Cuando se trata de la hipoteca de nuestra vivienda, a veces los contratiempos financieros pueden afectar temporalmente nuestros pagos. No obstante, lo que podría comenzar como una situación manejable, si se prolonga, podría desencadenar un proceso legal delicado: la ejecución hipotecaria.
En este artículo, desglosaremos el procedimiento de la ejecución hipotecaria, desde sus fundamentos hasta sus implicaciones más profundas. Te guiaremos a través de cada etapa, proporcionándote la información esencial que necesitas saber para entender y, lo que es más importante, prevenir este escenario.
La ejecución hipotecaria es un procedimiento legal que permite al acreedor (comúnmente una entidad financiera) recuperar la deuda al ejecutar la garantía asociada, generalmente la propiedad hipotecada. Cuando el deudor incumple el pago de las cuotas, el acreedor puede iniciar este proceso para asegurar el cobro total del crédito pendiente.
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En este proceso, el banco no solo reclama las cuotas vencidas, sino el monto total pendiente con un interés que ronda entre el 20% y el 25%. Además, las costas judiciales son responsabilidad del deudor. Si el deudor no puede cubrir la deuda, se procede a la subasta del inmueble.
El desarrollo de la ejecución hipotecaria implica varias etapas cruciales. Comienza con la aplicación del vencimiento anticipado, seguido por la presentación de la demanda de ejecución y la notificación al deudor. Si la vivienda es la habitual, existe la posibilidad de rehabilitar el préstamo antes de la subasta.
Cuando se acumulan entre tres y seis cuotas impagas, el banco puede aplicar el vencimiento anticipado, desencadenando el proceso de ejecución hipotecaria.
Una vez aplicado el vencimiento anticipado, el siguiente paso es la presentación de la demanda de ejecución, marcando el inicio formal del proceso legal.
El deudor recibe la notificación de la demanda, alertándolo sobre las consecuencias legales y la posibilidad de perder la propiedad.
Tras el inicio del proceso legal, el juez solicitará un certificado de cargas al Registro de la Propiedad. Este documento es clave, ya que acredita la existencia de la hipoteca sobre la vivienda y cualquier otra carga que pueda afectarla.
Obtenida la certificación de cargas, se fijará la fecha y hora para la subasta. La convocatoria será publicada en el tablón de anuncios del ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y del juzgado. Además, se difundirá en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
En la fecha señalada, el inmueble se subastará electrónicamente a través del portal virtual de subastas del BOE. La propiedad saldrá a subasta por el valor establecido en la escritura de la hipoteca, nunca inferior al 75% del valor de tasación.
Quien ofrezca la mayor cantidad, superando al menos el 70% del valor de lanzamiento, se adjudicará la vivienda. En el caso de no alcanzar este porcentaje, o si nadie realiza una oferta, el banco puede quedarse con la propiedad por un valor del 70% del precio de lanzamiento, o la cantidad que se le deba si supera el 60% del valor de tasación.
La fase final implica la inscripción del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad, otorgándole el derecho de reclamar la entrega y posesión de la vivienda. En caso de que el antiguo propietario persista en el inmueble, una comitiva judicial se presentará en el domicilio, ejecutando el desahucio y obligándolo a abandonar la propiedad.
Estas fases adicionales en el desarrollo de la ejecución hipotecaria subrayan la complejidad del proceso y la importancia de comprender cada paso para tomar decisiones informadas.
A pesar de la gravedad de la ejecución hipotecaria, existen vías para intentar paralizarla. Se puede enervar la acción hipotecaria pagando las cuotas y los intereses, negociar acuerdos con el banco, o verificar posibles cláusulas abusivas en el contrato hipotecario.
El proceso puede extenderse entre seis y ocho meses, dependiendo de varios factores.
Existe la posibilidad de rehabilitar el préstamo antes de la subasta si se pagan las cuotas pendientes y los gastos.
Las costas judiciales son los gastos legales asociados al proceso, y deben ser asumidas por el deudor.
Se puede ejercer esta opción una vez cada cinco años.
El banco puede adquirir la propiedad por el 60% del valor de tasación.
En caso de certificar vulnerabilidad, se puede vivir durante dos años en la vivienda en régimen de alquiler.
Este decreto regula aspectos relacionados con la ejecución hipotecaria, incluyendo la opción de rehabilitar el préstamo.
