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Antes de comprar, vender o donar el 50% de una vivienda entre parejas, es fundamental analizar el tipo de operación (compraventa o extinción de condominio), los impuestos implicados (ITP, AJD, IRPF y plusvalía municipal), el régimen económico matrimonial, la existencia de hipoteca y los pasos legales necesarios para poner la propiedad a nombre de otra persona. Elegir bien la figura jurídica puede suponer un ahorro de miles de euros y evitar problemas fiscales o de titularidad en el futuro.
En síntesis:
Vender el 50% de una vivienda implica transmitir tu parte de la propiedad a otra persona, ya sea tu pareja, un familiar o un tercero. Esta operación se considera una compraventa, por lo que el comprador deberá pagar ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) según el porcentaje adquirido, mientras que tú, como vendedor, deberás declarar en el IRPF la posible ganancia patrimonial si vendes por encima del valor de adquisición. Además, el ayuntamiento puede exigir plusvalía municipal. Es fundamental fijar un precio realista basado en valor de mercado y revisar si existe hipoteca, ya que el banco debe autorizar la entrada o salida de titulares.
Donar el 50% de una vivienda a tu pareja, familiar o hijo es una operación diferente a la compraventa: aquí no hay precio, sino una transferencia gratuita. Esto implica pagar Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que varía según la comunidad autónoma y depende del grado de parentesco. También puede surgir plusvalía municipal, aunque muchas comunidades aplican bonificaciones en donaciones entre padres e hijos o entre cónyuges. Para ti como donante puede existir ganancia patrimonial en el IRPF, ya que Hacienda entiende que has transmitido a coste fiscal. La donación siempre debe formalizarse ante notario y registrarse para que sea válida.
Antes de comprar el 50% de la vivienda a tu pareja, es esencial determinar qué tipo de operación encaja con vuestra situación, porque de ello dependen los impuestos a pagar y el coste total de la transacción.
En este caso, tú compras la mitad del inmueble y tu pareja te la vende.
Esta operación tributa como cualquier compraventa entre particulares:
Es el escenario más costoso a nivel fiscal.
Cuando los dos figuráis como dueños, pero deseáis ajustar la propiedad (por ejemplo, si uno tiene el 70% y pasa al 50%), lo habitual es hacerlo mediante una extinción de condominio.
Es una operación distinta a la compraventa:
Este mecanismo es mucho más económico y suele ser la opción elegida cuando ya existe copropiedad previa.
Porque la diferencia de impuestos puede ser enorme:
Además, Hacienda revisa estas operaciones, por lo que es clave utilizar la figura adecuada según la situación real de la vivienda.
Antes de comprar el 50% de una vivienda a tu pareja, es fundamental entender qué impuestos pueden aplicarse según el tipo de operación. La diferencia entre una compraventa y una extinción de condominio puede suponer un ahorro importante, por lo que conviene revisar cada caso con detalle.
Si tú compras el 50% de la vivienda y tu pareja te lo vende, deberás pagar ITP por el porcentaje adquirido.
En una extinción de condominio, donde solo se redistribuyen porcentajes entre copropietarios, no se paga ITP sino AJD.
Es la opción fiscalmente más eficiente cuando ya existe copropiedad.
Este impuesto lo gestiona el ayuntamiento y puede aplicarse si hay transmisión de parte del inmueble.
La operación también puede tener impacto para quien vende su parte:
Poner una propiedad a nombre de otra persona implica realizar una transmisión de dominio, ya sea mediante compraventa, donación, herencia o adjudicación. Estos son los pasos esenciales:
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Sí, puedes comprar un piso al 50% con tu pareja, ya estéis casados o no. En la escritura se especificará el porcentaje de cada uno, y ambos seréis responsables de la hipoteca y de los gastos. Si estáis casados en gananciales, el inmueble puede adquirir carácter ganancial si se compra con dinero común.
No de forma unilateral. En un régimen de gananciales los bienes pertenecen a la sociedad conyugal, no a cada cónyuge individualmente. Para vender una vivienda o una parte de ella se necesita el consentimiento de ambos. Solo en separación de bienes puedes vender tu porcentaje sin permiso del otro.
Sí, pero requiere permiso del banco, ya que la hipoteca afecta a toda la propiedad. El banco debe autorizar la salida o entrada de un nuevo titular en el préstamo. Si no lo autoriza, puede exigirse cancelar, novar o subrogar la hipoteca antes de completar la venta.
Un contrato privado entre parejas para una vivienda es un acuerdo por escrito donde ambos establecen cómo se gestionarán la propiedad, los gastos y el uso del inmueble. Es válido entre las partes, pero no modifica la titularidad.
Las opciones incluyen préstamos hipotecarios, renegociación de hipotecas existentes, o el uso de ahorros personales. Asimismo, también existen préstamos familiares, algo cada vez más habitual en España y muchos países del mundo.
Sí, el registro de la propiedad es un paso esencial para legalizar el cambio de titularidad y proteger los derechos de propiedad.
Este escenario debe estar contemplado en el acuerdo de compra, especificando los derechos y procedimientos para la venta de la participación en la propiedad.
