El principio de mayor y mejor uso es uno de los conceptos clave en la valoración inmobiliaria. Este principio establece que el valor de un inmueble susceptible de ser destinado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso económicamente más aconsejable. En otras palabras, este principio busca identificar el uso que maximiza el valor del inmueble, considerando tanto las regulaciones legales como las posibilidades físicas del terreno o edificación.
El principio de mayor y mejor uso se refiere al uso óptimo de un inmueble que maximiza su valor, dentro de las posibilidades legales, físicas y económicas.
Según la orden ECO/805/2003, este principio implica que, si un terreno o propiedad puede ser utilizado para diferentes fines, el valor del inmueble será el más alto posible al elegir el uso más rentable. Este uso puede ser residencial, comercial, industrial, entre otros, siempre que sea viable dentro de las normativas vigentes y las características del terreno.
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El principio de mayor y mejor uso se aplica tanto a terrenos vacíos, como también a propiedades construidas.
Para terrenos sin edificar, se evalúan todas las posibles construcciones y usos que maximicen su valor.
Para inmuebles ya construidos, se considera si mantener el uso actual es más beneficioso o si una reconversión a otro uso generaría un mayor valor.
Este análisis incluye:
Imagina un terreno en una zona urbana que puede ser utilizado tanto para construir viviendas como para desarrollar un centro comercial.
Si el análisis muestra que el desarrollo comercial genera mayores ingresos y cumple con las normativas y condiciones físicas, el valor del terreno se basará en su uso comercial.
El papel del promotor es crucial en la valoración de un inmueble según el principio de mayor y mejor uso.
El promotor es quien define el proyecto y el uso del terreno o inmueble, tomando decisiones estratégicas que afectan directamente el valor final.
Estas decisiones incluyen:
Para respaldar la decisión del promotor y asegurar una valoración precisa, es necesario contar con una serie de documentos que detallen el proyecto y su viabilidad:
Además del principio de mayor y mejor uso, existen otros principios económicos fundamentales que influyen en la valoración de los inmuebles:
El valor de mercado de un inmueble no es constante y está sujeto a variaciones debido a factores externos e internos. Las fuerzas económicas, sociales y gubernamentales, así como la depreciación y las mejoras del inmueble, afectan su valor.
La competencia influye en las ganancias del sector inmobiliario. Ganancias sustanciales atraen competencia, pero una competencia excesiva puede disminuir las utilidades.
El valor máximo de un inmueble se alcanza cuando hay una homogeneidad razonable en el sector y las características del inmueble son acordes a esta homogeneidad.
El valor de un componente del inmueble depende de cuánto contribuye al valor total de la propiedad.
Los inmuebles atraviesan fases de crecimiento, equilibrio y declinación debido al deterioro físico y a las demandas del mercado.
La interacción entre la oferta y la demanda determina el valor de los inmuebles. Un aumento en la demanda con una oferta limitada eleva los precios, mientras que un exceso de oferta con una demanda constante o decreciente reduce los precios. Por lo tanto, es fundamental para calcular el precio de una inversión en vivienda.
Recuerda que, para una valoración precisa, el uso del inmueble debe ser legal, físicamente posible y económicamente viable. Las decisiones estratégicas del promotor determinan el modelo de negocio y el valor final del inmueble. Por último, asegúrate de tener preparada toda la documentación, que es imprescindible para respaldar la valoración y asegurar su precisión.
Se evalúan todas las posibles construcciones y usos del terreno, eligiendo el que genere el mayor retorno de la inversión y valor en el tiempo.
El promotor define el proyecto y el uso del terreno, lo que influye directamente en su valor.
Anteproyecto, estudio de implantación y estudio de viabilidad económica.
Es el principio que establece que la competencia influye en las ganancias del sector inmobiliario.
Un aumento en la demanda con oferta limitada eleva los precios, mientras que un exceso de oferta reduce los precios.
Es el principio que establece que el valor máximo de un inmueble se alcanza con una homogeneidad razonable en el sector.
Es el principio que plantea que el valor de un componente del inmueble depende de cuánto contribuye al valor total de la propiedad.
