Formas de vender un terreno heredado sin escrituras

¿Es posible vender un terreno que acabo de recibir por herencia?

Sí, es posible vender un terreno heredado, pero antes debes convertirte legalmente en su propietario. 

En España, el proceso empieza con la aceptación de la herencia ante notario, mediante la escritura de adjudicación de herencia. Después, debes liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuyo plazo habitual es de seis meses desde el fallecimiento (prorrogable otros seis).

Lectura recomendada: Cómo vender un terreno heredado rápidamente

Solo tras cumplir estos pasos podrás inscribir el terreno a tu nombre en el Registro de la Propiedad, algo indispensable para vender con seguridad jurídica. Aunque la inscripción no es obligatoria, vender un terreno sin escrituras puede generar desconfianza, complicar el acceso del comprador a hipotecas y reducir el valor de venta.

También conviene comprobar si el terreno tiene cargas, servidumbres o hipotecas y, en su caso, obtener una nota simple, un certificado urbanístico o una valoración profesional antes de ponerlo a la venta.

¿Qué ocurre si el terreno tiene construida una casa escriturada?

Si la vivienda está legalmente inscrita en el Registro de la Propiedad junto con el terreno, no hay problema para venderla.
En este caso, tanto el suelo como la construcción forman una unidad registral, por lo que la venta se realiza mediante una única escritura pública de compraventa, firmada ante notario.

Solo debes asegurarte de tener al día:

• La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, si la comunidad autónoma la exige.
• El certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender).
• El IBI y tasas municipales pagados.

Con estos documentos y la inscripción correcta, la transacción es sencilla, segura y plenamente válida ante notario y registro.

¿Qué ocurre si el terreno tiene una vivienda construida sin registrar?

Si la casa no está inscrita ni cuenta con escritura de obra nueva, sí se puede vender, pero el proceso de venta es más complejo y el valor de mercado suele ser menor.
En esta situación, se distingue entre venta del terreno (que sí tiene escritura o título de herencia) y venta de la construcción no registrada, que legalmente no “existe” para el Registro.

Para solucionar esto y evitar problemas futuros, se recomienda:

1. Regularizar la edificación mediante una declaración de obra nueva ante notario, aportando licencia de construcción, certificado técnico o prueba de antigüedad.
2. Si la vivienda tiene más de 6 años y no hay expediente urbanístico abierto, puedes solicitar la prescripción de la infracción para inscribirla legalmente.
3. Una vez inscrita, terreno y vivienda se unifican registralmente y se pueden vender sin limitaciones.

Si decides vender sin regularizar, el comprador solo podrá inscribir el terreno, no la casa, lo que puede:

• Dificultar la obtención de financiación hipotecaria.
• Reducir la confianza y el número de interesados.
• Afectar negativamente al precio final de venta.

En conclusión, sí se puede vender un terreno heredado sin escrituras o con una vivienda no inscrita, pero regularizar la propiedad antes aporta seguridad jurídica, acelera la venta y evita conflictos posteriores.

Opciones de venta de un terreno heredado en España

Vender un terreno heredado en España puede hacerse de distintas maneras, dependiendo de su situación legal (si tiene o no escrituras), de la urgencia por vender y del tipo de comprador al que quieras llegar.

A continuación, te explicamos las principales opciones y cómo decidir cuál se ajusta mejor a tu caso, con ejemplos que ilustran el proceso de venta real.

1. Venta directa a un comprador particular

La venta directa es la opción más tradicional y económica, ya que el propietario se encarga de todo: buscar al comprador, negociar el precio y preparar la documentación.

Lectura recomendada: ¿Cómo vender una propiedad sin intermediarios?

Este método es más común cuando el vendedor tiene un comprador de confianza (un vecino, familiar o conocido) o cuando el terreno se encuentra en una zona rural o pequeña localidad, donde el mercado inmobiliario funciona principalmente de forma personal. En casos donde el terreno no tiene escritura, es importante aclarar la situación legal desde el principio y, si es posible, iniciar la regularización para evitar desconfianza durante la negociación.

Ventajas:

• No se pagan comisiones a intermediarios.
• Tienes control total sobre el precio y las condiciones.
• Puede ser rápida si ya tienes un comprador interesado.

Desventajas:

• Requiere tiempo, conocimientos legales y disponibilidad.
• Si el terreno no está escriturado o inscrito, muchos compradores se echarán atrás al no poder financiar la compra con hipoteca.

Ejemplo práctico:

María heredó un terreno rural sin escrituras en Córdoba. Antes de anunciarlo, acudió a un notario para iniciar un expediente de dominio y conseguir la escritura. Una vez regularizado, publicó el anuncio en portales inmobiliarios y lo vendió a un vecino sin intermediarios, ahorrándose comisiones.

Recomendación: si tu terreno carece de escrituras, intenta regularizarlo antes de ofrecerlo, para transmitir confianza y poder venderlo al precio real de mercado.

2. Venta a través de una agencia inmobiliaria

Esta opción es ideal si prefieres que profesionales gestionen el proceso de venta completo: valoración, publicidad, visitas, negociaciones y trámites.

Las agencias inmobiliarias suelen ser una excelente alternativa cuando el terreno se encuentra en zonas urbanas o con alta demanda y quieres obtener el máximo valor posible. Además, si el terreno heredado tiene varios propietarios, la agencia puede actuar como intermediaria neutral, facilitando el acuerdo entre las partes. En caso de terrenos sin escritura, también pueden orientarte sobre los pasos legales para regularizarlo antes de publicarlo.

Ventajas:

• Ahorra tiempo y evita complicaciones legales.
• Mayor visibilidad en portales especializados y redes profesionales.
• Asesoramiento sobre documentación y estrategias de venta.

Desventajas:

• Las agencias cobran una comisión del 3% al 7% del precio final.
• Tienes menos control directo sobre las decisiones.

Ejemplo práctico:
José y sus hermanos heredaron un terreno urbano en Alicante con escritura. Contrataron una agencia local con experiencia en suelos urbanos. La agencia inmobiliaria se encargó de promocionarlo, negociar con compradores y gestionar los trámites. En tres meses lo vendieron, pagando una comisión del 5%.

Recomendación: si no tienes tiempo o experiencia, o si el terreno está en una zona con alta demanda, una agencia inmobiliaria es la opción más cómoda y efectiva.

3. Venta mediante subasta

La venta en subasta (notarial o a través de plataformas online) permite vender el terreno al mejor postor dentro de un plazo determinado.

Esta modalidad resulta muy útil cuando se necesita vender rápido o hay varios herederos que no logran ponerse de acuerdo sobre el precio o el comprador. También puede ser una buena opción para terrenos con características especiales (rústicos, con superficie grande o con edificaciones antiguas), donde el mercado es más reducido y la subasta genera visibilidad y competencia entre interesados.

Ventajas:

• Puede acelerar la venta si el terreno genera interés.
• Ideal cuando hay varios herederos y se busca una solución rápida.
• En algunos casos, el precio final puede superar la expectativa inicial.

Desventajas:

• Si la subasta no tiene difusión, el precio puede quedar por debajo del mercado.
• Se pagan tasas o comisiones a la casa de subastas o al notario.

Ejemplo práctico:
Tras heredar un terreno rústico entre tres hermanos que no lograban ponerse de acuerdo, optaron por subastarlo en el Portal de Subastas del BOE. Al haber varios interesados, lograron venderlo en pocas semanas a un precio justo sin entrar en disputas.

Recomendación: usa la subasta cuando haya varios herederos o necesidad de liquidez rápida, pero asegúrate de publicitarla bien para atraer postores.

4. Venta a promotores o inversores inmobiliarios

Los promotores e inversores buscan terrenos con potencial urbanístico o ubicación estratégica. Suelen comprar para construir viviendas, locales o proyectos de inversión.

Lectura recomendada: Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

Esta alternativa es especialmente atractiva cuando el terreno tiene edificabilidad disponible o está situado en zonas con desarrollo urbano. Estos compradores suelen analizar a fondo la documentación y el plan urbanístico, por lo que, si el terreno no está escriturado, exigirán su regularización previa. En cambio, si todo está en regla, pueden cerrar la compra de forma rápida y profesional, sin depender de financiación bancaria.

Ventajas:

• Operaciones con transacciones profesionales y ágiles.
• Posibilidad de obtener un precio superior si el terreno encaja con su proyecto.
• Menos complicaciones en la negociación.

Desventajas:

• Requieren documentación urbanística completa y actualizada.
• Si el terreno no tiene escritura o presenta irregularidades catastrales, pedirán regularizarlo antes de cerrar la compra.

Ejemplo práctico:
Lucía heredó un solar en Málaga con escrituras, pero sin proyecto definido. Una promotora local se interesó para construir apartamentos turísticos. Lucía negoció un precio ligeramente inferior al de mercado, pero cerró la transacción en menos de un mes y sin complicaciones.

Recomendación: si tu terreno está en zona urbana o con potencial edificable, contacta directamente con promotores locales o inversores, o consulta el plan urbanístico municipal para conocer su valor real.

Referencias

1. Agencia Tributaria - www.agenciatributaria.es
2. Artículo 34 de la Ley Hipotecaria: https://www.boe.es/
3. Conceptos Jurídicos - Derecho de retracto: https://www.conceptosjuridicos.com/