Respuesta rápida
Al vender una casa heredada se paga IRPF solo por la ganancia: la diferencia entre lo que obtienes con la venta (menos sus gastos) y el valor que se dio a la vivienda en el Impuesto sobre Sucesiones (más los gastos de la herencia). Esa ganancia tributa en 2026 entre el 19 % y el 30 %, según su importe. Además, el ayuntamiento cobra la plusvalía municipal si el suelo se ha revalorizado desde el fallecimiento. Si vendes por lo mismo o por menos de lo que heredaste, no pagas IRPF.
En síntesis
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Dos impuestos al vender: IRPF por la ganancia patrimonial y plusvalía municipal (IIVTNU).
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Tu “precio de compra” es el valor de la herencia: el valor declarado en Sucesiones, que desde 2022 es, como mínimo, el valor de referencia del Catastro.
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Escala del ahorro 2026: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima.
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Restan: la parte del Impuesto sobre Sucesiones del inmueble, notaría y registro de la herencia, plusvalías pagadas, agencia y mejoras. No restan: IBI, comunidad ni reparaciones.
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Varios herederos: cada uno declara solo su parte, así que la escala progresiva se aplica por separado.
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Puede salir a cero: mayores de 65 que venden su vivienda habitual, reinversión en vivienda habitual o venta con pérdida.
Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada
Vender una vivienda heredada genera dos impuestos para el vendedor. Ninguno de ellos es el Impuesto sobre Sucesiones, que se paga antes, al aceptar la herencia, y que no se vuelve a pagar al vender.
IRPF: la ganancia patrimonial
Hacienda no grava el precio de venta, sino lo que has ganado. La ley calcula esa ganancia tomando como valor de adquisición el que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones, sin que pueda superar el valor de mercado (art. 36 de la Ley del IRPF). Se declara en la renta del año siguiente a la venta y tributa en la base del ahorro.
Si eres no residente en España, tributas al 19 % por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el comprador retiene el 3 % del precio como pago a cuenta (Agencia Tributaria).
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano. En una casa heredada se paga dos veces, por dos periodos distintos:
- Al heredar: la pagan los herederos por el tiempo en que el fallecido fue propietario. Plazo: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año (art. 110 TRLRHL).
- Al vender: la paga el vendedor por el tiempo transcurrido desde el fallecimiento hasta la venta. Plazo: 30 días hábiles.
Puedes elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años) y el real (diferencia entre valores de venta y adquisición), y no pagas si demuestras que no hubo incremento de valor (art. 107.5 TRLRHL). El Real Decreto-ley 29/2026 modifica los coeficientes máximos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, pendiente de convalidación por el Congreso.
Lectura recomendada: ¿Qué ayuntamientos no cobran plusvalía en España?
Cuánto IRPF se paga en 2026: la escala del ahorro
La ganancia por la venta tributa por tramos, como el IRPF de la nómina. Cada tramo paga su porcentaje, no el total (art. 66 de la Ley del IRPF, suma de los tipos estatal y autonómico).
| Ganancia patrimonial | Toipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
El tramo del 30 % se aplica desde el 1 de enero de 2025. Si lees que el tipo máximo es el 28 %, la información está desactualizada.
Ejemplo rápido:
Una ganancia de 30.000 € paga 1.140 € por los primeros 6.000 € y 5.040 € por los 24.000 € restantes. Total: 6.180 €, un 20,6 % de la ganancia.
Cómo calcular la ganancia de un piso heredado
La fórmula es la misma que en cualquier venta. Lo que cambia en una herencia es el punto de partida:
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
Valor de adquisición: lo que vale la herencia
Es el valor asignado a la vivienda en el Impuesto sobre Sucesiones. Desde 2022, para inmuebles, la base de ese impuesto es el valor de referencia del Catastro, salvo que se declarase un valor mayor. A ese importe se suman los gastos y tributos de la adquisición que hayas pagado tú (art. 35.1 de la Ley del IRPF): la parte del Impuesto sobre Sucesiones que corresponde al inmueble, la plusvalía municipal de la herencia, notaría, registro y gestoría. También las mejoras posteriores que puedas justificar con factura.
No importa lo que pagó el fallecido cuando compró la casa. Para ti, la “compra” es la herencia.
Valor de transmisión: lo que obtienes al vender
Es el precio de venta menos los gastos y tributos de la venta que pagues tú: agencia inmobiliaria, plusvalía municipal de la venta, certificado energético, cancelación registral de cargas. Si el precio es inferior al de mercado, Hacienda toma el valor de mercado (art. 35.2 de la Ley del IRPF).
| Sí reduce la ganancia | No reduce la ganancia |
|---|---|
| Parte del Impuesto sobre Sucesiones del inmueble | IBI de los años en que fuiste propietario |
| Plusvalía municipal (herencia y venta) | Cuotas y derramas ordinarias de comunidad |
| Notaría, registro y gestoría de la herencia | Reparaciones y mantenimiento |
| Mejoras con factura (reformas que aumentan el valor) | Intereses de préstamos |
| Comisión de la agencia y certificados de la venta | Suministros |
Para el cálculo paso a paso con todos los casos, consulta cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble.
Ejemplo: cuánto se paga a Hacienda por vender un piso heredado
Ejemplo ilustrativo, no corresponde a un caso real.
Heredas un piso valorado en 150.000 € en el Impuesto sobre Sucesiones. Entre la parte del impuesto que corresponde al piso, la plusvalía de la herencia, notaría y registro pagas 4.000 €. Cuatro años después lo vendes por 190.000 €, con 6.000 € de agencia y 1.500 € de plusvalía municipal.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión (190.000 − 6.000 − 1.500) | 182.500 € |
| Valor de adquisición (150.000 + 4.000) | 154.000 € |
| Ganancia patrimonial | 28.500 € |
| IRPF: 6.000 € al 19 % | 1.140 € |
| IRPF: 22.500 € al 21 % | 4.725 € |
| IRPF a pagar | 5.865 € |
Por la venta pagas, en total, 5.865 € de IRPF y 1.500 € de plusvalía municipal. Si no hubieras guardado las facturas de los 4.000 € de la herencia, la ganancia subiría a 32.500 € y el IRPF a 6.705 €: conservar los justificantes ahorra 840 €.
Lectura recomendada: ¿Cómo tributa en el IRPF la venta de un piso?
Si el piso es de varios hermanos
Cuando heredan varios hermanos, cada uno es propietario de su cuota y declara solo la parte de la ganancia que le corresponde. Precio, gastos y valor de adquisición se reparten según el porcentaje de cada uno.
Con las cifras del ejemplo anterior y tres hermanos a partes iguales, cada uno declara una ganancia de 9.500 €. Paga 1.140 € por los primeros 6.000 € y 735 € por el resto: 1.875 € por hermano, 5.625 € entre los tres. Pagan 240 € menos que un único heredero porque cada uno aprovecha por separado el tramo del 19 %.
Para vender hace falta el acuerdo de todos. Si alguno se niega, puede venderse su parte o acudir a la acción de división de la cosa común. Lo explicamos en qué pasa con el IRPF cuando un piso es heredado por varios hermanos y en si te pueden obligar a vender tu parte de la casa.
Vender poco después de heredar o años después
No hay un plazo mínimo para vender, ni el IRPF cambia por los años transcurridos: el tipo depende solo del importe de la ganancia. Lo que cambia con el tiempo es la propia ganancia.
Si vendes poco después de heredar, el precio suele parecerse al valor de la herencia y la ganancia es pequeña o nula. Puede incluso salir pérdida. Ejemplo ilustrativo: heredas un piso valorado en 200.000 €, con 3.000 € de gastos de herencia, y a los cuatro meses lo vendes por 200.000 € pagando 7.000 € de agencia y plusvalía. Valor de transmisión: 193.000 €; valor de adquisición: 203.000 €. Resultado: una pérdida de 10.000 €, que se compensa con otras ganancias del ahorro del mismo año y, si sobra, en los cuatro siguientes (art. 49 de la Ley del IRPF).
Si vendes años después, la revalorización aumenta la ganancia y el IRPF, y también la plusvalía municipal de la venta.
Hay una excepción: si heredaste en vida mediante un pacto sucesorio y vendes antes de cinco años desde el pacto o el fallecimiento del causante, si este fuera anterior, tomas el valor y la fecha de adquisición del causante cuando sean inferiores (art. 36 de la Ley del IRPF). Más detalle en si se puede vender un piso heredado antes de 5 años.
Cuándo no se paga IRPF por vender una casa heredada
La ganancia queda exenta, total o parcialmente, en estos casos (Agencia Tributaria):
- Tienes más de 65 años y la vivienda heredada era tu vivienda habitual (art. 33.4.b de la Ley del IRPF). También si estás en situación de dependencia severa o gran dependencia.
- La vivienda era tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra en los dos años siguientes (art. 38 de la Ley del IRPF). Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- No hay ganancia: vendes por el mismo valor que heredaste o por menos, contando los gastos.
Que fuera la vivienda habitual del fallecido no basta: tiene que serlo del heredero que vende. Todas las opciones, con ejemplos, en cómo no pagar impuestos por la venta de una casa.
Trámites y plazos antes de poder vender
Para vender, la vivienda tiene que estar a tu nombre. El orden habitual es este:
- Certificados de defunción y de últimas voluntades, y copia del testamento o declaración de herederos.
- Aceptación y adjudicación de la herencia en escritura ante notario.
- Impuesto sobre Sucesiones: seis meses desde el fallecimiento. Puedes pedir una prórroga de otros seis meses dentro de los cinco primeros, con intereses de demora (Comunidad de Madrid; arts. 67 y 68 del Reglamento del impuesto). La cuantía depende de la comunidad autónoma y del parentesco.
- Plusvalía municipal de la herencia: seis meses, prorrogables hasta un año.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
Guarda todas las facturas y justificantes: son los que reducen la ganancia cuando vendas. Si todavía no has hecho estos pasos, te lo contamos en cómo vender un piso heredado y en cómo cambiar la titularidad de una vivienda tras un fallecimiento.
Lectura recomendada: ¿Cuánto tiempo esperar para vender un piso heredado?
Antes de vender, calcula el precio
El precio decide cuánto pagarás. Si vendes por debajo del valor de mercado, Hacienda puede usar el valor de mercado para calcular tu ganancia. Y si el valor de referencia con el que heredaste es más alto que lo que realmente vale la vivienda, es útil saberlo antes de fijar el precio.
¿Cuánto vale mi vivienda?
Introduce tu dirección y accede al estimador de RealAdvisor para conocer el valor de tu propiedad.
Referencias
- BOE: Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado, arts. 33, 35, 36, 38, 49 y 66 (actualizado 07/10/2026): https://www.boe.es
- BOE :Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 110 (actualizado 07/10/2026): htpps://www.boe.es
- Agencia Tributaria: Qué ocurre cuando vendo un inmueble (27/03/2026): https://sede.agenciatributaria.gob.es
- Agencia Tributaria: Ganancia patrimonial de no residentes por transmisión de inmuebles (26/09/2024): https://sede.agenciatributaria.gob.es
- Comunidad de Madrid: Prórroga de los plazos de presentación del Impuesto sobre Sucesiones (08/10/2026): https;//sede.comunidad.madrid
Preguntas frecuentes
¿Puedo restar el IBI al vender una casa heredada?
No. El IBI es un impuesto anual por ser propietario, no un gasto de la herencia ni de la venta, así que no aumenta el valor de adquisición ni reduce el de transmisión. Lo mismo ocurre con la comunidad y las reparaciones. Sí restan la parte del Impuesto sobre Sucesiones del inmueble, la plusvalía municipal, notaría, registro y agencia.
¿Hay que pagar la plusvalía municipal dos veces?
Sí, pero por periodos distintos. Al heredar, los herederos pagan la plusvalía del tiempo en que el fallecido fue propietario. Al vender, el vendedor paga la del tiempo transcurrido desde el fallecimiento. Si vendes pocos meses después de heredar, la segunda suele ser pequeña, y si no hubo incremento de valor, no se paga.
Si vendo por el mismo valor que heredé, ¿tengo que declarar algo?
Sí. Toda venta de un inmueble se incluye en la declaración de la renta del año siguiente, aunque no haya ganancia. Si vendes por el valor de la herencia, los gastos de venta y de herencia generan normalmente una pérdida patrimonial que puedes compensar con otras ganancias.
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