La adquisición de una vivienda con ocupantes ilegales, o lo que comúnmente se conoce como “okupas” plantea desafíos significativos y, al mismo tiempo, oportunidades tentadoras para aquellos dispuestos a enfrentarlos. En este artículo, abordaremos a fondo todos los aspectos relacionados con la compra de un piso con okupas, desde la definición de una vivienda ocupada hasta los pros y contras de esta peculiar situación inmobiliaria.
La okupación implica tomar posesión de un inmueble ajeno sin el consentimiento del propietario. En España, este acto se considera un delito, sancionado con penas de prisión y multas.
Los okupas pueden ser condenados a abandonar el inmueble y a compensar al propietario por los daños causados. Esta situación plantea un dilema para quienes buscan vender su propiedad, ya que puede afectar tanto a particulares como a entidades bancarias con propiedades en su cartera.
En muchos casos, los propietarios de los pisos deciden ponerlos a la venta a un precio inferior al de mercado para evitar el costoso y prolongado proceso de desahucio.
También es común que estas viviendas formen parte de la cartera inmobiliaria de entidades bancarias que han asumido la propiedad debido a la incapacidad de los propietarios para pagar la hipoteca.
Los propietarios de las propiedades con okupas que se venden, son los bancos. En ocasiones, los ocupas han llegado a una casa que no era suya, que estaba deshabitada. Pero en otras, los ocupas son los antiguos propietarios que, por no poder hacer frente al pago de la cuota han visto como les embargaban la vivienda, pero nunca la han llegado a abandonar.
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Si se te ha puesto delante la oportunidad de comprar una vivienda con okupas, es necesario que tengas nociones bien claras de todos los beneficios e inconvenientes asociados a la compra de una vivienda con okupas.
Toma buena nota de los principales beneficios:
Las viviendas okupadas suelen estar a la venta por un precio significativamente inferior al de mercado, a veces hasta un 50-60% menos.
A pesar de los inconvenientes, la inversión puede ser rentable al recuperar la vivienda y ponerla en condiciones para la venta o alquiler. Ante los precios de la vivienda y la incertidumbre en los precios de la hipoteca, vender y comprar inmuebles ocupados se puede convertir en una solución recurrente y ventajosa que fomente el mercado inmobiliario.
Bienes inmuebles adquiridos en subasta pública, bienes adquiridos por herencia o simplemente a modo de inversión suelen ser los escenarios más propicios para este tipo de negocios jurídicos.
La pregunta que seguramente te estés haciendo es: ¿Es el precio lo suficientemente bajo como para resolver el problema por tus medios? Recuerda que, siempre que esté todo en regla, tarde o temprano, conseguirás echar a los okupas y tendrás la posesión del inmueble.
En algunos casos, es viable llegar a un acuerdo con los okupas, ofreciéndoles una compensación para que abandonen la vivienda de manera voluntaria.
Estas son las principales dificultades que encuentran los compradores de viviendas con okupas.
El nuevo propietario generalmente debe ejecutar el desahucio para tomar posesión del inmueble. El nuevo propietario tendrá que interponer la demanda de desahucio adecuada para que la autoridad judicial proceda al lanzamiento de los okupas. La Ley de Enjuiciamiento Civil articula como se debe interponer este tipo de demandas y es aquí donde hay que acudir a un abogado experto en desahucios que sepa redactar correctamente la demanda
Los okupas a veces causan destrozos, lo que implica gastos adicionales para su reparación.
Las entidades financieras pueden mostrar reticencias a otorgar préstamos o hipotecas para la compra de viviendas okupadas debido al riesgo asociado.
Como no se puede entrar a la propiedad, no se puede tasar oficialmente la vivienda. En este caso te conviene encontrar una herramienta de tasación online como la de Real Advisor. De este modo, será posible saber si el precio de venta del inmueble ocupado es realmente más bajo que el que tendría de forma normal.
Antes de decidirte, es crucial investigar a fondo la vivienda, sus cargas y las circunstancias de la okupación. Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario es esencial.
Lectura recomendada: Todo lo que necesitas saber si quieres comprar una piso ocupado
El proceso de compra es similar al de una compraventa tradicional, pero se deben especificar claramente las responsabilidades en caso de desperfectos.
Antes de adquirir una casa con okupas, ten en cuenta:
Vender un piso ocupado ilegalmente puede ser un desafío, ya que la mayoría de los compradores particulares prefieren evitar este tipo de inmuebles. Sin embargo, existen inmobiliarias especializadas en la compra de pisos con okupas, que ofrecen soluciones rápidas y seguras a propietarios que buscan vender sin complicaciones.
Este tipo de empresas se dedican a la compra de inmuebles ocupados con el objetivo de revenderlos o gestionar el desalojo por su cuenta. Su proceso suele seguir estos pasos:
Algunas de las ventajas y desventajas de vender a una inmobiliaria especializada
✅ Ventajas:
❌ Desventajas:
Una vez adquirida la propiedad, es fundamental actuar con precaución. Asegúrate de comprar un piso con okupas:
Al comprar una casa okupada, enfrentarás el desafío legal de recuperar la posesión del inmueble. Según la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), se requiere presentar una demanda de desahucio, para lo cual es esencial contar con la asesoría de un abogado especializado. Aunque la ley permite demandar a okupas no identificados, el nuevo propietario no puede alegar desconocimiento sobre la ocupación, ya que esto debería haberse especificado en el contrato de compraventa.
El artículo 250 de la LEC establece los procedimientos de desahucio, que incluyen impago, finalización de contrato o ocupación no autorizada, requiriendo la firma de un abogado y un procurador. Otra opción para recuperar la propiedad es contratar los servicios de una empresa de desokupación, aunque esto puede no ser siempre legal y tiene aspectos éticos que uno debe tener en cuenta
Sí, pero se debe especificar en la escritura de compraventa y requerir el consentimiento del comprador.
Propietarios particulares y entidades bancarias que buscan evitar el proceso de desahucio.
Ofrecer una compensación económica puede ser efectivo, evitando así procesos de desahucio.
Generalmente no, ya que las entidades financieras son reacias debido al riesgo asociado.
No hay un límite fijo. El desalojo puede tardar desde unas semanas hasta varios años, dependiendo de si se actúa rápido y del proceso judicial.
Porque los propietarios quieren evitar un largo proceso legal, necesitan liquidez rápida o prefieren que una empresa especializada gestione el desalojo.
Adquieres la propiedad, pero también el problema de la ocupación. Tendrás que gestionar el desalojo legalmente, lo que puede implicar tiempo y gastos adicionales.
