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Si no hay cambio de titularidad, una rectificación sencilla puede costar desde unos 300–700€, mientras que modificaciones con intervención técnica, Catastro o Registro suelen situarse entre 700 y 1.500€ o más. Si lo hay —compraventa, herencia, donación o divorcio— los impuestos disparan el coste total a entre 8.000 y 30.000€ o más. El importe final depende del tipo de modificación, el valor del inmueble y la comunidad autónoma.
Antes de entrar en detalle, esta tabla recoge los costes orientativos según el tipo de modificación para una vivienda de valor medio (150.000 – 250.000€):
| Tipo de modificación | Notaría + Registro | Impuesto principal | Coste total estimado |
|---|---|---|---|
| Corrección de datos o metros | 600–1.000€ | AJD mínimo o ninguno | 700€ – 1.300€ |
| Compraventa 2ª mano (200.000 €) | 900–1.500€ | ITP 7%: ~14.000€ | ~15.500€ |
| Compraventa obra nueva (200.000 €) | 900–1.500€ | IVA 10%: ~20.000€ + AJD | ~22.000€ |
| Herencia entre padres e hijos | 800–1.500€ | ISD (muy variable por CCAA) | 800€ – 20.000€ |
| Donación (padres a hijos) | 800–1.200€ | ISD donaciones (varía por CCAA) | 800€ – 15.000€ |
| Extinción de condominio (divorcio) | 700–1.200€ | AJD ~0,5–1,5% sobre cuota | ~1.500€ – 4.000€ |
| Añadir propietario (donación de cuota) | 700–1.000€ | ISD sobre valor de la cuota | Variable |
| Ampliación de obra nueva | 800–1.500€ | AJD sobre valor declarado | 1.000€ – 2.500 € |
El arancel notarial está regulado por el Real Decreto 1426/1989; aun así, pueden existir reducciones legales específicas según el tipo de operación. Todas las notarías cobran lo mismo por el mismo servicio. No existe posibilidad de negociar el precio entre notarías, aunque sí puede haber un descuento de hasta el 10%.
El coste de la escritura pública de una vivienda depende de:
Como referencia concreta: para una vivienda de 250.000€, los honorarios del notario por la escritura de compraventa rondan los 460–600€, a los que se suman las copias y el número de folios. Para inmuebles de menor valor, el mínimo arancelario puede hacer que el coste sea similar.
Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad también están regulados por ley. Los aranceles se aplican sobre el valor del inmueble declarado en la escritura, con un mínimo de 24,04€ y un máximo de 2.181,67€. La escala arancelaria aplica entre 0,20 y 1,75€ por cada 1.000€ de valor, de forma decreciente: los primeros tramos son más caros que los superiores.
En la práctica:
Estos importes proceden del arancel registral regulado por el Real Decreto 1427/1989.
Lectura recomendada: Registro de la propiedad: Qué es y que función tiene
Hay diferentes motivos por los cuales se puede necesitar cambiar las escrituras de una casa o piso. A continuación, detallamos los precios según cada supuesto:
La compraventa de una vivienda es el motivo más habitual para modificar las escrituras. El coste depende sobre todo de si la vivienda es nueva o de segunda mano, porque eso determina el impuesto aplicable.
Vivienda de segunda mano: el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía por comunidad autónoma:
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP |
|---|---|
| Andalucía | 7% |
| Cataluña | 10% |
| Madrid | 6% |
| Comunitat Valenciana | 10% |
| País Vasco | 4% |
| Galicia | 10% |
| Castilla y León | 8% |
| Baleares | 8–13% (según valor) |
Los tipos siguientes son orientativos y corresponden al tipo general más habitual. Puede haber tipos reducidos o recargos según valor, perfil del comprador, vivienda habitual, discapacidad, familia numerosa, edad, municipio o condición de gran tenedor
Por ejemplo, para un piso de segunda mano de 200.000€ en Madrid (ITP 6%), el coste total de modificar las escrituras sería aproximadamente:
Vivienda nueva: se aplica IVA al 10% (4% para VPO) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. Para una vivienda nueva de 200.000€ en Cataluña, el IVA sería de 20.000€ y el AJD de ~3.000€.
Inscribir una vivienda heredada en el Registro de la Propiedad requiere completar primero la aceptación de herencia ante notario. Los documentos necesarios son: certificado de defunción, certificado de actos de última voluntad, testamento o declaración de herederos, y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) liquidado.
Los honorarios del notario para la escritura de aceptación de herencia oscilan entre 800 y 1.500€, dependiendo del número de herederos y bienes incluidos. A eso se suma la inscripción en el Registro (300–700€).
El gasto mayor y más impredecible es el ISD, que varía enormemente por comunidad autónoma y grado de parentesco:
A esto se añade la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), calculada por el ayuntamiento sobre el incremento del valor catastral del suelo desde la adquisición anterior.
El coste del notario para una escritura de donación es similar al de compraventa: entre 600 y 1.200€. El impuesto que se aplica es el ISD en su modalidad de donaciones, cuyo tipo impositivo varía entre el 7,65% y el 34% según la base liquidable, con reducciones según el grado de parentesco y la comunidad autónoma.
En comunidades con bonificaciones elevadas (Madrid, Andalucía, Canarias), la donación entre padres e hijos puede tener una carga fiscal mínima. En otras comunidades como Cataluña o la Comunitat Valenciana, el impuesto puede suponer entre el 5% y el 15% del valor del inmueble donado.
Cuando una pareja se separa y uno de los dos quiere quedarse con la vivienda compartida, la fórmula más económica es la extinción de condominio: el cotitular que abandona la propiedad cede su parte al otro, generalmente a cambio de una compensación económica o de que este asuma la hipoteca.
La ventaja fiscal es clara: la extinción de condominio tributa únicamente por AJD (no por ITP), lo que supone un ahorro significativo. Para una vivienda de 300.000€ donde uno de los dos titulares cede su 50%:
Modificar la descripción de la vivienda en la escritura —por errores en los metros cuadrados, cambios en la distribución interior o actualización de linderos— no implica un cambio de titularidad. Por tanto, no genera ITP ni ISD: solo AJD en algunos casos, o ningún impuesto si es una mera corrección de error.
El coste total suele quedar entre 700 y 1.300€:
Si la modificación de metros cuadrados se debe a una ampliación de obra realizada (cerrar una terraza, añadir una planta), el trámite es más complejo: se necesita declaración de obra nueva terminada, licencia de obras del ayuntamiento, certificado final de obra firmado por técnico competente y actualización catastral. El coste en ese caso asciende a entre 800 y 2.500€ sin contar el impuesto.
Añadir un cotitular a una escritura puede hacerse de varias formas, con distinto coste fiscal:
Los honorarios de notaría y registro para añadir un propietario rondan los 600–1.000€, independientemente de la fórmula elegida.
La documentación varía según el tipo de modificación, pero en todos los casos son necesarios:
Según el tipo de operación, se añaden:
El proceso es el mismo independientemente del tipo de modificación, aunque los documentos y los impuestos varían, se deben seguir los siguientes pasos:
1.- Reunir la documentación. Recopila todos los documentos del inmueble y de las partes involucradas antes de acudir al notario. Una documentación incompleta puede retrasar o encarecer el trámite.
2.- Acudir al notario. El notario verifica la identidad de las partes, comprueba los datos registrales y catastrales, redacta la escritura pública y la firma con todas las partes otorgantes. El notario también puede hacerse cargo de la gestión fiscal y registral si se le encomienda.
3.- Liquidar los impuestos. Tras la firma, los impuestos se liquidan en la consejería de hacienda de la comunidad autónoma correspondiente. El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Sin el justificante de pago, el Registro no inscribirá la modificación.
4.- Inscribir en el Registro de la Propiedad. Se presenta la escritura pública junto con el justificante fiscal. La fecha de presentación determina la prioridad registral. El plazo de inscripción varía entre unos días y varias semanas según la carga del registro.
5.- Comunicar al Catastro si procede. En modificaciones que afecten a la superficie, distribución o uso del inmueble, es necesario actualizar también la descripción catastral. Algunos cambios se comunican de oficio a través del notario; otros requieren gestión directa ante la Gerencia del Catastro.
Contratar los servicios de un gestor no es obligatorio, pero sí recomendable cuando la operación implica liquidar impuestos en hacienda autonómica y presentar documentación en el Registro. Una gestoría se encarga de todos los trámites posteriores a la firma notarial: liquidación fiscal, presentación registral y recogida de la escritura inscrita. Su coste habitual es de entre 200 y 400€, una cantidad razonable para evitar errores en plazos o documentación que puedan generar recargos o retrasos.
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Depende del tipo de modificación. Sin cambio de titularidad (corrección de metros, descripción o errores), el coste es de 700–1.300€. Con compraventa de segunda mano por 200.000€, puede superar los 15.000€ sumando el ITP. En herencias y donaciones, el Impuesto de Sucesiones varía tanto por comunidad autónoma que el rango va de casi cero (Madrid, Andalucía) a varios miles de euros (Cataluña, Comunitat Valenciana).
Los honorarios del notario están fijados por aranceles estatales y no varían entre notarías. Para una vivienda de 200.000–250.000€, la escritura de compraventa cuesta entre 460 y 700€ en honorarios notariales, más el coste de las copias y el número de folios del documento.
Si es por compraventa de segunda mano: notaría (~600€) + Registro (~280 €) + ITP según CCAA (4–10% del precio). Para un piso de 200.000€ en Madrid, el total ronda los 13.000€. Si es por herencia o donación, el coste fiscal varía mucho según la comunidad autónoma y el parentesco.
Sí, mediante una escritura de rectificación o subsanación ante notario. Si solo se corrigen errores materiales (nombre, metros, descripción), el coste es reducido: entre 300 y 700€ en total. Si implica un cambio sustancial en el precio o en los titulares, se considera un nuevo acto jurídico con sus impuestos correspondientes.
La extinción de condominio es casi siempre más barata. Tributa por AJD (0,5–1,5% del valor de la cuota transmitida) en lugar de ITP (4–10% del mismo valor). Para una cuota valorada en 100.000€, la diferencia puede ser de 500–1.500€ (AJD) frente a 4.000–10.000€ (ITP).
El notario cobra entre 600 y 1.200€ por la escritura. El impuesto es el ISD en modalidad donaciones: en comunidades con bonificaciones (Madrid, Andalucía, Canarias), puede ser mínimo para donar a un hijo; en otras (Cataluña, Comunitat Valenciana), puede suponer entre el 5 y el 15% del valor donado.
La inscripción en el Registro de la Propiedad cuesta entre 200 y 700€ para inmuebles de valor habitual (100.000–400.000€). El arancel registral tiene un mínimo de 24,04€ y un máximo de 2.181,67€, con tipos decrecientes según el valor del inmueble.
El proceso completo —desde la firma notarial hasta la inscripción registral— suele tardar entre 2 y 6 semanas. El plazo para liquidar impuestos es de 30 días hábiles desde la firma. La inscripción en el Registro puede demorarse entre unos días y varias semanas según el volumen del registro correspondiente.
Para modificar una escritura hay que acudir al notario y firmar una nueva escritura o una escritura de rectificación. Después, si procede, se liquidan los impuestos correspondientes y se inscribe el cambio en el Registro de la Propiedad. Si la modificación afecta a los datos del inmueble, también puede ser necesario actualizar el Catastro.
