Los condominios han ganado popularidad en los últimos años debido a su diseño moderno, servicios compartidos y ubicación estratégica. Este tipo de propiedad combina lo mejor de dos mundos: la privacidad de tener tu propio hogar y las ventajas de compartir costos y responsabilidades con otros propietarios. Pero, ¿qué hace que los condominios sean una opción tan atractiva para compradores e inversores? En este artículo, exploraremos qué significa condominio, los diferentes tipos, las diferencias con un conjunto residencial y cómo afecta en las hipotecas y herencias de los propietarios.
El condominio es la posesión de un bien inmueble compartida por dos o más personas, ya sean físicas o jurídicas. Asimismo, dichas personas son propietarias de manera conjunta del bien, y a cada una se le atribuye una parte de indivisa del condominio (cuotas). Al condominio también se le conoce como copropiedad o comunidad de propietarios.
En otras palabras, se refiere a aquel inmueble habitado por varios individuos, quienes comparten áreas comunes (espacios cuidados y gestionados colectivamente).
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Imagina que vives en un edificio residencial llamado "Residencias Monteverde". Este edificio tiene 20 apartamentos distribuidos en 5 plantas. Cada apartamento es propiedad de una persona diferente, pero todos los residentes comparten las siguientes áreas y servicios:
Cada propietario paga una cuota mensual que cubre los gastos de mantenimiento de estas instalaciones, el salario de los empleados del condominio y otros gastos comunes, como la iluminación de los pasillos y la limpieza de las áreas compartidas.
Además, "Residencias Monteverde" tiene un reglamento interno que establece normas para el uso de las áreas comunes, como horarios para el gimnasio o el límite de invitados en la piscina. Así, todos los residentes disfrutan de un espacio limpio, seguro y bien organizado.
Vale, vamos a hablar de los tres tipos de condominios que puedes encontrar. Cada uno tiene sus características, así que aquí va una explicación sencilla y con ejemplos para que quede claro.
Este es el típico edificio de pisos, donde las viviendas están apiladas unas sobre otras. Tú tienes tu apartamento para ti, pero hay cosas que compartes con los vecinos, como el ascensor, el portal, la piscina o incluso un gimnasio si el edificio es moderno. Es perfecto si quieres vivir en el centro de la ciudad, cerca de todo, y no te importa compartir espacios.
Ejemplo: Piensa en un lugar como "Torre Central". Es un edificio con 10 plantas y 30 apartamentos. Los vecinos comparten cosas chulas como una terraza con barbacoa, un gimnasio y un garaje subterráneo. Todo está organizado y mantenido entre todos.
Aquí las viviendas están distribuidas en horizontal, tipo casas independientes, pero dentro de una comunidad cerrada. Cada propietario tiene su parcela, su jardín o patio, pero también hay zonas comunes, como parques, calles privadas o una piscina. Este tipo es genial si buscas más espacio y tranquilidad, quizás en una zona un poco más apartada del centro.
Ejemplo: ¿Has visto la estructura de algunas urbanizaciones? Cada casa tiene su propio terreno, pero los vecinos comparten una piscina, un parque infantil y hasta un salón para hacer fiestas o reuniones. Es como tener lo mejor de vivir en una casa, pero con ventajas de comunidad.
Este es un combo interesante. Mezcla la situación del condominio vertical con el horizontal y, además, suele incluir zonas comerciales. Es ideal si quieres tener de todo a mano: tu casa o apartamento, tiendas, cafeterías y servicios sin salir del complejo. Literalmente, lo tienes todo al lado.
Ejemplo: Imagina un barrio de España, en donde tienes un edificio de 15 plantas con apartamentos arriba y tiendas en la planta baja. Alrededor, hay casitas adosadas con acceso a un jardín común. Los vecinos comparten un gimnasio y el centro comercial integrado. Es cómodo y práctico.
Este término es una modalidad legal que une a más de un propietario, por tanto, si existe un condominio, significa que hay varios copropietarios, quienes velan por el bien y seguridad de aquello que comparten.
Por consiguiente, mencionamos a continuación las principales funciones de un condominio:
Puesto que pueden parecer lo mismo por su similitud estructural, es cierto que sí hay diferencias entre lo que significa condominio y conjunto residencial:
Por tanto, la diferencia más notoria recae en la propiedad, mantenimiento, servicios, cuotas y tamaño.
A través de los artículos 400 y 406 del Código Civil se regula legalmente la extinción de un condominio. Dicha extinción se refiere a que una de las partes cede (no vende) la propiedad del bien en común a otra para convertirse en propietario único. Es por consiguiente la disolución de una comunidad de bienes y suele deberse por el deseo de no formar más parte del colectivo.
Un ejemplo lo encontramos en el caso de las hipotecas, donde en el hipotético caso de una separación o divorcio, las partes acuerdan que la vivienda en común que tenían pase a formar parte de un solo integrante, quien se queda con la propiedad de la casa en su totalidad.
Como ya vimos lo que significa condominio, situación en la que dos o más personas son copropietarias de un mismo bien, también puede darse en el contexto de una herencia.
En este caso, los herederos pasan a formar parte de una comunidad de bienes sobre los bienes heredados. Para resolver esta situación, los herederos pueden optar por la extinción del condominio, regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil.
Esto permite que uno de ellos ceda su parte a los demás para convertirse en propietario único, simplificando la administración del bien y evitando conflictos futuros.
Referencias
1. Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. "Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8 a inscribir una escritura de extinción parcial de condominio, https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-2887."
2. Agencia Tributaria. "Cuadro: Excesos de adjudicación en la extinción del condominio. Resolución del TEAC de 7 de junio de 2018, https://n9.cl/s6b0k."
3. Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. "Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil, https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763."
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Es habitual que el patrimonio pase a los herederos en condominio. Es decir, ocurre cuando distintos individuos reciben la propiedad de un bien. Esto es una práctica muy común, porque se produce cuando varios hermanos heredan el bien de sus padres, por ejemplo.
Existen una serie de obligaciones que deben cumplirse en el caso de los condominios, las principales son:
En un condominio se debe pagar una “tasa de condominio” mensual que sufraga tanto el mantenimiento, como las reparaciones generales del exterior del edificio y también los espacios comunes, o para cualquier otra necesidad que surgiera.
Este cubre, normalmente, el edificio básico (pisos, ascensores, techos, paredes), pero no artículos como alfombras, electrodomésticos, etc. En concreto, un condominio asegura el edificio y los componentes conjuntos bajo una misma póliza. No obstante, puede haber una pequeña modificación según el tipo de cobertura.
Debes cumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula contratos, duración mínima y actualizaciones de renta. En zonas tensionadas, aplica la Ley de Vivienda, con límites de precio. Además, verifica el reglamento interno del condominio y la comunidad de bienes.
Un condominio indiviso se refiere a una propiedad compartida por varias personas, donde cada una tiene una cuota proporcional sobre el bien total, pero no una parte física específica. Si dos personas heredan una casa en condominio indiviso, ambas son copropietarias del 50% de toda la propiedad. Las decisiones sobre el uso o la venta del bien requiere el acuerdo de ambos.
Selecciona la propiedad, negocia el precio, firma un contrato de arras, gestiona la hipoteca, formaliza la compra ante notario y registra la propiedad. Revisa las normas del condominio y posibles deudas asociadas.
Un terreno en condominio es aquel donde varias personas comparten su propiedad en partes proporcionales, sin que el terreno esté físicamente dividido entre ellos. Esto significa que todos los copropietarios tienen derechos sobre todo el terreno. Por ejemplo, en un terreno de 1,000m² con dos copropietarios, ambos tienen derechos sobre el total del terreno, pero deben ponerse de acuerdo para su uso, construcción o venta.
