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Al vender una casa heredada en España se pagan principalmente dos impuestos:
Si no hay ganancia o no existe incremento del valor del terreno, no se paga por estos conceptos.
Cuando una persona fallece y deja un bien inmueble en un testamento o declaración de herederos, se produce lo que se conoce como una herencia de propiedad. Cuanto esto ocurre, hay ciertos trámites para cambiar la titularidad del bien inmueble, incluyendo el pago de tasas e impuestos asociados a este proceso.
La venta de una casa heredada puede implicar varios impuestos. A continuación, te desglosamos los principales impuestos que pueden aplicarse para que sepas cuánto se paga en impuestos al vender una casa heredada.
En el IRPF se tributa por la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el valor de adquisición (normalmente el fijado en el Impuesto de Sucesiones en el momento de heredar, más gastos y mejoras) y el precio de venta de la vivienda.
Los tipos aplicables en 2026 van del 19% al 28% en función de la cuantía de la ganancia.
La ganancia patrimonial no solo incluye la diferencia entre herencia y venta, sino que también se ajusta con:
Esto puede reducir notablemente el importe final a pagar en IRPF.
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un tributo local que grava el aumento del valor del suelo desde la fecha en que se heredó la vivienda hasta el momento de la venta.
Este impuesto varía según el ayuntamiento, ya que cada municipio fija sus propios coeficientes y bonificaciones.
Lectura recomendada:¿Qué ayuntamientos no cobran plusvalía en España?
Cuando una vivienda es heredada por varios hermanos, cada uno adquiere una parte proporcional en función de su cuota hereditaria. Esto significa que, a efectos fiscales, todos son copropietarios y cada uno debe declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial que le corresponda por su porcentaje de propiedad.
La regla es sencilla: si el piso heredado se vende, el precio total de la venta se reparte entre los herederos en proporción a su participación. A cada uno se le compara su parte del valor de transmisión (precio de venta) con su parte del valor de adquisición (valor asignado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos de herencia y mejoras). La diferencia será la ganancia patrimonial que cada hermano debe integrar en su declaración de la renta.
Ejemplo práctico:
Tres hermanos heredan un piso valorado en 150.000€ (cada uno recibe el 33,3%, es decir, 50.000€). Pasados unos años lo venden por 210.000€ (70.000€ cada uno).
| Hermano | Valor de adquisición (herencia) | Valor de venta | Ganancia patrimonial | Tipo IRPF aplicable* |
|---|---|---|---|---|
| A | 50.000€ | 70.000€ | 20.000€ | 19%-21% |
| B | 50.000€ | 70.000€ | 20.000€ | 19%-21% |
| C | 50.000€ | 70.000€ | 20.000€ | 19%-21% |
* Los primeros 6.000€ tributan al 19%, el exceso hasta 50.000€ al 21%. En total, los tres hermanos pagarían aproximadamente 12.240€ en IRPF (4.080€ cada uno).
Así, cada hermano declara 20.000€ de ganancia en su declaración de la renta, aplicando los tramos del ahorro. Si alguno demuestra gastos deducibles (notaría, registro, plusvalía en la herencia, reformas acreditadas), podrá reducir esa ganancia y, por tanto, pagar menos IRPF.
Vender una vivienda heredada no solo implica pagar impuestos, también requiere completar una serie de trámites legales y registrales antes de poder firmar la compraventa.
Una vez cumplidos estos trámites, la vivienda heredada estará lista para formalizar la escritura de compraventa ante notario y proceder a su transmisión al comprador.
Si la venta se realiza poco después de la herencia, es habitual que la ganancia patrimonial sea reducida o incluso nula, ya que el precio de venta suele ser similar al valor declarado en el Impuesto de Sucesiones (valor de adquisición). En ese caso, la tributación en el IRPF será menor o inexistente.
Si la venta se produce después de varios años, es posible que el inmueble se haya revalorizado, generando una mayor ganancia patrimonial. Esto implicará un mayor importe a declarar en el IRPF, aplicando los tipos progresivos de la base del ahorro (entre el 19% y el 28%, según la ganancia obtenida).
Supongamos que una casa heredada tiene un valor de mercado al momento de la herencia de 200.000€ y se vende por 300.000€ después de dos meses:
Escenario 1: Venta poco después de la herencia (2 meses):
Si con el paso del tiempo el valor del inmueble aumenta y se vende por un precio mayor, la ganancia patrimonial será superior y, en consecuencia, también lo será el IRPF a pagar. Este impuesto se calcula de forma progresiva, aplicando tipos entre el 19% y el 28% según el tramo de ganancia.
La venta de un piso debe declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como una ganancia o pérdida patrimonial. Para ello se calcula la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos asociados) y el valor de adquisición (precio de compra o, en el caso de inmuebles heredados, el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más gastos y mejoras).
Si el resultado es positivo, tributa en la base del ahorro con tipos del 19% al 28% según el tramo de ganancia. Si el resultado es negativo, se puede compensar con otras ganancias o con rendimientos del capital en ejercicios posteriores, dentro de los límites legales.
Cuando se trata de un inmueble heredado, el valor de adquisición no es el precio al que lo compró el fallecido, sino el valor que se asignó en la herencia, normalmente el valor de referencia de Catastro o el declarado en el Impuesto de Sucesiones. La diferencia entre ese valor heredado y el precio de venta constituye la ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF.
A esa ganancia se le pueden restar los gastos asumidos en la herencia (notaría, registro, plusvalía hereditaria) y los de la venta (honorarios de inmobiliaria, notaría, cancelación de cargas), lo que reduce la base imponible y, por tanto, lo que se paga a Hacienda.
Un piso heredado se valoró en 100.000€ en el Impuesto de Sucesiones. Años después se vende por 160.000€. La ganancia patrimonial es de 60.000€. Si además se pueden justificar 10.000€ en gastos deducibles, la ganancia real a declarar será de 50.000€.
En este caso, el IRPF se aplicaría sobre esos 50.000€ con los tipos progresivos de la base del ahorro:
De esta forma, aunque el piso se haya vendido por 160.000€, lo que realmente se paga a Hacienda depende de la ganancia neta y de los gastos que el heredero pueda justificar.
Lectura recomendada: ¿Cómo tributa en el IRPF la venta de un piso?
El tiempo que hayas mantenido la vivienda también influye en la tributación. Si se vende el piso a los 5 años de haberlo heredado, la ganancia patrimonial será la diferencia entre el valor de herencia y el precio de venta, pero al haberse revalorizado el inmueble en ese periodo, es probable que la ganancia y, por tanto, el IRPF a pagar, sea mayor.
En cambio, si la venta se hace poco después de la herencia, el valor de venta suele ser muy similar al valor de adquisición, lo que genera poca o ninguna ganancia imponible.
En ambos casos, la clave está en calcular con precisión la ganancia real y aplicar correctamente los gastos y beneficios fiscales para no pagar de más en la declaración de la renta.
Lectura recomendada:¿Cuánto tiempo esperar para vender un piso heredado?
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Sí, pero no se trata de posponer el pago de impuestos, sino de aplicar una exención en el IRPF. Si la vivienda heredada se convierte en tu vivienda habitual y la vendes, puedes quedar exento de tributar por la ganancia patrimonial si reinviertes el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años. La exención puede ser total o parcial, en función de la cantidad reinvertida.
Sí, un heredero puede vender su cuota indivisa de la vivienda heredada. Los demás coherederos tienen derecho preferente de compra, por lo que lo habitual es ofrecerles esa parte antes de venderla a un tercero. Si no hay acuerdo, puede pedirse la división judicial de la cosa común, que suele terminar en subasta.
El valor de adquisición se obtiene en la documentación oficial de la propiedad. Si la vivienda fue comprada, aparece en la escritura de compraventa junto con los gastos asociados (notaría, registro e impuestos). En el caso de una vivienda heredada, se determina en la escritura de adjudicación de herencia y en la liquidación del Impuesto de Sucesiones, pudiendo añadirse los gastos de aceptación y registro de la herencia.
No hay un plazo mínimo. Puedes venderla en cuanto aceptes la herencia, pagues los impuestos y la inscribas en el Registro. Solo hay excepciones si aplicaste reducciones en el Impuesto de Sucesiones, si es una VPO con limitaciones o si procede de un pacto sucesorio (tributación especial si vendes antes de 5 años).
En la venta de una vivienda heredada puedes deducir el valor declarado en la herencia (más Impuesto de Sucesiones y gastos de notaría/registro), las mejoras realizadas en el inmueble y los gastos de la venta (agencia, notaría, certificado energético o cancelación de cargas). También se incluye la plusvalía municipal. No cuentan los gastos de mantenimiento.
La ganancia patrimonial al vender una vivienda heredada se calcula restando el valor de adquisición (valor heredado) al precio de venta, descontando los gastos asociados. El cálculo general es:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – Valor de adquisición – Gastos deducibles
