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No es obligatorio cambiar inmediatamente la titularidad de una vivienda heredada, pero sí es imprescindible si quieres venderla, hipotecarla o disponer legalmente de ella.
No de forma inmediata, pero sí en la práctica.
Legalmente, la vivienda pasa a los herederos desde el fallecimiento. Sin embargo:
No es obligatorio hacerlo al momento, pero sí necesario para tener el control real del inmueble.
Este es el punto que suele ignorarse y genera puede generar los siguientes problemas:
A medio plazo, no cambiar la titularidad genera más costes y conflictos que solucionarlos.
No, para vender una vivienda heredada necesitas:
Sin estos pasos, la venta no es legalmente viable.
Antes de iniciar cualquier trámite, reúne estos seis documentos:
| Documento | Dónde se obtiene |
| Certificado de defunción | Registro Civil |
| Certificado de últimas voluntades (actos de última voluntad) | Ministerio de Justicia |
| Testamento o declaración de herederos | Notaría |
| Escritura de aceptación y adjudicación | Notaría |
| Justificante de pago de impuestos | Agencia Tributaria / CCAA |
| Nota simple del inmueble | Registro de la Propiedad |
Solicita la nota simple antes de iniciar los trámites para verificar si existen cargas, hipotecas o embargos sobre el inmueble.
Documento que acredita el fallecimiento. Se solicita en el Registro Civil.
Permite saber si existe testamento y ante qué notario.
Documento clave donde:
Aquí se produce el cambio real de titularidad.
Sin este paso, la vivienda no está formalmente a tu nombre.
No es obligatorio por ley, pero sí imprescindible en la práctica.
Sin inscripción:
En la práctica, es un paso obligatorio.
Cuando una vivienda es heredada por varias personas, la inscripción en el Registro de la Propiedad no se hace a nombre de un único titular, sino en proindiviso, es decir, cada heredero figura como copropietario con un porcentaje determinado.
Tras firmar la escritura de aceptación y adjudicación, el notario establece quiénes son los herederos y qué porcentaje corresponde a cada uno según el grado de parentesco y lo estipulado en el testamento.
Ejemplo:
Esa distribución es la que se inscribe en el Registro.
| Trámite | Obligatorio | Coste aproximado | Plazo |
|---|---|---|---|
| Notaría | Sí | 600€ – 1.000€ | inmediato |
| Registro | Sí | 200€ – 400€ | 15–30 días |
| Catastro | Sí | 0€ | hasta 6 meses |
| Impuestos | Sí | variable | 6 meses |
Coste total habitual: 800€ – 1.200€ (sin impuestos)
Vivienda heredada:
Costes:
Impuestos:
Importante para evitar problemas con el IBI.
El cambio en Catastro:
Para ser propietario legal pleno, necesitas la inscripción registral.
El cambio de titularidad en el Catastro se realiza mediante una declaración catastral, normalmente utilizando el modelo 900D, que es el formulario oficial para comunicar alteraciones de titularidad de inmuebles.
Es el documento que permite:
Es obligatorio presentarlo tras una herencia. Trámite oficial
Depende del reparto de la herencia:
No hay una norma única, se fija en la adjudicación.
Indefinidamente, pero con limitaciones:
Además:
No es obligatorio cambiar la titularidad inmediatamente, pero sí imprescindible para poder disponer legalmente de la vivienda.
Cuanto antes se haga:
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Una vivienda puede permanecer a nombre de una persona fallecida indefinidamente, pero con limitaciones importantes: no se puede vender ni hipotecar y pueden surgir problemas fiscales. Además, el Impuesto de Sucesiones debe liquidarse en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable).
El cambio de titularidad se realiza en tres pasos: aceptar la herencia ante notario, firmar la escritura de adjudicación, pagar los impuestos correspondientes y, finalmente, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Solo tras la inscripción el inmueble queda oficialmente a nombre del heredero.
Depende de la comunidad autónoma, del valor del inmueble y del grado de parentesco. El Impuesto de Sucesiones puede variar significativamente, aunque en muchas regiones existen bonificaciones del 95% al 99% para familiares directos.
Se debe declarar el valor real del inmueble, que suele corresponder al valor de mercado o al valor de referencia de Catastro. Declarar un valor inferior puede implicar sanciones o comprobaciones por parte de Hacienda.
Si la vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad, es necesario realizar una inmatriculación. Para ello, se debe acreditar la propiedad mediante documentos como escrituras privadas, certificación catastral o acta notarial, y posteriormente inscribirla en el Registro.
Los principales impuestos son el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal. El primero grava la transmisión de bienes por herencia y el segundo el incremento del valor del suelo, si lo hay.
El coste de cambiar de nombre una propiedad heredada suele situarse entre 800€ y 1.200€, sumando notaría y Registro de la Propiedad, sin incluir impuestos.
