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Subrogación

Nuria
05.04.2023
5 min

Subrogación: ¿Qué es y qué función tiene?

qué es subrogación

¿Qué quiere decir la palabra subrogación? 

El Diccionario panhispánico del español jurídico define la palabra subrogación como “Acto por el que una persona sustituye a otra en los derechos y obligaciones propios de determinada relación jurídica”. Este término está regulado por el Código Civil y otras leyes. 

EJEMPLO:

María debe a su entidad 100 000 € de hipoteca de una propiedad que compró hace años y que adquirió por ella un préstamo con garantía hipotecaria. No obstante, por problemas económicos, María ya no puede hacerse cargo de esa hipoteca y considera vender la casa.

Sin embargo, en lugar de vender la casa, recibir dinero y pagar la deuda con la entidad, le ofrecen subrogar su hipoteca a otra persona (subrogado). Así pues, Ana descubre que María desea liberarse de su casa y empiezan a negociar.

Pero, antes de todo, María se asesora y pregunta por el precio de mercado de la vivienda y le comunican que el precio está en 130 000 €. Por tanto, María le plantea a Ana la cantidad de 15 000 € y la subrogación de la hipoteca. Así pues, Ana formaría parte del nuevo titular de la hipoteca y, en consecuencia, María ya no tendría esa presión financiera y obtendría además la cantidad de 15 000 €.

¿Y la subrogación de hipoteca? ¿Y de un contrato de alquiler?

Hay 2 tipos de subrogación de hipoteca: la de acreedor y la de deudor. Te explicamos cada tipo a continuación:

  • Subrogación de acreedor: se trata básicamente de cambiar la hipoteca de un banco a otro. Se puede utilizar para mejorar los criterios de financiación que se firmaron, así como también rebajar el tipo de interés o cambiar del tipo variable a fijo.
  • Subrogación de deudor: consiste en la sustitución del titular de la hipoteca por otro individuo. Se puede usar si se compra una vivienda hipotecada y se quiere adoptar la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.

En cuanto a la subrogación de un contrato, esta tiene lugar cuando una persona, que por lo general, no es el titular del contrato de alquiler, pasa a ser titular del contrato, es decir, pasa a situarse como inquilino, quien asumirá todos las obligaciones y derechos.

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¿Por tanto, qué tipos podemos encontrar?

Después de haber mencionado algún tipo de subrogación más habitual, veamos los 2 tipos principales de subrogación:

  • Personal: se reemplaza una persona por otra en el ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones. 
  • Real: se sustituye un bien patrimonial de una persona.

Dentro de estos 2 tipos encontramos muchos casos de subrogación, como es el caso citado anteriormente sobre las hipotecas y contratos.

¿Qué finalidad tiene y por qué se da la subrogación?

El objetivo de ésta depende de cada tipo, por tanto, no todas las subrogaciones tendrán la misma finalidad. La subrogación sucede cuando se reemplazan competencias hacia terceras personas, es decir, sería un tipo de sucesión.

En el caso de la subrogación laboral, el fin principal es el de traspasar el desempeño de ese contrato laboral a un tercer individuo, porque hay un cambio de titularidad de una empresa, por ejemplo. 

Sin embargo, en cualquier caso, se reúne la misma característica y es que al realizar la subrogación se concede la sustitución sin tener que formalizar un nuevo contrato. Pero, sí se deben cumplir las mismas obligaciones y derechos previamente establecidas, porque la subrogación no supone una liquidación del contrato previo, sino que se debe preservar todo del mismo modo.

¿Y cómo se lleva a cabo?

En términos generales, esta se lleva a cabo a través de una escritura en la que se exponen las nuevas condiciones. Aquellas subrogaciones que no se registren no serán válidas. En el caso de la hipotecaria, esta queda libre de pago del Impuesto por los Actos Jurídicos Documentados (tributo aplicado en documentos administrativos, notariales o mercantiles).

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Pros y contras de una subrogación hipotecaria

En esta sección vamos a mencionar las principales ventajas y desventajas de una subrogación hipotecaria:

Por un lado, las ventajas que podemos encontrar son:

  • Conseguir una mejora en los intereses y en las condiciones.
  • Eliminar los vínculos de la hipoteca.
  • No hay que pagar el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

No obstante, también existen ciertas desventajas:

  • Pagar una comisión por subrogación, como los gastos de gestoría, notaría, tasación y registro.
  • No todos los bancos conceden una subrogación.

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Aspectos clave
  • Subrogación: persona que sustituye a otra en los derechos y obligaciones propios de determinada relación jurídica

  • Tipos: 2 tipos principales de subrogación (personal y real) y dentro de estos tipos encontramos a otras subrogaciones habituales como subrogaciones de hipotecas, contratos, etc.

  • Finalidad: se concede una sustitución sin tener que formalizar un nuevo contrato, pero sí se deben cumplir las mismas obligaciones previas

  • Cómo se lleva a cabo: a través de una escritura en la que se exponen las nuevas condiciones

Referencias

1. Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. "Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil, https://boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763#art1211."

2. Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. "Subrogación empresarial y mantenimiento de la unidad esencial del vínculo en supuestos de desistimiento voluntario de la persona trabajadora, https://www.boe.es/biblioteca_juridica/anuarios_derecho/articulo.php?id=ANU-L-2022-00000001679."

3. Instituto Nacional de Estadística. "Estadística de Hipotecas, https://www.ine.es/dynt3/metadatos/es/RespuestaPrint.html?oper=40."

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FAQ

¿Cuántas veces se puede subrogar una hipoteca?

Actualmente no hay una regulación que dicte la cantidad de subrogaciones hipotecarias, por lo que no existe un límite máximo de subrogaciones sobre una misma propiedad.

Aunque sí existen ciertos requisitos para poder subrogar una hipoteca y es la obligatoriedad de pagar durante unos años (entre 2 y 3 o incluso 5) las cuotas del actual préstamo hipotecario sin demora. 

¿Qué tengo que firmar en una subrogación?

En el caso de la subrogación de contrato, el documento a firmar es simplemente el informativo que la empresa proporciona al trabajador. Asimismo, tampoco se firma ningún finiquito conforme se cesa un contrato.

¿Qué pasa si no acepto una subrogación?

Respecto a la subrogación laboral, cuando el trabajador decide no aceptarla se consideraría como una baja voluntaria, y éste perdería el derecho de retribución y a la prestación por desempleo.

Ahora bien, si las condiciones de trabajo que ofrece el nuevo empleador implican un cambio sustancial, el empleado tendría derecho a un despido procedente con una indemnización.

Nuria
Núria es de Barcelona y lleva más de 6 años trabajando como especialista en contenidos. Durante varios años fue nómada digital, viajando y formándose en marketing por el mundo. Ahora vuelve a ser residente en la ciudad condal, donde se ha especializado en el sector inmobiliario.