Pasos para comprar una casa en 2025

Comprar una casa es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona. Ya sea que estés buscando tu nuevo hogar, invirtiendo en un piso de segunda mano, o apostando por una vivienda de obra nueva, el proceso puede parecer abrumador. Este artículo te guiará paso a paso para que tomes decisiones informadas como comprador o inversor inmobiliario, asegurando que entiendas cada etapa del proceso, desde el cálculo inicial de tu presupuesto hasta la firma ante notario y el cambio de titularidad de los suministros. Con este conocimiento, estarás preparado para afrontar los pasos para comprar una casa con confianza y claridad.

¿Cómo calcular el dinero que necesitas para comprar una vivienda?

El primer paso para iniciar el proceso de compra de una casa es tener claro cuánto dinero necesitas y cómo lo vas a financiar. Este cálculo depende de si comprarás al contado o si requerirás una hipoteca. Este análisis te permitirá saber qué opciones están dentro de tu alcance y evitará sorpresas desagradables durante el proceso. Aquí se tienen en cuenta factores como el precio de venta, los gastos asociados y el método de pago, ya sea al contado o mediante hipoteca.

Comprando una casa sin hipoteca

Comprar una casa al contado significa que tendrás que disponer del importe total del inmueble más un 10-15% adicional para cubrir los gastos de compraventa, como:

• Impuestos: En el caso de viviendas de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Para viviendas nuevas, se aplica el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Notaría y escritura pública: La firma ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad son gastos obligatorios.
• Otros costes: Incluyen la posible gestoría, el cambio de titularidad de suministros y el alta en la comunidad de propietarios.

Por ejemplo, si compras un piso de 200.000 euros, deberías contar con al menos 230.000 euros para cubrir todos los gastos asociados.

Si vas a comprar un piso con hipoteca

La mayoría de los compradores requieren financiamiento a través de un banco. Aquí, debes considerar lo siguiente:

1. Entrada inicial: Los bancos financian hasta el 80% del menor valor entre el precio de venta y la tasación del inmueble, por lo que necesitas al menos un 20% ahorrado.
2. Gastos adicionales: Al igual que en la compra al contado, se suman los gastos notariales, impuestos y posibles reformas.
3. Capacidad de pago: Los bancos generalmente no conceden hipotecas si la cuota mensual supera el 35% de tus ingresos netos.

Si no tienes claros los costes o necesitas más información personalizada, utiliza herramientas como nuestra tasación en línea para calcular el valor del inmueble: RealAdvisor Tasación Online.

Compraventa de casas: qué debes tener en cuenta al buscar piso

Elegir una casa implica analizar aspectos como su ubicación, estado y precio. Ya sea que compres a un particular o a través de una agencia inmobiliaria, aquí te damos claves para simplificar tu búsqueda. 

La búsqueda de un piso o casa que cumpla con tus necesidades y presupuesto es uno de los pasos más emocionantes, pero también más desafiantes, del proceso de compra de una vivienda. Este es el momento de comparar opciones, evaluar cada inmueble cuidadosamente y asegurarte de que tomas una decisión informada.

Lectura recomendada: ¿Cómo funciona la propuesta de compra de un inmueble?

Encontrar la casa perfecta requiere tiempo, planificación y atención a los detalles. Es fundamental tener claro qué buscas, analizar cada propiedad cuidadosamente y contar con los conocimientos necesarios para tomar decisiones informadas.

Conoce tus prioridades antes de empezar a dar los pasos para comprar una casa

Antes de visitar pisos o casas, define con claridad qué es lo que buscas en tu próximo hogar. Esto incluye aspectos como:

1. Ubicación: Elige barrios que se adapten a tu estilo de vida y estén cerca de los servicios que valoras (transporte público, colegios, hospitales, zonas comerciales, etc.).
2. Tamaño y distribución: Determina cuántas habitaciones y baños necesitas, si prefieres una planta abierta o divisiones más tradicionales.
3. Estado del inmueble: Decide si estás dispuesto a realizar reformas en una vivienda de segunda mano o prefieres una de obra nueva lista para entrar a vivir.
4. Presupuesto: Establece el rango de precio de venta que puedes asumir, incluyendo un margen para imprevistos.

Estas prioridades te ayudarán a filtrar propiedades y ahorrar tiempo en tu búsqueda.

Herramientas y recursos para buscar pisos

Hoy en día, existen numerosas formas de encontrar inmuebles en venta. Algunas de las más útiles incluyen:

• Portales inmobiliarios online: Los portales inmobiliarios permiten buscar inmuebles según ubicación, precio y características específicas.
• Agencias inmobiliarias: Contar con la ayuda de un profesional puede facilitar el proceso, ya que conocen el mercado y se encargan de gestionar las visitas.
• Bancos y subastas: Los bancos suelen tener pisos en venta, especialmente aquellos procedentes de embargos, que pueden ser una opción interesante.
• Redes sociales y contactos personales: Muchas ventas se realizan directamente entre particulares, así que no dudes en preguntar a amigos o familiares.

Qué revisar en las visitas

Cuando encuentres un piso o casa que te interese, organiza una visita para evaluar el estado del inmueble y confirmar que cumple con tus expectativas. Estos son algunos puntos clave a revisar:

1. Estado de las instalaciones: Comprueba el funcionamiento de la electricidad, fontanería, calefacción y aire acondicionado.
2. Estructura y acabados: Busca señales de humedad, grietas en las paredes o problemas en el suelo.
3. Luminosidad y ventilación: Asegúrate de que el inmueble tiene buena iluminación natural y ventilación adecuada.
4. Zonas comunes y comunidad de propietarios: Si es un piso, evalúa el estado del edificio, el portal, el ascensor y otras áreas compartidas.

Además, pregunta al vendedor o a la agencia inmobiliaria cualquier duda sobre el inmueble, como el motivo de la venta, posibles derramas en la comunidad o si hay cargas pendientes.

Requisitos para comprar una casa: lo que debes tener claro en las visitas

Visitar un piso o casa no se trata solo de mirar su apariencia; también es un momento clave para recopilar toda la información necesaria y asegurarte de que cumple con los requisitos legales y prácticos.

Pregunta sobre la situación legal del inmueble

• Nota simple del Registro de la Propiedad: Pide este documento para confirmar que el vendedor es el propietario legítimo y que el inmueble está libre de cargas, como hipotecas o embargos.
• Certificado de eficiencia energética: Obligatorio por ley, este documento muestra el nivel de consumo energético de la vivienda.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Solicita el último recibo pagado para verificar que el inmueble está al día en sus pagos.

Analiza los costes asociados

No olvides calcular los gastos que deberás asumir más allá del precio de venta:

• Cuotas de la comunidad de propietarios: Infórmate sobre el importe mensual y si hay derramas aprobadas.
• Gastos de mantenimiento: Considera posibles reformas o reparaciones necesarias.

Evalúa el entorno

Además de la vivienda en sí, es importante valorar el barrio. Visítalo en diferentes horarios para ver cómo es la iluminación, el ruido y la seguridad. Observa también la cercanía de servicios como colegios, supermercados, parques y transporte público.

El contrato de arras: qué es y qué información debe contener sí o sí

Una vez que hayas elegido tu futura vivienda, el siguiente paso es formalizar el compromiso de compra mediante un contrato de arras. Este documento es crucial para garantizar la seguridad de la operación tanto para el comprador como para el vendedor.

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado en el que el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal de su intención de compra. A cambio, el vendedor se compromete a retirar el inmueble del mercado y a reservarlo exclusivamente para el comprador.

Este contrato tiene fuerza legal, y su incumplimiento conlleva penalizaciones:

• Si el comprador desiste, pierde el dinero entregado como señal.
• Si el vendedor incumple, debe devolver el doble del importe recibido.

¿Qué información debe contener el contrato de arras?

Para ser válido, el contrato debe incluir al menos:

• Identificación de las partes: Nombre, DNI y dirección del comprador y el vendedor.
• Descripción del inmueble: Detalles como la dirección y la referencia catastral.
• Importe acordado: Precio total de venta y cantidad entregada en concepto de arras.
• Plazo para la firma ante notario: Fecha límite para formalizar la escritura pública.
• Condiciones específicas: Cláusulas adicionales como la inclusión de muebles o electrodomésticos.

Siempre firma un contrato de arras bien detallado. Si tienes dudas, busca asesoramiento de profesionales o consulta a un notario para garantizar la legalidad del acuerdo.

Comprar casa con hipoteca: ¿Cómo encontrar la mejor para ti?

Comprar una casa con hipoteca es el método más común para adquirir una vivienda. Sin embargo, elegir la mejor financiación puede marcar una gran diferencia en términos de coste y flexibilidad. 

Elegir la hipoteca correcta es clave para que tu nuevo hogar no se convierta en una carga financiera.

Qué documentación necesitas para pedir hipoteca

Los bancos requerirán:

• DNI o NIE del comprador.
• Últimas nóminas o declaraciones de ingresos.
• Extractos bancarios y otros préstamos vigentes.
• Contrato de arras y nota simple del inmueble.

La tasación hipotecaria: qué es y por qué es obligatoria

La tasación hipotecaria es un paso imprescindible en el proceso de compra de una vivienda con financiación. Es un informe técnico que establece el valor real del inmueble que deseas adquirir, y sirve como base para que los bancos determinen cuánto dinero están dispuestos a prestarte. Esta tasación está regulada en España por la Orden ECO/805/2003, que establece los criterios y métodos de valoración que deben seguir las sociedades tasadoras homologadas.

La tasación hipotecaria es una evaluación profesional realizada por una sociedad de tasación registrada y supervisada por el Banco de España. Su objetivo es determinar el valor de mercado del inmueble que vas a hipotecar, tomando en cuenta factores como:

• Ubicación: Zonas céntricas, áreas en desarrollo o localidades periféricas influyen directamente en el valor.
• Estado del inmueble: Incluye su antigüedad, estado de conservación y si necesita reformas.
• Características físicas: Superficie construida, distribución, orientación, eficiencia energética, y si dispone de extras como garaje, trastero o zonas comunes.
• Entorno: Servicios cercanos, calidad de la infraestructura urbana y transporte público disponible.
• Demanda de mercado: Cómo se comporta el mercado inmobiliario en esa zona en el momento de la evaluación.

El tasador visita personalmente la vivienda y recopila toda la información necesaria para emitir un informe que refleje su valor estimado.

¿Por qué es obligatoria la tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria es obligatoria porque ofrece garantías tanto al comprador como al banco. Estos son los principales motivos:

1. Seguridad para el banco:
   La entidad financiera utiliza la tasación para calcular el riesgo de la operación. Normalmente, los bancos financian hasta un 80% del valor de tasación para viviendas habituales (y un porcentaje menor para segundas residencias). Esto asegura que, en caso de impago, la propiedad hipotecada cubra la mayor parte del importe prestado.
2. Protección para el comprador:
   La tasación también protege al comprador, ya que le permite confirmar si el precio de venta del inmueble está alineado con su valor real. Si el precio de venta supera el valor de tasación, el comprador deberá asumir la diferencia con sus ahorros, lo que puede influir en su decisión final.
3. Cumplimiento legal:
   En España, las entidades bancarias están obligadas por ley a realizar una tasación antes de formalizar un préstamo hipotecario, asegurando que se cumplan los estándares de transparencia y evaluación de riesgos.

¿Cómo se realiza la tasación hipotecaria?

El proceso de tasación sigue varios pasos estructurados:

1. Solicitud de tasación:
   Una vez que has encontrado el inmueble, puedes solicitar la tasación a través de la entidad financiera que gestionará tu hipoteca o contratar directamente una sociedad tasadora homologada.
2. Inspección del inmueble:
   Un tasador profesional visita la vivienda para examinar su estado, medidas y características físicas. También verifica documentos como la nota simple del Registro de la Propiedad y el certificado catastral, que confirman la titularidad y situación legal del inmueble.
3. Análisis comparativo:
   El tasador evalúa inmuebles similares en la misma zona para establecer un valor de mercado acorde con la realidad del entorno.
4. Emisión del informe:
   El informe incluye datos clave como el valor de mercado, características del inmueble y fotos, así como un análisis del entorno y de la demanda en la zona. Este documento es válido durante seis meses desde su emisión.

Costes asociados a la tasación

El coste de la tasación hipotecaria lo asume el comprador y suele oscilar entre 250€ y 500€, dependiendo de factores como la ubicación del inmueble y su tamaño. Algunas entidades bancarias ofrecen promociones donde cubren parte o la totalidad de este gasto como estrategia para captar clientes, pero esto no es habitual.

Consejos para la tasación hipotecaria

1. Realiza la tasación antes de firmar el contrato de arras:
   Si necesitas una hipoteca de más del 80% del valor de tasación, es recomendable realizarla antes del contrato de arras. Esto evitará que te comprometas con una vivienda cuyo valor no se alinea con el préstamo que necesitas.
2. Elige una tasadora homologada por el Banco de España:
   Asegúrate de que la sociedad tasadora esté registrada, ya que solo estas empresas pueden emitir informes válidos para los bancos.
3. Solicita varias tasaciones si es necesario:
   Si estás evaluando varias opciones de financiación, puedes pedir que las tasaciones se realicen de forma que sean aceptadas por las diferentes entidades bancarias con las que estás negociando.

¿Qué pasa si el valor de tasación es menor al precio de venta?

Si el valor de tasación es inferior al precio de venta, el banco solo financiará el porcentaje acordado sobre el valor más bajo. En este caso, tendrás que cubrir la diferencia con tus ahorros, además del porcentaje inicial que ya tenías previsto aportar. Por ejemplo:

• Precio de venta del inmueble: 200.000€
• Valor de tasación: 180.000€
• Hipoteca máxima (80% del valor de tasación): 144.000€

En este caso, deberás aportar:

• La diferencia entre el precio de venta y el valor de tasación: 20.000€.
• El porcentaje restante no financiado por el banco: 36.000€.

Esto resalta la importancia de negociar bien el precio de venta y asegurarte de que se ajusta al valor de mercado.

Tasación hipotecaria en inmuebles de segunda mano

Para inmuebles de segunda mano, la tasación cobra aún más importancia, ya que el estado del inmueble, su antigüedad y posibles reformas necesarias influyen en su valor. Además, en estos casos, es clave verificar que la vivienda está libre de cargas y que cumple con las normativas actuales, lo que se reflejará en el informe de tasación.

¿Es un buen momento para comprar una vivienda?

Determinar si es un buen momento para comprar una vivienda depende de varios factores que van más allá de las condiciones del mercado. La decisión de invertir en un inmueble, ya sea como tu nuevo hogar o como inversión, debe tomar en cuenta tanto tu situación personal como la coyuntura económica y financiera. Aunque no existe una respuesta única que aplique a todos los casos, a continuación te ayudamos a analizar los elementos clave que pueden influir en esta decisión.

Factores personales que determinan si es el momento adecuado

1. Estabilidad financiera:
   Comprar una casa supone un compromiso económico importante. Antes de tomar la decisión, debes asegurarte de tener un nivel de ingresos estable, un ahorro suficiente para cubrir la entrada y los gastos asociados (aproximadamente un 30% del precio de venta del inmueble) y que la cuota de la hipoteca no supere el 35% de tus ingresos netos.
   Por ejemplo:
   
   • Si tu ingreso neto mensual es de 2.500€, la cuota máxima recomendada sería de 875€.
   • Además, deberías contar con ahorros de al menos 30.000€ para la compra de un inmueble de 100.000€.
2. Estabilidad laboral:
   Los bancos valoran especialmente la estabilidad laboral para conceder hipotecas. Tener un contrato indefinido, una antigüedad mínima de seis meses en tu empleo o, si eres autónomo, demostrar ingresos constantes en los últimos años, puede facilitar mucho la operación.
3. Necesidades personales y familiares:
   Si te encuentras en un momento de cambio personal, como formar una familia o mudarte por razones laborales, la compra de una vivienda puede ser una decisión estratégica. Del mismo modo, si buscas estabilidad y estás cansado de los vaivenes del alquiler, comprar una casa podría ser el paso adecuado.

Análisis del mercado inmobiliario

Además de tu situación personal, es fundamental analizar cómo está el mercado inmobiliario en el momento de la compra. Estos son algunos indicadores clave:

1. Evolución de los precios de la vivienda:
   
   • Los precios de los inmuebles suelen variar dependiendo de la ubicación, la demanda y las condiciones económicas generales. En épocas de auge inmobiliario, los precios tienden a subir, mientras que en periodos de recesión, pueden bajar.
   • Para tener una perspectiva clara, consulta informes de mercado de organismos oficiales o portales especializados que ofrezcan estadísticas actualizadas.
   • Por ejemplo, en España, portales como Idealista o Fotocasa publican informes trimestrales que permiten comparar la evolución de precios por regiones.
2. Situación del Euríbor y tipos de interés:
   
   • Si vas a comprar una casa con hipoteca, el Euríbor es un factor determinante, ya que afecta directamente las cuotas de las hipotecas variables.
   • Actualmente, los tipos de interés en Europa han experimentado subidas debido a las políticas del Banco Central Europeo para controlar la inflación. Si los tipos están altos, puede que sea un mejor momento para optar por una hipoteca fija, mientras que si están bajos, las hipotecas variables son más atractivas.
3. Demanda y oferta en la zona:
   
   • En ciudades con alta demanda y poca oferta, los precios suelen ser más altos y las oportunidades más limitadas. Por el contrario, en zonas menos demandadas, puedes encontrar mejores condiciones y precios más competitivos.
4. Incentivos y ayudas públicas:
   
   • Revisa si existen programas de ayuda o bonificaciones en tu región. En España, algunas comunidades autónomas ofrecen beneficios fiscales o subvenciones para la compra de una vivienda, especialmente para jóvenes o primeras compras.

¿Cómo evaluar si es el momento adecuado?

Una forma práctica de decidir si es un buen momento para comprar una vivienda es realizar un análisis coste-beneficio en comparación con el alquiler. Pregúntate:

• ¿La cuota mensual de la hipoteca es más baja que el precio del alquiler de una vivienda similar en la misma zona?
• ¿Prefieres destinar tu dinero a generar patrimonio en lugar de pagar a un arrendador?

Por ejemplo:

• Si actualmente pagas un alquiler de 900€ y puedes conseguir una hipoteca con una cuota mensual de 850€, podría ser un buen momento para considerar la compra, siempre y cuando tengas la estabilidad financiera necesaria.

Ventajas de comprar una vivienda en el momento adecuado

1. Construcción de patrimonio:
   Comprar un inmueble es una inversión que puede revalorizarse con el tiempo, especialmente en zonas con alta demanda.
2. Protección contra la inflación:
   La propiedad de una vivienda te protege frente al aumento de precios en el mercado del alquiler, que puede fluctuar debido a factores externos.
3. Estabilidad a largo plazo:
   Al comprar una casa, no tendrás que preocuparte por renovaciones de contrato o cambios imprevistos en el alquiler, lo que aporta tranquilidad.

¿Qué hacer si no es el momento adecuado?

Si después de analizar estos factores decides que no es el momento de comprar, hay alternativas para prepararte mejor en el futuro:

1. Ahorrar para la entrada y los gastos iniciales:
   Dedica un porcentaje de tus ingresos mensuales a un fondo destinado exclusivamente a la compra de tu vivienda.
2. Seguir de cerca el mercado:
   Mantente informado sobre las tendencias del mercado inmobiliario y las políticas de los bancos. Esto te ayudará a identificar oportunidades cuando aparezcan.
3. Evaluar opciones de inversión:
   Si todavía no estás listo para comprar, puedes invertir tus ahorros en productos financieros que te generen rentabilidad hasta que estés preparado.

La firma notarial de compraventa: todo lo que necesitas saber

La firma ante notario es el momento clave para formalizar la compra de una vivienda. Si vas a financiar la compra, previamente tendrás una cita con el notario para revisar las condiciones del préstamo hipotecario y asegurarte de que todo esté en orden antes del día de la firma.

El día de la firma, tanto comprador como vendedor se reúnen para la lectura y firma de la escritura pública. Es esencial llevar documentos como el DNI, justificantes de pago y el contrato de arras, además de cualquier documentación adicional requerida. Recuerda que también deberás asumir los gastos notariales, de registro e impuestos como el IVA o el ITP, dependiendo del tipo de propiedad adquirida.

Referencias

1. Registro de la propiedad: https://www.registradores.org
2. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29
3. Banco de España: https://www.bde.es