuesto

¿Existen ayuntamientos que no cobran plusvalía en España?

Sí, pero son la excepción y no hay un registro público que los agrupe. La Ley de Haciendas Locales obliga a todos los ayuntamientos a cobrar el IBI, el IAE y el impuesto de circulación, mientras que la plusvalía y el ICIO son potestativos: el ayuntamiento "podrá establecer y exigir" el impuesto a través de su ordenanza fiscal (art. 59 TRLRHL). Si no hay ordenanza, el impuesto no puede cobrarse.

El caso más claro y reciente es Huesca. Su Pleno aprobó el 24 de octubre de 2025 las ordenanzas fiscales de 2026, que suprimen la plusvalía: según el ayuntamiento, desde 2026 no se paga en compraventas, herencias, donaciones ni permutas de terrenos urbanos (Ayuntamiento de Huesca).

Otros municipios no lo eliminan, pero lo reducen. Málaga, por ejemplo, aplica desde 2026 una bonificación de hasta el 95 % al heredar la vivienda habitual del fallecido si el heredero convivía con él, con requisitos de ingresos y plazos de solicitud (El Español, 28/03/2026).

Por eso, más que buscar una lista, lo fiable es comprobar la situación concreta del municipio donde está el inmueble.

¿Cómo saber si tu ayuntamiento cobra la plusvalía?

Comprobarlo lleva pocos minutos si sigues este orden. Empieza por la fuente oficial que reúne a todos los municipios y termina en la ordenanza, que es la norma que realmente se aplica a tu operación.

1. Consulta la base de datos del Ministerio de Hacienda

El Ministerio de Hacienda tiene una consulta de información impositiva municipal en la que puedes elegir provincia y municipio y ver, para la plusvalía, el coeficiente aplicado, la reducción por revisión catastral y el tipo impositivo aprobado. Si tu municipio no tiene datos de plusvalía, es una pista, no una prueba: los datos los comunican los propios ayuntamientos y pueden ir con retraso.

2. Busca la ordenanza fiscal del impuesto

Entra en la web del ayuntamiento (normalmente en "Hacienda", "Tributos" u "Ordenanzas fiscales") y busca la ordenanza del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Comprueba que esté en vigor para el año de tu operación. Las ordenanzas y sus modificaciones se publican en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP), donde puedes confirmar la versión vigente.

3. Revisa coeficientes, tipo y bonificaciones

Si la ordenanza existe, mira tres datos: los coeficientes por años de tenencia, el tipo de gravamen (como máximo, el 30 %) y las bonificaciones, sobre todo las de herencias. Con ellos puedes estimar cuánto te tocará pagar.

4. Pregunta en la oficina de gestión tributaria

Si la información no está clara, pide confirmación al departamento de tributos del ayuntamiento o, en muchas provincias, al organismo de recaudación de la diputación que gestiona los impuestos municipales. Pregunta también si el ayuntamiento exige autoliquidación (la calculas y pagas tú) o envía la liquidación.

¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?

La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava la subida de valor del suelo urbano que se pone de manifiesto cuando el inmueble cambia de propietario: venta, herencia o donación, y también la constitución o transmisión de derechos como el usufructo (art. 104 TRLRHL). No grava la construcción ni las reformas, solo el terreno, y no se aplica a los terrenos rústicos.

Quién paga depende de la operación (art. 106 TRLRHL):

• Venta: el vendedor.
• Herencia o donación: quien recibe el inmueble.

Lectura recomendada: ¿Para qué sirve la plusvalía?

¿Cuánto se paga de plusvalía municipal?

Desde la reforma de noviembre de 2021 hay dos formas de calcular la base del impuesto y se aplica la que resulte más baja (art. 107 TRLRHL):

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia.
• Método real: la ganancia real del suelo, comparando el precio de compra y el de venta en la proporción que corresponde al suelo.

Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento, que no puede superar el 30 % (art. 108 TRLRHL). Cada ayuntamiento fija sus coeficientes, pero sin pasar de los máximos que marca la ley.

Coeficientes máximos de la plusvalía en 2026

Los coeficientes máximos debían actualizarse cada año por ley, pero las subidas previstas para 2025 y 2026 se aprobaron por real decreto-ley y el Congreso las derogó. Por eso siguen vigentes los coeficientes máximos de 2024 (Real Decreto-ley 8/2023). El Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre de 2026, fija una nueva tabla con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, pero solo se aplicará si el Congreso lo convalida.

Fuentes: Ministerio de Hacienda, Impuestos municipales 2024 (cuadro 3), y BOE, Real Decreto-ley 29/2026, art. 10.

Un detalle importante: subir el máximo legal no sube automáticamente tu plusvalía. La ley solo obliga a aplicar el nuevo máximo cuando el coeficiente de la ordenanza es superior a él; si tu ayuntamiento tiene un coeficiente más bajo, se mantiene hasta que modifique la ordenanza (art. 107.4 TRLRHL).

Casos en los que no tendrás que pagar plusvalía municipal

Aunque tu ayuntamiento cobre el impuesto, hay situaciones en las que no se paga o se paga mucho menos. Estas son las que más se dan en la práctica.

Si vendes sin ganancia

Si el valor del suelo no ha subido entre la compra y la venta, la operación no está sujeta (art. 104.5 TRLRHL). Para comparar se toma el mayor entre el valor de la escritura y el comprobado por la Administración, sin sumar gastos ni impuestos, y en un inmueble con construcción se aplica la proporción del valor catastral que corresponde al suelo.

Ejemplo ilustrativo: compraste por 200.000 € y vendes por 180.000 €. No hay incremento, así que no pagas plusvalía. Eso sí, tienes que declararlo ante el ayuntamiento y aportar las escrituras de compra y de venta.

Si tu ayuntamiento no tiene ordenanza en vigor

Sin ordenanza fiscal no hay impuesto. Puede ocurrir porque el ayuntamiento nunca lo estableció o porque lo ha suprimido, como Huesca. También hubo un periodo en el que nadie podía cobrarlo: entre la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, y la entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2021 el 10 de noviembre de 2021.

Exenciones y supuestos de no sujeción que fija la ley

La ley recoge varias situaciones en las que no se paga, en cualquier municipio (arts. 104 y 105 TRLRHL):

• Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual del deudor persona física, si no tiene otros bienes para pagar la deuda. Se exige haber estado empadronado en ella al menos dos años (o desde la compra, si es menos).
• Divorcio, separación o nulidad: las transmisiones entre cónyuges o a los hijos en cumplimiento de la sentencia.
• Aportaciones y adjudicaciones de bienes a la sociedad conyugal.
• Transmisiones a los hijos de mujeres fallecidas por violencia contra la mujer.
• Inmuebles en conjuntos histórico-artísticos o declarados Bien de Interés Cultural, si el propietario acredita haber pagado obras de conservación o rehabilitación, en los términos de la ordenanza.

Herencias: bonificación de hasta el 95 %, no exención

Heredar no está exento de plusvalía. Lo que permite la ley es que el ayuntamiento bonifique hasta el 95 % de la cuota cuando heredan descendientes, cónyuges o ascendientes (art. 108.4 TRLRHL). Que exista la bonificación, su porcentaje y sus requisitos (convivencia, valor catastral, no vender en unos años…) dependen de cada ordenanza. Si vas a vender después, revisa también qué impuestos se pagan al vender una casa heredada.

Últimas novedades de la plusvalía municipal (2026)

La plusvalía ha cambiado varias veces en el último año. Estas son las novedades que afectan a quien vende o hereda ahora:

• Coeficientes: el Real Decreto-ley 16/2025 subía los máximos desde el 1 de enero de 2026, pero el Congreso lo derogó (resolución de 27/01/2026). Lo mismo pasó con el Real Decreto-ley 26/2026, derogado el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526). El Gobierno volvió a aprobar la misma tabla en el Real Decreto-ley 29/2026, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 y pendiente de convalidación.
• Indemnización por plusvalías pagadas sin ganancia: el Tribunal Supremo reconoció en una sentencia del 14 de enero de 2026 el derecho de un contribuyente a ser indemnizado por el Estado por plusvalías pagadas antes de la STC 182/2021 sin incremento real. Exige haber recurrido la liquidación en vía administrativa y judicial, haber alegado y probado la falta de ganancia, y reclamar en el plazo de un año (idealista, 17/02/2026). No abre la puerta a devoluciones automáticas.
• Huesca ya no cobra el impuesto desde 2026 y Málaga ha ampliado sus bonificaciones por herencia de la vivienda habitual.

¿El ayuntamiento no te manda la plusvalía? Plazos y autoliquidación

Que el ayuntamiento no te envíe la carta de pago no significa que no tengas que pagar. Tú tienes la obligación de declarar la operación en estos plazos, contados desde la venta o el fallecimiento (art. 110 TRLRHL):

• Venta o donación: 30 días hábiles.
• Herencia: 6 meses, prorrogables hasta un año si lo solicitas.

Muchos ayuntamientos exigen autoliquidación: calculas y pagas tú dentro de ese plazo. Si no lo haces, el ayuntamiento puede reclamarlo con recargos. Con carácter general, su derecho a liquidar el impuesto prescribe a los cuatro años (art. 66 de la Ley General Tributaria).

Si recibes una liquidación que crees incorrecta, por ejemplo porque vendiste con pérdidas, puedes presentar recurso de reposición en el plazo de un mes desde la notificación (art. 14.2 TRLRHL).

Antes de vender: calcula si realmente has ganado

Para aplicar el método real o acreditar que no hay incremento, necesitas saber cuánto vale hoy tu vivienda frente a lo que pagaste. Con la valoración online gratuita de RealAdvisor obtienes una estimación del precio de mercado en pocos minutos. Si vas a vender, en el buscador de agencias inmobiliarias puedes comparar agentes de tu zona que conocen la fiscalidad local. Para el resto de impuestos de la venta, consulta cómo no pagar impuestos por la venta de una casa y cómo calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.

Referencias

• BOE: Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 14, 59 y 104-110 (07/10/2026): https://www.boe.es
• BOE: Real Decreto-ley 29/2026, art. 10, coeficientes de la plusvalía (07/10/2026): https://www.boe.es
• BOE: Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 26/2026 (02/10/2026): https://www.boe.es
• BOE: Real Decreto-ley 26/2021, adaptación de la plusvalía a la STC 182/2021 (09/11/2021): https://www.boe.es
• BOE: Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66: https://www.boe.es
• Ministerio de Hacienda: Impuestos municipales 2024, coeficientes máximos de la plusvalía (2024): https://www.hacienda.gob.es
• Ministerio de Hacienda: Consulta de información impositiva municipal (10/2026): https://www.hacienda.gob.es
• Ayuntamiento de Huesca: El Pleno aprueba las ordenanzas fiscales de 2026 (10/2025): https://www.huesca.es
• El Español: Bonificación de plusvalía al heredar la vivienda habitual en Málaga (28/03/2026): https://www.elespanol.com
• idealista: El Supremo fija cuándo indemnizar por plusvalías pagadas sin incremento (17/02/2026): https://www.idealista.com