Un solar urbano es un terreno dentro de la ciudad que reúne las condiciones para edificar: acceso a servicios básicos, cumplir con la normativa urbanística y estar libre de cargas.
En síntesis:
Un solar urbano es una parcela situada dentro de suelo urbano que reúne los requisitos mínimos de urbanización para poder edificar. No basta con que el terreno esté clasificado como urbano. Para ser solar debe contar con las siguientes características:
Podemos definir solar como terreno apto para la construcción inmediata, mientras que una parcela urbana que aún carece de servicios o ajustes necesarios se considera “urbana no consolidada” y no podrá ocuparse la edificación hasta completar su urbanización. Los solares son piezas clave en el desarrollo de las ciudades, pues permiten levantar viviendas, comercios o equipamientos con base en su clasificación urbanística y uso permitido.
| Categoría | ¿Qué es? | ¿Tiene servicios básicos? | ¿Se puede edificar? | Ejemplo típico |
|---|---|---|---|---|
| Suelo urbano | Terreno dentro del núcleo urbano, clasificado como tal por el plan urbanístico. | Puede tenerlos o no. | Solo si cumple requisitos. | Parcela en ciudad aún sin acometida de agua o luz. |
| Solar urbano | Parcela urbana que ya cumple todos los requisitos mínimos de urbanización (agua, luz, saneamiento, acceso viario, alineaciones). | Sí, completos. | Sí, es apta para construcción inmediata. | Lote urbano con acometidas listas y licencia de edificación. |
| Suelo urbano no consolidado | Urbano que requiere obras adicionales de urbanización o ajustes (calles, servicios, cesiones). | No totalmente. | Solo si se urbaniza a la vez y no se ocupa hasta terminar. | Terreno en expansión urbana pendiente de abrir calles o instalar alcantarillado. |
Un solar urbano no es simplemente “un terreno en la ciudad”: debe reunir una serie de condiciones legales y urbanísticas que lo convierten en apto para un proyecto de construcción inmediata. Estas son sus principales características:
El solar debe estar conectado (o tener la posibilidad inmediata de conexión) a agua potable, alcantarillado, suministro eléctrico y acceso rodado. En muchos municipios también se exige alumbrado público y telecomunicaciones.
Debe respetar las condiciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o planeamiento municipal: alineaciones de fachada, rasantes, retranqueos, alturas máximas, ocupación del suelo y edificabilidad.
Todo solar tiene un uso asignado: residencial, comercial, industrial, dotacional o mixto. La normativa municipal determina qué tipo de construcción se puede hacer en cada caso.
La superficie del solar urbanizable debe cumplir con las dimensiones mínimas de parcela edificable fijadas por la normativa local. Si no llega a ese mínimo, puede ser necesario agruparla con parcelas colindantes.
Para poder edificar, el solar debe estar libre de cargas o gravámenes que impidan su desarrollo, como cesiones pendientes al ayuntamiento, costes de urbanización no pagados o afecciones legales.
Toda condición de solar debe estar inscrito en la categoría correspondiente del Registro de la Propiedad, lo que garantiza su titularidad y seguridad jurídica en la compraventa o transmisión.
Los terrenos no urbanizables son aquellos protegidos por la normativa urbanística porque tienen un valor ambiental, agrícola, forestal, paisajístico o cultural. Por tanto, no se pueden destinar libremente a la edificación, y sus usos están estrictamente limitados.
Cada comunidad autónoma regula supuestos en los que sí puede autorizarse construir, siempre con licencia municipal y, en muchos casos, con autorización autonómica:
Antes de invertir o iniciar cualquier proyecto en un terreno no urbanizable, es imprescindible consultar el plan urbanístico municipal y la normativa autonómica. Estos documentos determinan si el terreno tiene alguna protección específica y qué actividades son posibles en él.
Un terreno rústico urbanizable es aquel que, aunque actualmente está destinado a usos agrícolas, forestales o naturales, puede convertirse en urbano si el plan urbanístico lo permite. Para que sea edificable, es necesario:
Hasta que no se complete todo el proceso, no se pueden construir viviendas ni obtener licencia de edificación. Comprar este tipo de terrenos puede ser interesante, pero implica costes y plazos más largos.
El suelo urbano no consolidado es aquel que está clasificado como urbano, pero aún no dispone de todos los servicios básicos o cesiones obligatorias. Construir sin licencia en este tipo de terrenos puede suponer:
Antes de edificar, siempre es recomendable consultar el PGOU y asegurarse de que el terreno esté plenamente urbanizado y autorizado.
Existen dos categorías de suelo que marcan qué se puede y qué no se puede construir en un terreno: urbanizable y no urbanizable.
| Aspecto | Suelo Urbanizable | Suelo No Urbanizable |
|---|---|---|
| Finalidad | Expansión urbana futura | Protección y conservación |
| Planeamiento | Requiere plan parcial y proyectos de urbanización | Planes urbanísticos lo excluyen de desarrollo |
| Edificación | Posible tras urbanización y servicios básicos | Generalmente prohibida; solo excepciones (agrícola, interés público) |
| Usos comunes | Viviendas, comercios, equipamientos urbanos | Agricultura, ganadería, forestal, conservación natural |
| Ejemplo típico | Terreno en las afueras de una ciudad, previsto para crecimiento | Parcela agrícola, monte protegido, zona de ribera |
Un solar es un terreno urbano que ya cuenta con todos los servicios básicos (agua, luz, alcantarillado y acceso vial) y puede edificarse de inmediato, mientras que un terreno es un concepto más amplio que incluye tanto suelos urbanos como rústicos, no siempre aptos para construcción.
Es un suelo clasificado como urbano pero que aún no dispone de todas las infraestructuras y obras de urbanización necesarias (calles, servicios, equipamientos). Para poder edificar en él, se requiere completar esas obras o ejecutarlas de forma simultánea a la construcción.
Si tu vivienda está en suelo urbano no consolidado, significa que el terreno carece de todas las infraestructuras necesarias (calles, alcantarillado, servicios completos) y, por tanto, puede estar sujeta a obras de urbanización pendientes. En la práctica, esto implica que el ayuntamiento puede exigir a los propietarios participar en gastos de urbanización o cesiones de suelo, y que cualquier reforma o ampliación de la vivienda necesitará ajustarse al planeamiento y, en algunos casos, no será autorizada hasta que el área quede totalmente urbanizada.
La compra de un solar urbano tributa igual que la de cualquier inmueble, aunque con matices según el caso. Si compras el solar a un particular, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma. Si lo adquieres a una empresa o promotor, normalmente se aplica el IVA al 21%, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%. Además, deberás abonar los gastos de notaría, registro y, en su caso, plusvalía municipal.
