Las cláusulas suelo son un término que probablemente hayas escuchado si estás familiarizado con el mundo de las hipotecas. Pero, ¿qué son realmente y cómo afectan a tu préstamo? En este artículo, vamos a explorar en detalle qué son, cómo identificarlas en tu contrato hipotecario y entender el impacto que pueden tener en tus finanzas.
Si estás pensando en firmar una hipoteca o ya tienes una, es vital que comprendas este concepto. De esta forma, podrás tomar decisiones informadas y proteger tus intereses financieros al hacer la mejor inversión. Así que si estás listo, ¡comencemos nuestro viaje al mundo de las cláusulas suelo!
La cláusula suelo es una disposición contractual incluida en algunos contratos de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable. Esta cláusula establece un límite mínimo al tipo de interés aplicable al préstamo, independientemente de las fluctuaciones del índice de referencia. En el caso de España, este es el Euribor.
Si se aplica tal cláusula en una hipoteca, aunque el índice de referencia baje, la tasa de interés del préstamo nunca descenderá por debajo del límite establecido.
Esta cláusula puede ser perjudicial para el cliente, ya que impide beneficiarse de las posibles reducciones en las tasas de interés del mercado. Por otro lado, las entidades financieras pueden argumentar que la cláusula suelo proporciona cierta estabilidad en sus ingresos. Así les permite gestionar mejor los riesgos asociados a los préstamos hipotecarios.
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Las cláusulas suelo comenzaron a aparecer en los contratos hipotecarios en España a mediados de la década de 2000. En este momento estabamos ante un contexto de crecimiento del sector inmobiliario y expansión crediticia. Durante este período, los tipos de interés experimentaron una tendencia a la baja, llegando por debajo del 2 %. Ante esta situación, muchas entidades financieras empezaron a incluir cláusulas suelo en sus contratos para protegerse de posibles descensos en sus márgenes de beneficio.
La crisis financiera de 2008 y la posterior recesión económica en España provocaron una caída drástica en los tipos de interés del mercado. Esto dejó a muchos clientes atrapados en hipotecas con cláusulas suelo que les impedían aprovechar las bajas tasas de interés. Este hecho generó una gran controversia y llevó a numerosos litigios entre clientes y entidades financieras. También intervinieron las autoridades reguladoras y judiciales para abordar este problema y su impacto en los consumidores. Asimismo, muchos de los clientes que habían firmado las hipotecas, no tenían conocimiento de esta cláusula porque los bancos no informaban debidamente.
Para comprender mejor de qué se trata la cláusula suelo de una hipoteca variable, aquí te dejamos un ejemplo práctico.
Imagina que en 2010, Juan firmó una hipoteca a 20 años con un tipo de interés variable que se revisa anualmente. El tipo de interés se calcula sumando el Euríbor a 12 meses y un diferencial del 1 %. Sin embargo, su contrato incluye una cláusula suelo que establece un tipo de interés mínimo del 3 %.
En el primer año, el Euríbor a 12 meses se sitúa en el 2 %, por lo que Juan paga un tipo de interés del 3 % (2 % del Euríbor más el 1 % del diferencial). Este coincide con el límite mínimo establecido por la cláusula suelo. En este caso, la cláusula suelo no tiene efecto, ya que el tipo de interés resultante de sumar el Euríbor y el diferencial es igual o superior al suelo.
Sin embargo, al año siguiente, el Euríbor baja al -0,5 %. Sin la cláusula suelo, Juan pagaría un tipo de interés del 0,5 % (-0,5 % del Euríbor más el 1 % del diferencial). Pero debido a la cláusula suelo, se ve obligado a pagar un tipo de interés del 3 %, a pesar de la bajada del Euríbor.
En este escenario, Juan está pagando un 2,5 % más de interés de lo que pagaría si su hipoteca se ajustara plenamente a las fluctuaciones del Euríbor. Este ejemplo ilustra cómo la cláusula suelo puede impedir que los prestatarios se beneficien de las bajadas de los tipos de interés y puede aumentar significativamente el coste total de la hipoteca.
Las cláusulas suelo tienen un impacto significativo en las hipotecas. Estas afectan tanto a los pagos mensuales como al coste total del préstamo. A continuación, se detallan algunas de las consecuencias que estas cláusulas tienen en las hipotecas:
Desde el año 2019, la ley prohíbe que los bancos incluyan cláusulas suelo en sus hipotecas a interés variable. Además, muchas entidades ya las dejaron de utilizar en 2013, después que el Tribunal Supremo sentenció que estas podrían ser abusivas.
Reclamar la nulidad de una cláusula suelo puede ser un proceso un poco largo. En primer lugar, te recomendamos acudir a un profesional para recibir asesoramiento legal personalizado.
Para que te hagas una idea de cómo se puede reclamar una cláusula suelo, aquí te dejamos cómo sería el proceso en caso de que el banco niegue tu solicitud:
Sí. Según la nueva sentencia del Tribunal Supremo, del 4 de octubre de 2021, cualquier persona que tuviera una cláusula suelo en su hipoteca, aunque ya esté liquidada, tiene derecho a recuperar la cantidad que se ha pagado de más debido a este punto abusivo.
Para saber si estás pagando una hipoteca con cláusula suelo necesitarás revisar la escritura de tu préstamo hipotecario. El término “cláusula suelo” no estará especificado en el documento, así que tendrás que encontrar frases como “el tipo de interés no podrá ser inferior a XX”, “horquilla de interés” o “límite a la variabilidad”, entre otros tecnicismos.
Tienes hasta 15 años para reclamar al banco tu cláusula suelo, aunque la hipoteca ya se hubiera terminado de pagar cuando salió la sentencia. Es recomendable acudir a un experto para analizar el caso y entender bien tus derechos ante la entidad financiera.