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Calificación urbanística

Jose B.
01.09.2023
8 min

¿Qué es una calificación urbanística?

La calificación urbanística es uno de esos términos que, aunque pueda sonar complejo, es esencial en el ámbito de la construcción y el sector inmobiliario. Esta calificación determina el uso y las posibilidades de un terreno o inmueble dentro de un marco legal y urbanístico. Al considerar la tasación inmobiliaria, es crucial comprender la calificación urbanística de una propiedad, ya que puede influir significativamente en su valor. En este artículo, desglosaremos qué es exactamente la calificación urbanística, cómo funciona y por qué es tan relevante en el ámbito de bienes raíces. 

¿Qué es la calificación urbanística? Explicación de este concepto inmobiliario

La calificación urbanística es un concepto fundamental en el mundo inmobiliario español y en la gestión del suelo en cualquier parte del mundo. Se refiere a la clasificación que se asigna a un terreno o parcela rústica según su uso urbanístico permitido. Esta clasificación puede variar desde suelo urbano, donde se permite la construcción, hasta suelo rústico, donde las construcciones suelen estar más limitadas.

Actualmente, cada parcela o zona dentro de una ciudad o municipio tiene una calificación urbanística determinada según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o el instrumento equivalente del lugar. Estas calificaciones pueden variar desde áreas exclusivamente residenciales, pasando por zonas industriales, hasta espacios protegidos donde no se puede construir.

Lectura recomendada: ¿Qué es el urbanismo?

¿Qué determina la calificación urbanística de un suelo?

La calificación urbanística de un suelo viene determinada por una serie de criterios y factores que buscan equilibrar las necesidades de desarrollo con la sostenibilidad, el respeto al medio ambiente y el bienestar de la comunidad. Estos son algunos de los principales elementos que determinan la calificación urbanística de un terreno:

  • Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): Es el principal instrumento de planificación en muchos municipios y ciudades. Establece las directrices generales de uso del suelo, zonificación y desarrollo urbanístico.
  • Necesidades del municipio o región: La demanda de espacios residenciales, comerciales, industriales o recreativos puede influir en la calificación.
  • Protección medioambiental: Zonas con ecosistemas sensibles, áreas de especial interés ecológico o reservas naturales pueden ser protegidas de desarrollos urbanísticos.
  • Patrimonio histórico o cultural: Si un terreno alberga monumentos, zonas arqueológicas o lugares de interés cultural, esto puede restringir o modificar su uso.
  • Infraestructuras existentes: La proximidad a vías principales, transporte público, servicios básicos, entre otros, puede influir en la calificación orientada a usos residenciales o comerciales.
  • Limitaciones geográficas: Aspectos como la topografía, la calidad del suelo o la predisposición a inundaciones pueden afectar la calificación.
  • Aspectos socioeconómicos: La demanda de viviendas, la necesidad de espacios de desarrollo industrial o la promoción de zonas comerciales también son factores a tener en cuenta.
  • Visión a largo plazo: Desde hace años, los gobiernos y ayuntamientos intentan  planificar de manera que la organización del entorno urbano anticipe las necesidades futuras, evitando un desarrollo descontrolado y garantizando un crecimiento sostenible.

Usos de la calificación urbanística: ¿para qué sirve exactamente?

La calificación urbanística no solo dicta el uso permitido de un suelo, sino también parámetros como la altura máxima de las edificaciones, la profundidad de las construcciones subterráneas, la ocupación máxima del terreno, entre otros aspectos.

Desde una perspectiva inmobiliaria, la calificación urbanística es esencial y tiene un impacto directo en el valor de una propiedad. Un terreno con una calificación que permita desarrollos comerciales o residenciales de alta densidad, por ejemplo, tendrá un valor superior a otro que esté limitado a usos agrícolas o esté en una zona protegida. 

Gestión urbana en la calificación urbanística

La gestión urbana está estrechamente relacionada con la calificación urbanística. Implica los procesos administrativos y legales necesarios para llevar a cabo proyectos de desarrollo urbano. Los conocimientos sobre gestión urbana son esenciales para entender cómo la calificación urbanística se traduce en proyectos concretos y cómo influye en la inversión inmobiliaria.

¿Cómo puedo saber la calificación urbanística de un terreno?

Conocer la calificación urbanística de un terreno es esencial si tienes planes de comprarlo,  o venderlo, o simplemente quieres saber qué posibilidades ofrece. Actualmente, la mayoría de ayuntamientos ofrecen esta información online, aunque también es posible conseguirla acudiendo directamente al organismo competente del municipio. 

También es posible saber si es posible construir en el terreno en el Registro de la Propiedad

Lectura recomendada: ¿Cómo calcular la edificabilidad de un terreno?

Diferencias entre clasificación y calificación del suelo

Aunque clasificación y calificación son palabras parecidas, es importante no confundir estos términos al relacionarlos con el suelo y el sector inmobiliario. A continuación, hemos creado una tabla resumen para explicar las principales diferencias entre clasificación y calificación urbanística

AspectoClasificación del sueloCalificación urbanística
Objetivo principalDeterminar la aptitud básica del terreno en términos generales.Especificar el uso detallado y las condiciones bajo las cuales se puede desarrollar un terreno ya clasificado.
Categorías comunesSuelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable.Residencial, industrial, comercial, agrícola, áreas protegidas, zonas verdes, etc.
Nivel de detalleMás general. Se basa en las características generales del terreno y su contexto urbanístico.Más específico. Se basa en las regulaciones detalladas de construcción y uso para cada parcela o sector.
FunciónEstablece el marco básico para el desarrollo urbanístico de un terreno.Define con precisión cómo se puede usar y desarrollar un terreno, determinando aspectos como alturas, densidades, etc.

¿Qué relación tiene la calificación urbanística en la tasación de una vivienda?

La calificación urbanística y la tasación de un terreno están estrechamente relacionadas, ya que la primera influye de manera significativa en el valor de la segunda. La calificación del suelo determina el uso y potencial del terreno, lo que puede elevar o disminuir su precio en función de las posibilidades de desarrollo y las restricciones asociadas. 

Propiedades en áreas con alto potencial, como zonas comerciales o residenciales densas, suelen valorarse más. Por otro lado, en el caso de terrenos o fincas rústicas, como las de áreas protegidas, pueden limitar modificaciones y, por ende, influir en una tasación más baja. En esencia, la calificación garantiza que la vivienda cumple con normativas locales, y esto tiene un impacto directo en su valor de mercado.

Ley y Tasación de Viviendas Rústicas

La tasación de viviendas rústicas está sujeta a regulaciones y leyes específicas en España. Estas normativas determinan cómo se debe calcular el valor de una propiedad en suelo rústico y qué factores deben tenerse en cuenta.

La ley establece criterios claros para la valoración, incluyendo la ubicación, el tamaño del terreno, la accesibilidad y otros aspectos relevantes.

Es esencial que tanto compradores como vendedores conozcan estas leyes para tomar decisiones informadas en transacciones inmobiliarias en suelo rústico.

Valoración de Terrenos Rústicos

La valoración de terrenos rústicos implica evaluar cuidadosamente todas las características del terreno. Esto incluye la calidad del suelo, la disponibilidad de servicios públicos, la proximidad a núcleos urbanos y otros factores que pueden influir en su valor.

Un tasador utiliza diversos métodos, como el método comparativo o el método residual, para calcular el valor de la propiedad.

Un ejemplo práctico de esto sería considerar dos terrenos rústicos similares en tamaño, pero con diferentes distancias a una ciudad importante. El terreno más cercano a la ciudad podría tener un valor más alto debido a su accesibilidad y posibilidad de desarrollo futuro.

Lectura recomendada: Paso a paso para legalizar una casa en terreno rústico https://realadvisor.es/es/blog/legalizar-casa-en-terreno-rustico

Obtener el Valor de una Casa en Suelo Rústico

La tasación de una casa en suelo rústico no solo implica el valor del terreno, sino también el valor de la vivienda en sí.

Para determinar esto, se consideran factores como la antigüedad, el estado de conservación, las características específicas de la propiedad y la referencia catastral.

Referencia Catastral de la Vivienda

La referencia catastral es un número único asignado a cada propiedad en España. Este código desempeña un papel esencial en la tasación, ya que proporciona información detallada sobre la propiedad, como su ubicación precisa, dimensiones y características.

En el caso de viviendas rústicas, la referencia catastral puede influir en la tasación al proporcionar datos clave para su valoración.

Valoración de Elementos Anejos

En una vivienda rústica, los elementos anejos, como garajes, almacenes o piscinas, también se incluyen en la tasación.

Estos elementos pueden aumentar el valor total de la propiedad, pero su estado y utilidad deben evaluarse cuidadosamente.

Aspectos clave
  • La calificación urbanística establece con precisión cómo se puede usar un terreno o inmueble.
  • Tiene un impacto directo en el valor de una propiedad. Un terreno calificado para desarrollos comerciales en un área estratégica, por ejemplo, suele tener un valor superior a otro de uso limitado o protegido.
  • Sin la correcta calificación urbanística que respalde una edificación, esta podría enfrentar problemas legales. 
  • En el caso de viviendas residenciales, la calificación urbanística es escencial para asegurar que son aptas para ser habitadas y que cumplen con todas las normativas y requisitos.

Referencias

FAQ

¿Cómo determina la calificación urbanística un terreno como suelo urbano o rústico?

La calificación urbanística se basa en las normativas y planes urbanísticos establecidos por las autoridades locales. Estos planes consideran factores como la ubicación, la infraestructura disponible y el uso previsto del suelo. La revisión periódica de estos planes puede cambiar la calificación de un terreno con el tiempo.

¿Existen diferencias regionales en la calificación urbanística en España?

Sí, las calificaciones urbanísticas pueden variar de una región a otra en función de los planes urbanísticos locales. Por lo tanto, es esencial conocer las regulaciones específicas de la zona en la que se encuentra la propiedad.

¿Cómo puedo obtener información actualizada sobre la calificación urbanística de una propiedad en particular?

Puedes obtener información actualizada sobre la calificación urbanística de una propiedad consultando el Ayuntamiento local o el Catastro. También puedes solicitar asesoramiento a un agente inmobiliario con experiencia en la zona para obtener información actualizada y precisa.

Jose B.
Licenciado en periodismo y publicidad, llevo más de 10 años destacándome como copywriter y SEO Content Manager en el sector inmobiliario. He colaborado con múltiples agencias e inmobiliarias, creando contenidos que abarcan desde la evolución del mercado de viviendas en España hasta estrategias de compra, venta e inversión de inmuebles. Mi experiencia en el sector del Real State me permite ofrecer información valiosa y práctica para ayudar a los lectores a tomar decisiones más informadas en sus transacciones inmobiliarias. Mi pasión por el sector se refleja en cada artículo, intentando siempre aportar claridad y conocimiento a temas complejos para el inversor, quien busca comprar una vivienda o quiere vender la suya más rápido.