El Diccionario panhispánico del español jurídico define la palabra subrogación como “Acto por el que una persona sustituye a otra en los derechos y obligaciones propios de determinada relación jurídica”. Este término está regulado por el Código Civil y otras leyes.
EJEMPLO:
María debe a su entidad 100 000 € de hipoteca de una propiedad que compró hace años y que adquirió por ella un préstamo con garantía hipotecaria. No obstante, por problemas económicos, María ya no puede hacerse cargo de esa hipoteca y considera vender la casa.
Sin embargo, en lugar de vender la casa, recibir dinero y pagar la deuda con la entidad, le ofrecen subrogar su hipoteca a otra persona (subrogado). Así pues, Ana descubre que María desea liberarse de su casa y empiezan a negociar.
Pero, antes de todo, María se asesora y pregunta por el precio de mercado de la vivienda y le comunican que el precio está en 130 000 €. Por tanto, María le plantea a Ana la cantidad de 15 000 € y la subrogación de la hipoteca. Así pues, Ana formaría parte del nuevo titular de la hipoteca y, en consecuencia, María ya no tendría esa presión financiera y obtendría además la cantidad de 15 000 €.
Hay 2 tipos de subrogación de hipoteca: la de acreedor y la de deudor. Te explicamos cada tipo a continuación:
En cuanto a la subrogación de un contrato, esta tiene lugar cuando una persona, que por lo general, no es el titular del contrato de alquiler, pasa a ser titular del contrato, es decir, pasa a situarse como inquilino, quien asumirá todos las obligaciones y derechos.
Lectura recomendada: Contrato de arras: ¿Qué es y qué función tiene?
Después de haber mencionado algún tipo de subrogación más habitual, veamos los 2 tipos principales de subrogación:
Dentro de estos 2 tipos encontramos muchos casos de subrogación, como es el caso citado anteriormente sobre las hipotecas y contratos.
El objetivo de ésta depende de cada tipo, por tanto, no todas las subrogaciones tendrán la misma finalidad. La subrogación sucede cuando se reemplazan competencias hacia terceras personas, es decir, sería un tipo de sucesión.
En el caso de la subrogación laboral, el fin principal es el de traspasar el desempeño de ese contrato laboral a un tercer individuo, porque hay un cambio de titularidad de una empresa, por ejemplo.
Sin embargo, en cualquier caso, se reúne la misma característica y es que al realizar la subrogación se concede la sustitución sin tener que formalizar un nuevo contrato. Pero, sí se deben cumplir las mismas obligaciones y derechos previamente establecidas, porque la subrogación no supone una liquidación del contrato previo, sino que se debe preservar todo del mismo modo.
En términos generales, esta se lleva a cabo a través de una escritura en la que se exponen las nuevas condiciones. Aquellas subrogaciones que no se registren no serán válidas. En el caso de la hipotecaria, esta queda libre de pago del Impuesto por los Actos Jurídicos Documentados (tributo aplicado en documentos administrativos, notariales o mercantiles).
Lectura recomendada: Impuesto de plusvalía: ¿Qué es y para qué sirve?
En esta sección vamos a mencionar las principales ventajas y desventajas de una subrogación hipotecaria:
Por un lado, las ventajas que podemos encontrar son:
No obstante, también existen ciertas desventajas:
Lectura recomendada: Notario: ¿Qué es y qué hace?
Subrogación: persona que sustituye a otra en los derechos y obligaciones propios de determinada relación jurídica
Tipos: 2 tipos principales de subrogación (personal y real) y dentro de estos tipos encontramos a otras subrogaciones habituales como subrogaciones de hipotecas, contratos, etc.
Finalidad: se concede una sustitución sin tener que formalizar un nuevo contrato, pero sí se deben cumplir las mismas obligaciones previas
Cómo se lleva a cabo: a través de una escritura en la que se exponen las nuevas condiciones
Referencias
1. Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. "Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil, https://boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763#art1211."
2. Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. "Subrogación empresarial y mantenimiento de la unidad esencial del vínculo en supuestos de desistimiento voluntario de la persona trabajadora, https://www.boe.es/biblioteca_juridica/anuarios_derecho/articulo.php?id=ANU-L-2022-00000001679."
3. Instituto Nacional de Estadística. "Estadística de Hipotecas, https://www.ine.es/dynt3/metadatos/es/RespuestaPrint.html?oper=40."
Si te ha gustado, ¡compártelo! 👍
Actualmente no hay una regulación que dicte la cantidad de subrogaciones hipotecarias, por lo que no existe un límite máximo de subrogaciones sobre una misma propiedad.
Aunque sí existen ciertos requisitos para poder subrogar una hipoteca y es la obligatoriedad de pagar durante unos años (entre 2 y 3 o incluso 5) las cuotas del actual préstamo hipotecario sin demora.
En el caso de la subrogación de contrato, el documento a firmar es simplemente el informativo que la empresa proporciona al trabajador. Asimismo, tampoco se firma ningún finiquito conforme se cesa un contrato.
Respecto a la subrogación laboral, cuando el trabajador decide no aceptarla se consideraría como una baja voluntaria, y éste perdería el derecho de retribución y a la prestación por desempleo.
Ahora bien, si las condiciones de trabajo que ofrece el nuevo empleador implican un cambio sustancial, el empleado tendría derecho a un despido procedente con una indemnización.
