¿Cómo calcular el precio de un solar urbanizable?

Si estás pensando en adquirir un solar urbanizable, o tienes uno en propiedad y quieres estimar su precio de venta, estás en el lugar indicado. A continuación, te explicamos todo lo qué debes saber sobre este tipo de suelo, cómo calcular el precio total y el valor por metro cuadrado. Además, te informamos de qué métodos existen para hacerlo.

¿Qué es un solar urbanizable?

Un solar urbanizable es un terreno que se encuentra en una zona urbanizada y que cuenta con el potencial de ser utilizado para la construcción de edificios o viviendas. Este tipo de suelos se encuentran generalmente en las áreas urbanas. Normalmente están ubicados cerca de servicios y equipamientos públicos, como parques, escuelas, centros comerciales, hospitales, entre otros.

Pueden ser propiedad de particulares, empresas o del gobierno local, y se encuentran disponibles para su uso a través de procesos de licitación y concesión. Antes de construir en un solar urbanizable, es necesario obtener los permisos y autorizaciones necesarias del gobierno local. Además, se deben cumplir con las regulaciones y normativas urbanísticas en vigor de la zona. Debemos recordar que el precio del solar urbanizable es un factor a tener en cuenta en el momento de realizar una estimación del precio .

¿Cómo saber si un terreno es urbanizable?

En España, para que un terreno sea urbanizable debe cumplir varias condiciones:

• Estar dentro de una zona urbanizable según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la localidad correspondiente.
• Tener acceso a servicios e infraestructuras básicas como agua, electricidad, alcantarillado y gas.
• Tener una forma y tamaño adecuados para su desarrollo urbanístico.
• Tener la capacidad suficiente para albergar la edificación que se desea construir.
• El suelo tiene que ser apto para la construcción, que no presente problemas de estabilidad, deslizamientos o inundaciones.
• Libre de cargas y gravámenes que impidan su desarrollo urbanístico.
• Contar con la aprobación de los organismos y autoridades competentes, que garantizan su viabilidad y cumplimiento de los requisitos legales y urbanísticos.

Cumplir con las normativas y regulaciones urbanísticas locales y nacionales en cuanto a uso del suelo, edificación, medio ambiente y seguridad.

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¿Cómo calcular el precio por m2 de un solar urbanizable?

El precio por metro cuadrado de un solar urbanizable se puede calcular mediante diferentes métodos. Estos son los más habituales:

· Método comparativo 

Consiste en comparar el precio de venta de solares similares en la misma zona y con características parecidas (metros cuadrados, edificabilidad, forma, etc.) y hacer una media del precio por metro cuadrado. Este método es el más utilizado y considerado el más fiable, ya que tiene en cuenta las condiciones reales del mercado inmobiliario.

 · Método residual 

Realizar un cálculo del valor residual de un solar una vez que se ha construido en él. Cuando el edificio esté terminado, se deducirán los costes de construcción, los honorarios profesionales y los márgenes de beneficio. De esta forma, se podrá conocer el precio del solar. Una vez descubierto el coste del terreno, se dividirá entre los metros cuadrados de este. Este método se utiliza en los casos en los que no se dispone de suficientes datos comparables para realizar una valoración precisa.

· Método de capitalización de rentas 

Consiste en calcular el valor del solar en función de los ingresos que podría generar en el futuro a través del alquiler o de la explotación comercial. Este método se utiliza principalmente en solares destinados a uso comercial o industrial. 

¿Qué superficie utilizar para calcular el precio de un terreno edificable?

El precio de un inmueble se calcula principalmente en función de la superficie del terreno,  pero cuidado: existen varios conceptos de superficie y no todas las provincias utilizan los mismos indicadores para fijar el precio por m² de un terreno.

A continuación, se detallan las diferentes nociones de superficie que podemos encontrar:

• Superficie bruta del suelo: es la suma de todas las superficies del suelo utilizadas para vivir o trabajar.
• Superficie decisiva del edificio: es la proyección sobre un plano horizontal del volumen construido, incluidas las partes salientes del edificio.
• Superficie determinante del suelo: es el terreno y las partes del mismo que se encuentran dentro de la zona edificada, como las zonas de acceso. No se tienen en cuenta las superficies relativas a la red viaria.
• Superficie de suelo: es la suma de las superficies correspondientes a los espacios accesibles que están cerrados por todos sus lados.

Es importante entender que, aunque una parcela se considere edificable, no será posible utilizarla en su totalidad. Es decir, una parcela de 1000 m² puede ser edificable solo en un 70 % o incluso menos. Esto se debe a las limitaciones naturales y a las normas urbanísticas que hay que respetar. Por ejemplo, un curso de agua que pasa por debajo del terreno limitará la superficie en la que se puede construir.

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Índices para determinar la superficie edificable de un solar

Se pueden utilizar diferentes índices o coeficientes para determinar la superficie edificable:

• Índice de utilización del suelo: es la relación entre la superficie bruta del suelo y la superficie edificable del mismo.
• Índice de ocupación del suelo: es la relación entre la superficie edificada determinante y la superficie del suelo determinante.
• Coeficiente de ocupación del suelo (COS): es la relación entre la superficie construida y la superficie de toda o parte de la parcela incluida en la zona edificable.
• Coeficiente de utilización del terreno: es la relación numérica entre la superficie bruta del suelo útil y la superficie edificable del terreno.

Esta información puede obtenerse en el ayuntamiento donde se ubica el terreno o bien en el Catastro.