Para calcular el precio del metro cuadrado de una vivienda, debes dividir el precio total entre los metros cuadrados del inmueble. Te aconsejamos compararlo con el precio de una casa medio por metro cuadrado en la zona. Puedes usar una herramienta de valoración online gratuita o una tasación profesional para obtener un valor real y actualizado.
En síntesis:
El precio por metro cuadrado (€/m²) se obtiene dividiendo el precio total de la vivienda entre su superficie (útil o construida).
Por ejemplo, si un piso cuesta 240.000€ y tiene 80m², su valor de cada metro cuadrado del inmueble es de 3.000€.
Este dato es esencial en toda tasación inmobiliaria, ya que permite comparar inmuebles de distinto tamaño bajo una misma referencia.
En una tasación profesional, regulada por la Orden ECO/805/2003, el técnico utiliza valores de mercado de viviendas similares (comparables) para estimar el precio de la propiedad y justificarlo ante bancos o instituciones.
También se emplea en valoraciones orientativas, más rápidas y menos formales, útiles para tener una estimación del valor antes de una compraventa.
Antes de calcular el precio del m², es importante entender qué superficie estás usando, ya que no todas las fuentes usan la misma.
Lo ideal es usar la misma definición de superficie tanto para tu vivienda como para las de comparación. En España, los portales inmobiliarios suelen utilizar la superficie construida con comunes.
Los espacios exteriores (terrazas, balcones, patios o jardines) no se valoran igual que los metros interiores.
En una tasación profesional, se aplica un coeficiente de ponderación, de forma que una terraza puede computar entre el 30% y el 50% de su superficie, dependiendo de si está cubierta o descubierta.
Por ejemplo, una terraza de 10m² puede equivaler a 3–5m² “construidos” a efectos de valoración online gratuita. Esto evita sobrevalorar los espacios abiertos frente a los cerrados.
Calcular el precio por metro cuadrado de una vivienda es más sencillo de lo que parece, siempre que se haga con datos fiables y comparables. A continuación, te explicamos el proceso paso a paso:
Lo primero es saber cuántos metros cuadrados tiene tu casa.
Puedes consultar la superficie construida o útil en la escritura de la propiedad, en el Catastro o solicitando una nota simple registral.
Es importante usar la misma definición de superficie (útil o construida) en todas las comparaciones para que el cálculo sea coherente.
Busca viviendas similares a la tuya en tamaño, ubicación, estado y antigüedad.
Puedes hacerlo en portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa, o consultando bases de datos oficiales de precios.
Los comparables deben estar en la misma zona o barrio y haberse vendido recientemente, ya que los valores cambian con el tiempo.
Aplica la fórmula básica:
€/m² = precio total ÷ superficie (m²). Por ejemplo, si un piso se ha vendido por 240.000€ y tiene 80m², su precio es 3.000€/m². Haz este cálculo con la fórmula en varias viviendas para tener una referencia más amplia del mercado.
No todas las viviendas comparables son idénticas. Ajusta el valor real teniendo en cuenta:
Estos factores pueden incrementar o reducir el precio final de una casa por metro cuadrado.
Una vez tengas todos los valores ajustados, calcula la media o, mejor aún, la mediana (el valor central).
Este dato te dará una referencia más realista del precio por metro cuadrado en tu zona.
Por ejemplo, si tus comparables muestran precios de 2.900, 3.000 y 3.200€/m², el valor real orientativo sería unos 3.000€/m².
Aunque a menudo se confunden, tasación y valoración no son lo mismo:
Ambas se basan en el método de comparación, analizando inmuebles similares y ajustando diferencias de superficie, ubicación o estado.
Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el precio de una vivienda online y gratis?
El valor real de una vivienda en España depende de una combinación de factores que afectan directamente al precio por metro cuadrado de una casa:
La evolución del precio de la vivienda en España ha mostrado subidas sostenidas en los últimos años, especialmente en zonas urbanas y turísticas.
Tras la estabilización de 2020–2021, la tendencia alcista se reactivó con fuerza a partir de 2022, impulsada por la falta de oferta, el aumento de costes de construcción y la demanda de obra nueva.
Los informes de Tinsa y el INE reflejan un crecimiento medio del 5–6 % anual en 2023–2025, aunque con diferencias marcadas por regiones.
Según los datos recientes que obtuvimos en RealAdvisor, el precio medio de la vivienda en España ronda los 2.100€/m², aunque varía mucho por regiones:
| Zona / ámbito | Precio aprox. €/m² |
|---|---|
| España (media, usada) | 2.517 |
| España (IMIE, nueva+usada) | 1.959 |
| Madrid (ciudad) | 5.677 |
| Barcelona (ciudad) | 4.989 |
| Euskadi (CC. AA.) | 3.299 |
| Baleares (CC. AA.) | 5.090 |
| Andalucía (CC. AA.) | 2.679 |
| Castilla-La Mancha (CC. AA.) | 987 |
Las principales causas de la subida del precio de una casa son:
A medio plazo, los expertos prevén una moderación de los precios si los tipos de interés se estabilizan y aumenta la oferta de vivienda asequible.
Sí. En RealAdvisor puedes utilizar un simulador de tasación gratuita que calcula el precio estimado de tu vivienda según su ubicación, superficie y características. Es una forma rápida y fiable de conocer su valor de mercado sin compromiso.
También en RealAdvisor dispones de una calculadora online que estima el valor medio por metro cuadrado de una vivienda en función de la zona y la evolución del mercado inmobiliario. Ideal para orientarte antes de vender o comprar.
Puedes saber el valor real de una vivienda comparando el precio medio por metro cuadrado en la zona y usando una herramienta de valoración online gratuita. Si necesitas una cifra oficial y precisa, solicita una tasación profesional, que determina el valor de mercado según la normativa vigente.
