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Derecho de superficie

Jose B.
13.05.2024
7 min

¿Qué es el derecho de superficie?

Derecho de superficie

El derecho de superficie es un concepto jurídico que aplica en el sector inmobiliario que permite a un individuo, conocido como superficiario, utilizar un terreno ajeno para edificar o plantar, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o cultivos realizados. Este derecho, fundamentado en el Código Civil y diversas normativas urbanísticas, juega un papel vital en la gestión y aprovechamiento eficiente de los bienes inmuebles

A lo largo de este artículo, exploraremos en profundidad qué implica este derecho, cómo se regula, sus aplicaciones prácticas y las obligaciones y derechos que conlleva, proporcionando una guía exhaustiva tanto para superficiarios como para propietarios de terrenos.

¿Qué es el derecho de superficie?

El derecho de superficie se establece como un derecho real limitado que permite a una persona, el superficiario, realizar construcciones o plantaciones en un terreno de propiedad ajena.

Lectura recomendada: ¿Cómo conocer el valor de un terreno?

A diferencia de la propiedad plena, este derecho es temporal y está sujeto a condiciones específicas establecidas en un contrato o acuerdo entre el propietario del terreno y el superficiario.

La legislación española, específicamente los artículos 53 y 54 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como el artículo 1611 del Código Civil, ofrecen el marco legal bajo el cual se regula este derecho.

  • Temporalidad: Se concede por un tiempo definido, generalmente no superior a 99 años.
  • Separación de propiedad: El superficiario posee las construcciones o plantaciones, pero no el terreno.
  • Transmisibilidad: Puede ser transferido o hipotecado.
  • Formalización necesaria: Requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para su validez legal.

Características del derecho de superficie

Este derecho se caracteriza por su flexibilidad y adaptabilidad a diferentes tipos de proyectos inmobiliarios y agrícolas. Algunas de sus características clave son:

  • Independencia del derecho del suelo: El superficiario puede disponer de la construcción o plantación sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
  • Facultad de gravamen: El derecho de superficie permite que se establezcan hipotecas sobre las edificaciones.
  • Reversión: Al término del plazo establecido, las mejoras realizadas revertirán al propietario del terreno sin compensación para el superficiario, a menos que se acuerde lo contrario.
  • Regulación por contrato: Los detalles específicos como la duración, las condiciones de uso y las responsabilidades son acordados en el contrato de superficie, lo que proporciona un marco legal claro y predecible.

Ejemplo de aplicación del derecho de superficie

Por ejemplo, si imaginas un municipio que desea promover la construcción de viviendas sociales sin deshacerse de su patrimonio inmobiliario. Mediante el derecho de superficie, puede conceder a un promotor inmobiliario el derecho a construir y explotar un complejo de viviendas durante 75 años.

Durante este tiempo, el promotor puede beneficiarse de la renta de estas viviendas, mientras que el municipio asegura que, al finalizar el plazo, el complejo inmobiliario revertirá a su patrimonio sin coste adicional.

Sobre la actual regulación del derecho de superficie

El marco regulador del derecho de superficie en España está definido principalmente por el Real Decreto Legislativo 7/2015, que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Esta legislación detalla las condiciones bajo las cuales se puede conceder y ejercer este derecho, buscando equilibrar los intereses del propietario del terreno y del superficiario. 

Además, la normativa urbanística de cada comunidad autónoma puede introducir regulaciones adicionales que complementan o especifican lo establecido en la ley estatal.

Puntos clave de la regulación:

  • Duración máxima: Establecida en 99 años para acuerdos privados y 75 años para acuerdos con administraciones públicas.
  • Necesidad de formalización: Obligatoriedad de formalizar el acuerdo mediante escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
  • Protección del superficiario: A pesar de no ser el propietario del terreno, el superficiario goza de protección legal respecto a la edificación o plantación realizada, pudiendo incluso hipotecar o alquilar su derecho.

Ámbitos de aplicación típicos:

  • Proyectos de energías renovables: Instalación de paneles solares o turbinas eólicas en terrenos que permanecen propiedad del concedente, a menudo entidades públicas o grandes terratenientes.
  • Desarrollo inmobiliario: Construcción de viviendas, centros comerciales o instalaciones industriales en ciudades donde el precio del suelo es elevado.
  • Agricultura y silvicultura: Permite la plantación o el cultivo en terrenos que no requieren de una compra directa, reduciendo el capital inicial necesario para nuevos proyectos agrícolas.

Por ejemplo, al considerar el caso de una empresa que desea desarrollar un nuevo parque comercial en las afueras de una gran ciudad, pero los costes de adquisición del terreno son prohibitivos. Mediante un acuerdo de derecho de superficie, la empresa puede construir y operar el parque comercial durante 80 años.

Durante este período, paga un canon anual al propietario del terreno, una entidad local que retiene la propiedad del suelo. Este modelo permite a la empresa amortizar su inversión en la construcción y gestión del parque comercial sin incurrir en el alto coste de compra del suelo.

obligaciones y derechos genera el derecho de superficie

¿Qué obligaciones y derechos genera el derecho de superficie?

El establecimiento de un derecho de superficie crea una serie de obligaciones y derechos tanto para el superficiario como para el propietario del suelo. Estos se definen claramente en el contrato de superficie y son esenciales para el correcto funcionamiento de este tipo de arreglos.

Obligaciones del superficiario

  • Realizar las construcciones o plantaciones acordadas: Cumplir con los proyectos y timelines establecidos en el contrato.
  • Mantener las edificaciones o cultivos: Asumir la responsabilidad del mantenimiento y cuidado de lo construido o plantado.
  • Pagar canon o renta: Generalmente, se requiere un pago periódico al propietario del terreno como contraprestación por el derecho de superficie.

Derechos del superficiario

  • Usar y disfrutar del terreno: Aunque no es el propietario del suelo, el superficiario puede utilizarlo según lo estipulado en el contrato.
  • Obtener beneficios económicos: Puede explotar económicamente las construcciones o cultivos realizados durante el período acordado.
  • Transferir o hipotecar su derecho: Sujeto a las condiciones del contrato, puede transferir su derecho de superficie o usarlo como garantía para obtener financiación.

Si, por ejemplo, un agricultor obtiene un derecho de superficie para desarrollar un huerto de olivos en un terreno que no le pertenece. Según el contrato, debe cultivar el terreno y pagar un canon anual al propietario. El agricultor puede vender la cosecha de aceitunas para recuperar su inversión y obtener ganancias. Además, si lo desea, puede subarrendar su derecho a otro agricultor o utilizarlo como garantía para un préstamo.

Tratamiento tributario del derecho de superficie en la legislación española

El derecho de superficie tiene implicaciones fiscales tanto para el superficiario como para el propietario del terreno. En España, este derecho está sujeto a varios impuestos, que dependen de la naturaleza de las transacciones realizadas.

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): La constitución del derecho de superficie, así como su cesión, están sujetas a IVA, ya que se consideran prestaciones de servicios.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Si el derecho de superficie se transfiere sin contraprestación, podría estar sujeto a este impuesto bajo ciertas condiciones.
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto sobre Sociedades: Los ingresos generados por el derecho de superficie son considerados rendimientos del capital inmobiliario o ingresos de actividades económicas, dependiendo de la situación del titular.

Supongamos que una empresa concede un derecho de superficie a otra para desarrollar un complejo comercial. La empresa que recibe el derecho paga un canon anual, que debe declarar como gasto en su declaración del Impuesto sobre Sociedades.

Por otro lado, la empresa que concede el derecho debe declarar los ingresos recibidos como rendimiento del capital inmobiliario en su declaración de IRPF o como ingresos en el Impuesto sobre Sociedades, según corresponda.

El derecho de superficie sigue siendo una herramienta valiosa en el sector inmobiliario y agrícola de España, permitiendo la optimización del uso de los terrenos y la realización de proyectos significativos que contribuyen al desarrollo económico y social.

Aspectos clave
  • El derecho de superficie permite una amplia negociación de términos entre el propietario del suelo y el superficiario, adaptándose a las necesidades específicas de cada proyecto, ya sea inmobiliario, agrícola, o de energías renovables.
  • A diferencia de la propiedad plena, el derecho de superficie separa la propiedad del terreno de las construcciones o plantaciones sobre este, ofreciendo una estructura única que beneficia tanto a propietarios como a desarrolladores.
  • A pesar de su naturaleza temporal, el derecho de superficie está bien protegido legalmente, con implicaciones fiscales claras que deben ser consideradas por ambas partes para maximizar su eficiencia económica.

Referencias

FAQ

¿Cómo se formaliza un derecho de superficie?

Se formaliza mediante un contrato que debe ser otorgado en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad para garantizar su efectividad y protección legal.

¿Cuál es la duración máxima de un derecho de superficie?

La duración máxima es generalmente de 99 años para acuerdos privados y de 75 años para acuerdos con entidades públicas.

¿Puede transferirse el derecho de superficie?

Sí, el derecho de superficie puede ser transferido o incluso hipotecado, sujeto a las condiciones establecidas en el contrato de superficie.

¿Qué sucede al terminar el período del derecho de superficie?

Al concluir el período establecido, las construcciones o plantaciones revierten al propietario del terreno, salvo que se acuerde lo contrario.

¿El derecho de superficie permite la construcción en propiedad horizontal?

Sí, el superficiario puede establecer edificaciones en régimen de propiedad horizontal, lo cual permite la división y aprovechamiento individualizado de las unidades construidas.

¿Es necesario el consentimiento del propietario para modificar el uso del derecho de superficie?

Cualquier modificación significativa en el uso o condiciones del derecho de superficie requiere una revisión y potencial modificación del contrato, generalmente con el consentimiento del propietario del terreno.

Jose B.
Licenciado en periodismo y publicidad, llevo más de 10 años destacándome como copywriter y SEO Content Manager en el sector inmobiliario. He colaborado con múltiples agencias e inmobiliarias, creando contenidos que abarcan desde la evolución del mercado de viviendas en España hasta estrategias de compra, venta e inversión de inmuebles. Mi experiencia en el sector del Real State me permite ofrecer información valiosa y práctica para ayudar a los lectores a tomar decisiones más informadas en sus transacciones inmobiliarias. Mi pasión por el sector se refleja en cada artículo, intentando siempre aportar claridad y conocimiento a temas complejos para el inversor, quien busca comprar una vivienda o quiere vender la suya más rápido.