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En España se puede vender y comprar casa a la vez, pero exige tener claro tu presupuesto, cómo vas a financiar la entrada de la nueva vivienda y en qué orden vas a hacer las operaciones (vender primero, comprar primero o usar una hipoteca puente / financiación temporal). En la práctica, la mayoría de expertos recomienda vender primero o, como mínimo, condicionar la compra a la venta de tu casa actual mediante cláusulas en el contrato (arras o condición suspensiva).
En síntesis:
Antes de lanzarte a vender y comprar una casa al mismo tiempo, necesitas tener una visión financiera clara y realista de tu situación actual. Este primer paso es crucial para evitar sorpresas, calcular correctamente tu presupuesto y planificar los tiempos de cada operación. En esencia, se trata de saber cuánto vale tu casa, cuánto dinero te quedará tras venderla y cuánto puedes invertir en la nueva.
El primer error que cometen muchos vendedores es sobrevalorar su vivienda. El precio de mercado no es el que deseas obtener, sino el que los compradores están dispuestos a pagar. Para estimarlo correctamente:
Un precio realista facilita vender más rápido y negociar mejor, algo esencial si estás comprando al mismo tiempo.
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Saber cuánto dinero neto obtendrás de la venta es igual o más importante que el precio de salida. Para calcularlo:
El resultado será tu capital disponible para la nueva compra, es decir, lo que podrás destinar a la entrada y los gastos iniciales.
Con lo anterior, puedes establecer tu presupuesto real de compra. Este debe tener en cuenta:
Con esta información, sabrás si puedes:
Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el presupuesto de una reforma?
Cuando se desea vender y comprar casa al mismo tiempo, existen tres estrategias posibles, cada una con ventajas e inconvenientes según tu situación económica, tus plazos y el nivel de riesgo que estés dispuesto a asumir. Elegir bien el orden es fundamental para no comprometer tu estabilidad financiera ni tus planes de mudanza.
Esta es la opción más segura y recomendable para quienes buscan minimizar el riesgo financiero.
Primero se vende la vivienda actual, se cancela la hipoteca (si la hay) y, con el dinero obtenido, se dispone de liquidez para comprar la nueva casa con un presupuesto cerrado.
Cómo funciona:
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Sabes con exactitud con cuánto dinero cuentas. | Puede que necesites vivir temporalmente en un alquiler o con familiares. |
| Evitas asumir dos hipotecas o deudas simultáneas. | Existe el riesgo de que no encuentres la casa ideal en el tiempo previsto. |
| Mayor poder de negociación ante el banco (menos deuda, menos riesgo). | Requiere buena planificación para evitar quedarte sin vivienda entre operaciones. |
Esta alternativa resulta más cómoda a nivel logístico, ya que te permite mudarte directamente sin necesidad de pasar por un alquiler temporal. Sin embargo, implica más riesgo financiero, ya que te comprometes a comprar antes de disponer del dinero de la venta.
Suele ser viable cuando:
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Puedes elegir y reformar tu nueva casa con tranquilidad. | Mayor carga financiera si tardas en vender la vivienda anterior. |
| Evitas mudanzas intermedias o vivir de forma temporal en otro lugar. | El banco revisará más estrictamente tu solvencia e ingresos. |
| Más comodidad para coordinar fechas y reformas. | Si el mercado se enfría, podrías verte obligado a bajar el precio de venta. |
Esta modalidad busca coordinar ambas operaciones el mismo día. Es muy común en España cuando se trabaja con notaría y entidades bancarias que facilitan la sincronización de pagos.
Cómo se realiza:
Esta opción requiere una planificación precisa y buena coordinación entre todas las partes implicadas (compradores, vendedores, bancos y notaría).
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Permite mudarse sin pasar por un alquiler temporal. | Alta complejidad y dependencia de que todas las partes cumplan plazos. |
| Aprovechas el dinero de la venta directamente para comprar. | Si alguna parte se retrasa o falla, puede romperse toda la operación. |
| Evitas duplicar gastos e hipotecas simultáneas. | Requiere contratos muy bien redactados y asesoramiento profesional. |
De las tres alternativas posibles, la opción más recomendable en la mayoría de los casos es vender primero y después comprar.
Esta estrategia ofrece mayor seguridad financiera, evita asumir dos hipotecas al mismo tiempo y te permite conocer con exactitud el dinero disponible para la nueva vivienda. Aunque puede implicar un período temporal sin casa propia, es la forma más prudente de realizar la operación sin poner en riesgo tu economía.
Además, te coloca en una posición más fuerte frente al banco y al vendedor, ya que llegas con liquidez y sin deudas pendientes. En definitiva, es la alternativa más estable, previsible y segura para quienes desean cambiar de vivienda sin sobresaltos.
Ahora que conoces las ventajas y riesgos de cada opción, es importante tener a mano estrategias prácticas que te ayuden a coordinar ambas operaciones sin estrés ni imprevistos. Estas cuatro soluciones son las más utilizadas en España para vender y comprar vivienda al mismo tiempo.
Consiste en vender primero tu casa, alquilar temporalmente y luego comprar la nueva vivienda. Es la alternativa más segura desde el punto de vista financiero, ya que dispones del dinero de la venta antes de comprar.
Para reducir costes, busca el alquiler más corto posible o incluso un acuerdo de ocupación temporal con el comprador, de modo que dispongas de tiempo hasta encontrar la nueva casa.
Eso sí, si aún tienes hipoteca, revisa posibles penalizaciones por cancelación anticipada o amortización antes de firmar la venta.
Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el alquiler de una vivienda?
Otra opción es negociar un plazo adicional para entregar la vivienda una vez vendida, lo que te permite ganar tiempo para cerrar la compra de tu nuevo hogar.
Este acuerdo se formaliza por escrito en la escritura de compraventa y puede incluir una reducción temporal del precio de venta o una compensación equivalente al alquiler que el comprador pagaría mientras esperas mudarte.
Es especialmente útil cuando el comprador no necesita ocupar la vivienda de inmediato (por ejemplo, si es inversor o compra para reformar).
Esta es la opción más eficiente, aunque requiere una coordinación perfecta entre notaría, bancos y ambas partes.
El proceso consiste en vender tu casa actual por la mañana y comprar la nueva por la tarde, normalmente en la misma notaría.
El dinero de la venta se usa directamente para pagar la nueva vivienda, evitando así mantener dos hipotecas o financiar temporalmente la operación.
Para lograrlo sin contratiempos, informa con antelación a tu notario, a tu banco y a las partes implicadas para que todo esté preparado el mismo día.
Si no puedes sincronizar las fechas de venta y compra, una hipoteca puente es una buena alternativa. Este tipo de financiación permite comprar la nueva vivienda antes de vender la actual, unificando ambas hipotecas de forma temporal.
Durante el periodo de transición (normalmente de 2 a 5 años), el banco te ofrece cuotas reducidas o de solo intereses. Una vez vendas tu antigua vivienda, con el dinero obtenido amortizas gran parte del préstamo y te quedas solo con la hipoteca de la nueva casa.
Es una opción cómoda y flexible, pero requiere una buena solvencia económica, ya que durante un tiempo tendrás dos propiedades y una carga financiera mayor.
Tendrás que asumir los gastos de venta (notaría, registro, cancelación de hipoteca, certificado energético y posible comisión inmobiliaria) y los de compra de la nueva vivienda (impuestos, notaría y gestoría). También puede aplicarse la plusvalía municipal si obtienes ganancia con la venta.
Sí, la plusvalía municipal se paga siempre que haya beneficio en la venta, aunque reinviertas el dinero en otra vivienda. Solo puedes evitarla si no hay ganancia o si demuestras pérdida patrimonial.
Sí, se puede vender un piso con hipoteca. En la notaría, el comprador paga al banco el importe pendiente y tú recibes la diferencia, quedando cancelada la deuda y la carga registral.
Si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, puedes eximirte del pago del IRPF por la ganancia patrimonial. Si no lo haces, deberás tributar por esa ganancia según tu tipo impositivo.
Deberás pagar impuestos por la ganancia obtenida (IRPF y plusvalía municipal), ya que no aplicas la exención por reinversión. Además, perderás el derecho a mantener los beneficios fiscales asociados a la vivienda habitual.
