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Comprar un piso con okupas: todo lo que debes saber

Jose B.
26.01.2024, 10:51
6 min
Table of Contents
¿Cómo comprar un piso con okupas?

La adquisición de una vivienda con ocupantes ilegales, o lo que comúnmente se conoce como “okupas” plantea desafíos significativos y, al mismo tiempo, oportunidades tentadoras para aquellos dispuestos a enfrentarlos. En este artículo, abordaremos a fondo todos los aspectos relacionados con la compra de un piso con okupas, desde la definición de una vivienda ocupada hasta los pros y contras de esta peculiar situación inmobiliaria.

¿Qué es una casa okupada?

La okupación implica tomar posesión de un inmueble ajeno sin el consentimiento del propietario. En España, este acto se considera un delito, sancionado con penas de prisión y multas.

Los okupas pueden ser condenados a abandonar el inmueble y a compensar al propietario por los daños causados. Esta situación plantea un dilema para quienes buscan vender su propiedad, ya que puede afectar tanto a particulares como a entidades bancarias con propiedades en su cartera.

En muchos casos, los propietarios de los pisos deciden ponerlos a la venta a un precio inferior al de mercado para evitar el costoso y prolongado proceso de desahucio.

También es común que estas viviendas formen parte de la cartera inmobiliaria de entidades bancarias que han asumido la propiedad debido a la incapacidad de los propietarios para pagar la hipoteca.

¿De quién son las propiedades con okupas que se venden?

Los propietarios de las propiedades con okupas que se venden, son los bancos. En ocasiones, los ocupas han llegado a una casa que no era suya, que estaba deshabitada. Pero en otras, los ocupas son los antiguos propietarios que, por no poder hacer frente al pago de la cuota han visto como les embargaban la vivienda, pero nunca la han llegado a abandonar. 

*Lectura recomendada: ¿Me pueden ocupar mi vivienda habitual?

Beneficios de comprar una vivienda con okupas

Si se te ha puesto delante la oportunidad de comprar una vivienda con okupas, es necesario que tengas nociones bien claras de todos los beneficios e inconvenientes asociados a la compra de una vivienda con okupas.

Toma buena nota de los principales beneficios:

1.- Precio atractivo

Las viviendas okupadas suelen estar a la venta por un precio significativamente inferior al de mercado, a veces hasta un 50-60% menos.

2.- Oportunidad de inversión

A pesar de los inconvenientes, la inversión puede ser rentable al recuperar la vivienda y ponerla en condiciones para la venta o alquiler. Ante los precios de la vivienda y la incertidumbre en los precios de la hipoteca, vender y comprar inmuebles ocupados se puede convertir en una solución recurrente y ventajosa que fomente el mercado inmobiliario.

Bienes inmuebles adquiridos en subasta pública, bienes adquiridos por herencia o simplemente a modo de inversión suelen ser los escenarios más propicios para este tipo de negocios jurídicos.

La pregunta que seguramente te estés haciendo es: ¿Es el precio lo suficientemente bajo como para resolver el problema por tus medios? Recuerda que, siempre que esté todo en regla, tarde o temprano, conseguirás echar a los okupas y tendrás la posesión del inmueble.

¿Qué hacer si compras un piso con okupas?

3.- Posible negociación con los okupas

En algunos casos, es viable llegar a un acuerdo con los okupas, ofreciéndoles una compensación para que abandonen la vivienda de manera voluntaria.

Inconvenientes de comprar una vivienda con okupas  

Estas son las principales dificultades que encuentran los compradores de viviendas con okupas.

1.- Imposibilidad de habitarla de inmediato

El nuevo propietario generalmente debe ejecutar el desahucio para tomar posesión del inmueble.  El nuevo propietario tendrá que interponer la demanda de desahucio adecuada para que la autoridad judicial proceda al lanzamiento de los okupas. La Ley de Enjuiciamiento Civil articula como se debe interponer este tipo de demandas y es aquí donde hay que acudir a un abogado experto en desahucios que sepa redactar correctamente la demanda

2.- Daños y desperfectos

Los okupas a veces causan destrozos, lo que implica gastos adicionales para su reparación.

3.- Dificultades en la financiación

Las entidades financieras pueden mostrar reticencias a otorgar préstamos o hipotecas para la compra de viviendas okupadas debido al riesgo asociado.

4.- Imposibilidad de tasar la vivienda

Como no se puede entrar a la propiedad, no se puede tasar oficialmente la vivienda. En este caso te conviene encontrar una herramienta de tasación online como la de Real Advisor. De este modo, será posible saber si el precio de venta del inmueble ocupado es realmente más bajo que el que tendría de forma normal.

¿Cómo comprar un piso con okupas?

Antes de decidirte, es crucial investigar a fondo la vivienda, sus cargas y las circunstancias de la okupación. Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario es esencial.

El proceso de compra es similar al de una compraventa tradicional, pero se deben especificar claramente las responsabilidades en caso de desperfectos.

Antes de adquirir una casa con okupas, ten en cuenta:

  1. Legalidad: Aunque es legal comprar un inmueble con okupas, esto se detallará en la escritura de compraventa, requiriendo el consentimiento del comprador.
  2. Financiación: Deberás contar con fondos propios, ya que estas propiedades no se pueden tasar para obtener una hipoteca.
  3. Tipos de okupas: Hay muchos tipos de personas que ocupan inmuebles y cada caso es diferente. Pueden ser famílias  en situaciones económicas difíciles, grupos de jóvenes o incluso mafias que buscan compensaciones y que en realidad ni habitan el inmueble. Antes de finalizar el proceso de copra del inmueble, es muy aconsejable informase bien de quién ha ocupado la propiedad.  
  4. Negociación: Hablar con los okupas y ofrecer una compensación económica puede evitar procesos de desahucio.

Consejos para sacar a un okupa de la vivienda

Una vez adquirida la propiedad, es fundamental actuar con precaución. Asegúrate de:

  1. Asegurar la legalidad: Si la ocupación persiste, busca asesoramiento legal para iniciar el proceso de desahucio.
  2. Amueblar rápidamente: Evita nuevas ocupaciones al amueblar la vivienda de manera rápida y efectiva. Es importante que haya movimiento de personas para que nadie piense que la casa o piso están de nuevos vacíos. Es habitual que las viviendas que han sido ocupadas anteriormente, sean “carne de cañón” para nuevas ocupaciones
  3. Prevención: Mantén la propiedad habitadapara evitar la usurpación nuevamente. Asimismo, es posible colocar puertas o cerrojos anti-ocupación, así como alarmas.

Al comprar una casa okupada, enfrentarás el desafío legal de recuperar la posesión del inmueble. Según la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), se requiere presentar una demanda de desahucio, para lo cual es esencial contar con la asesoría de un abogado especializado. Aunque la ley permite demandar a okupas no identificados, el nuevo propietario no puede alegar desconocimiento sobre la ocupación, ya que esto debería haberse especificado en el contrato de compraventa.

El artículo 250 de la LEC establece los procedimientos de desahucio, que incluyen impago, finalización de contrato o ocupación no autorizada, requiriendo la firma de un abogado y un procurador. Otra opción para recuperar la propiedad es contratar los servicios de una empresa de desokupación, aunque esto puede no ser siempre legal y tiene aspectos éticos que uno debe tener en cuenta

Aspectos clave
  • Examina detalladamente la propiedad y sus circunstancias antes de decidirte.
  • Consulta a un abogado especializado en derecho inmobiliario para evitar complicaciones legales.
  • Especifica claramente las condiciones en el contrato de compraventa para prevenir disputas futuras.

Referencias

FAQ

¿Es legal comprar una vivienda con okupas?

Sí, pero se debe especificar en la escritura de compraventa y requerir el consentimiento del comprador.

¿Quiénes suelen vender viviendas con okupas?

Propietarios particulares y entidades bancarias que buscan evitar el proceso de desahucio.

¿Cuáles son los beneficios de comprar una vivienda okupada?

Precio atractivo, oportunidad de inversión y posibilidad de negociación con los okupas.

¿Cuáles son los inconvenientes de comprar una vivienda con okupas?

Imposibilidad de habitar, posibles daños y dificultades en la financiación.

¿Cómo negociar con los okupas para desalojar la vivienda?

Ofrecer una compensación económica puede ser efectivo, evitando así procesos de desahucio.

¿Es posible obtener financiación para la compra de viviendas okupadas?

Generalmente no, ya que las entidades financieras son reacias debido al riesgo asociado.

¿Qué precauciones debo tomar antes de comprar una vivienda con okupas?

Investigar a fondo la propiedad, contar con asesoramiento legal y clarificar las condiciones contractuales.

Jose B.
Licenciado en periodismo y publicidad, llevo más de 10 años escribiendo contenidos para internet, especialmente para el sector inmobiliario.
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