Ruina: ¿Qué es?

¿Qué es una ruina y de qué manera afecta?

Se considera ruina al estado de una vivienda que, por su condición, está en riesgo de desplome. En el Código Civil se alude a este concepto jurídico, en relación con los edificios. El propietario debe efectuar las obras pertinentes para prevenir la ruina y, si fuera necesario, demoler total o parcialmente la propiedad. En caso de no realizarse, será el dueño el responsable de las consecuencias.

Asimismo, cabe destacar que la degradación o decaimiento estructural del inmueble impide cumplir con su finalidad, el cual repercute a la seguridad de las personas y objetos.

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¿Qué tipos hay?

Según la legislación español, se distinguen tres tipos de ruinas desde el punto de vista legal y jurisprudencial:

• Ruina técnica: cuando la propiedad cuenta con elementos estructurales y/o fundamentales (cubiertas de la vivienda) que no garantizan seguridad, por haber daños que perjudiquen a dichos elementos. 

• Ruina urbanística: ocurre cuando existen situaciones que implican la demolición de la vivienda, pero se da la imposibilidad legal de realizar obras de reparación al encontrarse la vivienda fuera de ordenación.

• Ruina económica: sucede cuando el desembolso económico requerido para la restauración es mayor al 50 % del valor actual. En la rehabilitación se cumplen con las obras indispensables para cumplir con el fin del inmueble, una comodidad superior, etc. Es decir, el coste de la reparación excede la mitad del valor de edificar una nueva construcción con las características similares.

Además de estos tipos que acabamos de ver, se presentan también estas dos clases de ruinas:

• Ruina inminente: este tipo de ruina viene dada por la peligrosidad que supone, tanto para los bienes como para las personas. Se considera la más grave, porque hay una previsibilidad de derrumbe, por lo que se aconseja una actuación urgente. Así pues, se puede disponer al desalojo de los habitantes de manera inmediata.

• Ruina parcial: se produce cuando la ruina perjudica solamente a una parte del inmueble, es decir, se trata de cuerpos independientes o distintos que no afectan al resto de la edificación.

La Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado tiene público el documento de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación donde se puede encontrar más información referente al tema tratado en este artículo.

¿Cuándo se considera ruina y qué ocurre? 

Una vivienda se considera en ruinas cuando sus características físicas muestran una deficiencia de conservación evidente. Se presentan desgastes, grietas considerables, hundimientos, o cualquier otro síntoma que denota el mal estado del inmueble. En otras palabras, es una mera comprobación de que la propiedad está sujeta a un estado ruinoso.

Sin embargo, cabe señalar que para que se declare el estado ruinoso debe haber unos requisitos, esto es, contar con una serie de características que así lo demuestran.

Una vez se declara en ruinas empiezan distintas acciones administrativas y prácticas:

• Puede haber un plan de reconstrucción o renovación, e incluso acarrear una orden de demolición total o un desalojo forzoso de los convivientes. 

• Asimismo, se procede con las inscripciones, al realizarse el derribo, de la finca en el Registro municipal de solares vacíos. Se comunica al Catastro de la situación, y se extingue cualquier contrato de arrendamiento o licencia de actividad que pudiera haber vigente sobre el inmueble.

¿Quién declara una casa en ruina y cómo?

El proceso puede iniciarse por parte del ayuntamiento en el que se ubique la casa mediante dos vías: 

• Por denuncia o solicitud del propietario o vecinos: estos aportan un certificado llevado a cabo por un perito.
• Por oficio: con un expediente efectuado por un técnico de urbanismo del ayuntamiento.

Esta acción se desarrolla tras la comprobación técnica de la casa.

Referencias

1. Ayuntamiento de Donostia. "Declaración de ruina de edificios, https://n9.cl/05uia."

2. Ayuntamiento de Salamanca. "Declaración de ruina de un edificio o instalación, https://www.aytosalamanca.gob.es/es/tramitesgestiones/tramite_0107."

3. Boletín Oficial del Estado. "Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567#a17."

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