Transparencia: ¿Qué es?

¿Qué es la transparencia y quién lo regula?

La transparencia es la ley cuyo objetivo es el establecimiento de determinadas normas de protección para personas físicas que hayan concertado préstamos hipotecarios (igual o inferior a 150 253 €). Asimismo, es un derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Actualmente la ley que lo regula es la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, que hace referencia a la transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Esta ley se publicó en el BOE el 29 de octubre de 2011 y trajo consigo una serie de mejoras sobre la ley de crédito hipotecario aprobada en 2019.

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¿Qué mejoras dicta?

Entre las mejoras más importantes que se llevaron a cabo fueron las siguientes:

• Proceso de desahucio: Hasta ahora cuando había tres cuotas de la hipoteca sin abonar, el banco iniciaba directamente el proceso de embargo. Con la nueva ley, el plazo se amplía a 9 meses durante la primera mitad del préstamo hipotecario (2 % de la deuda total) y 12 meses a partir de dicho periodo inicial.

• Comisiones por cambio de interés variable a fijo: Si se han cumplido los 3 primeros años de la hipoteca a tipo variable, se permite cambiar el interés variable a fijo sin coste adicional. 

• Comisión por cancelación o cambio de banco: Después de 5 años desde la firma de la hipoteca, esta podrá cancelarse sin comisiones. Tampoco existirá penalización por cambiar la hipoteca a otra entidad. No obstante, los primeros 5 años sí deben permanecer en el mismo banco.

• Transparencia de los bancos: Se obliga a las entidades a proporcionar al cliente un contrato básico con las cláusulas fundamentales detalladas, con el fin de evitar problemas de entendimiento. Además, los empleados, deben ser conocedores de todo lo que conceden, como, por ejemplo, saber la capacidad de pago del hipotecado.

• Productos adicionales. No será legal vincular productos adicionales a la hipoteca. Hasta ahora muchos bancos obligaban al cliente a contratar productos como seguros de vida, u hogar. 

• Penalización directa por retrasos en el pago. Hasta el surgimiento de esta nueva ley, las penalizaciones eran abusivas. Ahora, si el cliente se retrasa en el pago de una mensualidad, la sanción máxima será un interés adicional de 3 veces el interés legal del dinero.

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¿Y qué es el acta de transparencia?

Tras la aprobación de la nueva ley de crédito se establecieron normativas nuevas que la mejoraban. Entre ellas, se encuentra el acta de transparencia cuya finalidad es proteger al cliente al solicitar una hipoteca.

Así pues, es un documento realizado por un notario tras comprobar toda la documentación y haber, si así lo solicitaran, asesorado al cliente, antes de la firma del contrato. De esta manera, el notario da fe de que los clientes son notificados de todas las características del contrato y de que han recibido toda la documentación necesaria.

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¿Y qué documentación se requiere a través del acta de transparencia?

La entidad bancaria está obligada a facilitar al cliente la siguiente documentación previa a la firma del préstamo hipotecario:

• FEIN y FIAE: La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es un documento que incluye toda la información de la hipoteca. La Ficha de Advertencia Estandarizada (FIAE) es otro escrito complementario en el que se amplía la información relativa a la hipoteca.

• Tipos de intereses: El tipo de interés contratado ha de estar informado y mencionar cuánto se habrá pagado al final de la hipoteca. También, si el tipo de interés es variable, se debe incluir un informe independiente exponiendo los posibles escenarios de la evolución del tipo de interés.

• Gastos de la gestión: El cliente ha de conocer con exactitud cuales son los gastos de gestión por contratar el préstamo.

• Documento de derecho a asesoramiento notarial: Con este documento se acredita que el cliente tiene derecho a un servicio de asesoramiento notarial antes de la firma del contrato.

Referencias

1. Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. "Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2011-17015."

2. Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. "Orden ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras, https://n9.cl/frju1."

3. Colegio Notarial de Madrid. "Es necesaria una Ley de Transparencia Bancaria, https://www.elnotario.es/opinion/opinion/7977-es-necesaria-una-ley-de-transparencia-bancaria."

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