Cláusula suelo

Nuria
12.05.2023, 19:45
7 min

¿Qué son las cláusulas suelo?

¿Qué son las cláusulas suelo?

Las cláusulas suelo son un término que probablemente hayas escuchado si estás familiarizado con el mundo de las hipotecas. Pero, ¿qué son realmente y cómo afectan a tu préstamo? En este artículo, vamos a explorar en detalle qué son, cómo identificarlas en tu contrato hipotecario y entender el impacto que pueden tener en tus finanzas. 

Si estás pensando en firmar una hipoteca o ya tienes una, es vital que comprendas este concepto. De esta forma, podrás tomar decisiones informadas y proteger tus intereses financieros al hacer la mejor inversión. Así que si estás listo, ¡comencemos nuestro viaje al mundo de las cláusulas suelo!

¿Qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo es una disposición contractual incluida en algunos contratos de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable. Esta cláusula establece un límite mínimo al tipo de interés aplicable al préstamo, independientemente de las fluctuaciones del índice de referencia. En el caso de España, este es el Euribor

Si se aplica tal cláusula en una hipoteca, aunque el índice de referencia baje, la tasa de interés del préstamo nunca descenderá por debajo del límite establecido. 

Esta cláusula puede ser perjudicial para el cliente, ya que impide beneficiarse de las posibles reducciones en las tasas de interés del mercado. Por otro lado, las entidades financieras pueden argumentar que la cláusula suelo proporciona cierta estabilidad en sus ingresos. Así les permite gestionar mejor los riesgos asociados a los préstamos hipotecarios.

Lectura recomendada: ¿Qué son los intereses?

Historia y contexto de las cláusulas suelo en España

Las cláusulas suelo comenzaron a aparecer en los contratos hipotecarios en España a mediados de la década de 2000. En este momento estabamos ante un contexto de crecimiento del sector inmobiliario y expansión crediticia. Durante este período, los tipos de interés experimentaron una tendencia a la baja, llegando por debajo del 2 %. Ante esta situación, muchas entidades financieras empezaron a incluir cláusulas suelo en sus contratos para protegerse de posibles descensos en sus márgenes de beneficio.

La crisis financiera de 2008 y la posterior recesión económica en España provocaron una caída drástica en los tipos de interés del mercado. Esto dejó a muchos clientes atrapados en hipotecas con cláusulas suelo que les impedían aprovechar las bajas tasas de interés. Este hecho generó una gran controversia y llevó a numerosos litigios entre clientes y entidades financieras. También intervinieron las autoridades reguladoras y judiciales para abordar este problema y su impacto en los consumidores. Asimismo, muchos de los clientes que habían firmado las hipotecas, no tenían conocimiento de esta cláusula porque los bancos no informaban debidamente.

Ejemplo de una hipoteca con cláusula suelo

Para comprender mejor de qué se trata la cláusula suelo de una hipoteca variable, aquí te dejamos un ejemplo práctico. 

Imagina que en 2010, Juan firmó una hipoteca a 20 años con un tipo de interés variable que se revisa anualmente. El tipo de interés se calcula sumando el Euríbor a 12 meses y un diferencial del 1 %. Sin embargo, su contrato incluye una cláusula suelo que establece un tipo de interés mínimo del 3 %.

En el primer año, el Euríbor a 12 meses se sitúa en el 2 %, por lo que Juan paga un tipo de interés del 3 % (2 % del Euríbor más el 1 % del diferencial). Este coincide con el límite mínimo establecido por la cláusula suelo. En este caso, la cláusula suelo no tiene efecto, ya que el tipo de interés resultante de sumar el Euríbor y el diferencial es igual o superior al suelo.

Sin embargo, al año siguiente, el Euríbor baja al -0,5 %. Sin la cláusula suelo, Juan pagaría un tipo de interés del 0,5 % (-0,5 % del Euríbor más el 1 % del diferencial). Pero debido a la cláusula suelo, se ve obligado a pagar un tipo de interés del 3 %, a pesar de la bajada del Euríbor.

En este escenario, Juan está pagando un 2,5 % más de interés de lo que pagaría si su hipoteca se ajustara plenamente a las fluctuaciones del Euríbor. Este ejemplo ilustra cómo la cláusula suelo puede impedir que los prestatarios se beneficien de las bajadas de los tipos de interés y puede aumentar significativamente el coste total de la hipoteca.

Las cláusulas suelo se consideran abusivas y se pueden reclamar

¿Por qué se consideran abusivas? 

Las cláusulas suelo tienen un impacto significativo en las hipotecas. Estas afectan tanto a los pagos mensuales como al coste total del préstamo. A continuación, se detallan algunas de las consecuencias que estas cláusulas tienen en las hipotecas:

  • Pagos mensuales más altos. Como se establece un límite mínimo al tipo de interés, los pagos mensuales pueden ser más altos de lo que serían si la hipoteca se ajustara plenamente a las fluctuaciones del índice de referencia. Aunque las tasas de interés del mercado disminuyan, los prestatarios con una cláusula suelo no se beneficiarán de una reducción.
  • Coste total del préstamo más elevado. El impacto de la cláusula suelo en los pagos mensuales se traduce en un mayor coste total del préstamo para el prestatario. 
  • Menor transparencia. Pueden generar confusión entre los prestatarios, ya que la tasa de interés aplicable a su préstamo no se ajusta de manera transparente a las condiciones del mercado. 
  • Desigualdad entre prestatarios. En un contexto de bajos tipos de interés, los prestatarios con cláusulas suelo se encuentran en una situación de desventaja en comparación con aquellos cuyas hipotecas no incluyen esta disposición. Mientras que estos últimos pueden beneficiarse de las bajas tasas de interés, los primeros se ven obligados a seguir pagando una tasa mínima.

¿Tienen cláusulas suelo las hipotecas ahora?

Desde el año 2019, la ley prohíbe que los bancos incluyan cláusulas suelo en sus hipotecas a interés variable. Además, muchas entidades ya las dejaron de utilizar en 2013, después que el Tribunal Supremo sentenció que estas podrían ser abusivas. 

¿Cómo se puede reclamar la nulidad de una cláusula suelo?

Reclamar la nulidad de una cláusula suelo puede ser un proceso un poco largo. En primer lugar, te recomendamos acudir a un profesional para recibir asesoramiento legal personalizado. 

Para que te hagas una idea de cómo se puede reclamar una cláusula suelo, aquí te dejamos cómo sería el proceso en caso de que el banco niegue tu solicitud:

  • Revisión del contrato hipotecario. Para confirmar que tu hipoteca tiene una cláusula suelo, debes revisar detenidamente tu contrato hipotecario. Igualmente, puedes buscar asesoramiento legal para ayudarte a identificar la cláusula.
  • Recopilación de pruebas. Debes reunir pruebas que demuestren que no fuiste informado adecuadamente sobre la cláusula suelo y sus implicaciones en el momento de firmar.
  • Solicitud de eliminación de la cláusula al banco. Antes de emprender acciones legales, puedes intentar negociar con tu banco para que elimine la cláusula suelo de tu contrato. Es aconsejable hacer esta solicitud por escrito y guardar una copia del documento para futuras referencias.
  • Presentación de una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco. Si el banco se niega a eliminar la cláusula, puedes presentar una reclamación formal ante su Servicio de Atención al Cliente. Deberás explicar tu situación y proporcionar las pruebas que hayas recopilado.
  • Reclamación ante el Banco de España. Si el banco rechaza tu reclamación o no responde en un plazo de dos meses, puedes llevar tu caso al Banco de España. Aunque este organismo no tiene potestad para obligar al banco a eliminar la cláusula, su dictamen puede ser útil si decides llevar el caso a los tribunales.
  • Acciones legales. Si todas las opciones anteriores fallan, puedes considerar la posibilidad de emprender acciones legales para reclamar la nulidad de la cláusula suelo. Este es un proceso complejo que puede llevar tiempo y requerir asesoramiento legal.
Aspectos Clave
  • Las cláusulas suelo establecen un interés mínimo a pagar en las hipotecas a tipo variable, independientemente de las bajadas del índice de referencia.
  • Para saber si tu hipoteca tiene una cláusula suelo, deberás revisar cuidadosamente tu contrato hipotecario. Además, es recomendable recurrir al asesoramiento de un profesional. 
  • Las cláusulas suelo aumentan el coste total de la hipoteca y han sido consideradas como abusivas por el Tribunal Superior de Justicia de España. 

Referencias

  1. Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo: https://www.boe.es/eli/es/rdl/2017/01/20/1 
  2. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, aprobación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2007/11/16/1/con 
  3. Cláusulas Abusivas: Sentencia TJUE  de 17 de mayo de 2022. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/es/TXT/?uri=CELEX:62019CJ0600

FAQ

Ya he terminado de pagar la hipoteca. ¿Puedo reclamar la cláusula suelo al banco?

Sí. Según la nueva sentencia del Tribunal Supremo, del 4 de octubre de 2021, cualquier persona que tuviera una cláusula suelo en su hipoteca, aunque ya esté liquidada, tiene derecho a recuperar la cantidad que se ha pagado de más debido a este punto abusivo. 

 

¿Cómo puedo saber si mi hipoteca tiene una cláusula suelo?

Para saber si estás pagando una hipoteca con cláusula suelo necesitarás revisar la escritura de tu préstamo hipotecario. El término “cláusula suelo” no estará especificado en el documento, así que tendrás que encontrar frases como “el tipo de interés no podrá ser inferior a XX”, “horquilla de interés” o “límite a la variabilidad”, entre otros tecnicismos.

¿Cuánto tiempo hay para reclamar una cláusula suelo?

Tienes hasta 15 años para reclamar al banco tu cláusula suelo, aunque la hipoteca ya se hubiera terminado de pagar cuando salió la sentencia. Es recomendable acudir a un experto para analizar el caso y entender bien tus derechos ante la entidad financiera.

Nuria
Núria es de Barcelona y lleva más de 6 años trabajando como especialista en contenidos. Durante varios años fue nómada digital, viajando y formándose en marketing por el mundo. Ahora vuelve a ser residente en la ciudad condal, donde se ha especializado en el sector inmobiliario.