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¿Puede un juez obligarte a vender tu parte de un piso?

Jose B.
12.02.2024, 13:00
6 min
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¿Puede un juez obligarte a vender tu parte de un piso?

Cuando se comparte la propiedad de una vivienda, surgen interrogantes legales sobre la posibilidad de ser obligado a vender parte de un proindiviso. Exploraremos las diferentes situaciones y opciones legales que se presentan en este contexto. Responderemos a la pregunta de: ¿puede un juez obligarte a vender tu parte de un piso? Si tienes alguna propiedad heredada o compartida con otras personas, la información que hemos preparado a continuación, te interesa. Empecemos.

¿Te pueden obligar a vender tu parte de un piso?

Desde una perspectiva legal, el artículo 400 del Código Civil establece que los copropietarios no están obligados a mantenerse en una comunidad de bienes.

En el caso de herencias compartidas, conocidas como proindivisos, la ley permite solicitar la venta de la propiedad a través de la división, siempre y cuando esta sea viable según las normativas de habitabilidad y urbanísticas.

Es importante entender que el proindiviso surge comúnmente en herencias, donde varios familiares reciben la propiedad, generando la necesidad de decidir sobre su destino. En este escenario, la opción de vender parte de la casa se presenta como una solución.

Lectura recomendada: ¿Qué hacer en caso de desacuerdo en la valoración de un inmueble por herencia?

¿Qué sucede si un copropietario no quiere vender su parte?

Cuando surge la resistencia de un copropietario a la venta de una propiedad, entran en juego diversos aspectos legales que es crucial tener en cuenta. Aquí, desglosamos algunos de los puntos más relevantes.

Derecho a mantener la propiedad

El primer aspecto legal fundamental es que cada copropietario tiene el derecho inherentemente reconocido a mantener su parte de la propiedad. En ningún caso se puede obligar a un copropietario a vender su participación en contra de su voluntad.

Opción de la división de la cosa común

La legislación ofrece una solución específica cuando uno de los copropietarios se opone a la venta: la llamada "división de la cosa común". De acuerdo con este recurso legal, si un copropietario desea vender su porción y los demás se oponen, el interesado en la venta puede recurrir al juez solicitando la división de la cosa común.

¿Cómo funciona un proceso de división de cosa común?

Estos son los pasos que corresponden al proceso de división de la cosa común. 

  • Solicitud ante el juez: El copropietario interesado en vender debe presentar una solicitud detallada ante el juez para la división de la cosa común. La solicitud debe explicar su deseo de vender y destacar la resistencia de los demás copropietarios.
  • Evaluación y decisión judicial: El juez evaluará la solicitud considerando varios factores, como el interés de todos los copropietarios, la viabilidad de dividir la propiedad físicamente y el valor de la misma.

Consecuencias de la división de la cosa común

La división de la cosa común puede acarrear diversas consecuencias, tanto para el copropietario que busca vender como para aquellos que se oponen a la venta.

  • Posible venta forzosa de la propiedad: Si el juez determina que la división de la propiedad no es factible o sería perjudicial, puede ordenar la venta de la propiedad y la distribución equitativa de los beneficios entre los copropietarios.
  • Permanencia en la propiedad: En el caso de que la propiedad pueda dividirse físicamente, cada copropietario podría conservar su porción. En esta situación, la porción del copropietario que buscaba vender se pondrá a la venta, permitiendo que el resto mantenga su propiedad.

¿Puede un juez obligarte a vender parte de tu casa heredada?

Por norma general, nadie puede obligarte a vender tu parte de la casa en el caso de ser copropietario y no querer venderla. A excepción de algunas situaciones, en las que la ley sí puede obligarte a vender tu parte de la propiedad.

Por ejemplo, si existe una disputa legal como una herencia conflictiva o un divorcio. El juez será el encargado de ordenar la venta de la vivienda, así como la división de los ingresos recibidos entre todos los copropietarios, o si la propiedad es objeto de una expropiación por parte del gobierno.

Lectura recomendada: ¿Cómo se valora una propiedad en caso de divorcio?

¿Cuándo puede un juez obligarte a vender tu parte de un piso heredado?

¿Puede un juez obligar a poner una vivienda en subasta pública?

Sí, es posible obligar a vender una casa mediante una subasta pública, pero es esencial entender que este método conlleva costes. La implicación de abogados, procuradores y peritos judiciales designados por el juzgado es necesaria. 

En caso de que los herederos se opongan a la tasación del perito, los costes pueden aumentar al requerir la contratación de un tasador privado. A pesar de los gastos, es común que los hermanos compartan estos gastos.

Dinámica de la subasta y consideraciones importantes

Si se decide seguir adelante, se realiza una subasta pública, con un precio de partida previamente establecido. 

Cualquier persona puede pujar por la propiedad, pero los no herederos deben depositar el 30% del valor del inmueble en la subasta antes de participar. Los propietarios por otro lado, no están obligados a realizar dicho depósito, lo que puede disuadir a posibles compradores externos. 

Aunque se puede obligar a vender la casa a un heredero, la subasta sigue siendo un proceso impredecible, ya que si las pujas superan las posibilidades financieras de los interesados, la propiedad puede acabar en manos de un tercero.

En caso de no tratarse de una vivienda heredada, sino de una vivienda comprada con la pareja, por ejemplo, y si dispones del usufructo vitalicio de la vivienda, no te pueden echar. Si los dos queréis vender la vivienda, tendríais que legar a un acuerdo del reparto del dinero que obtengáis por la venta.

Vía judicial si no quieres vender parte de tu piso

Si uno de los copropietarios se opone a la venta, el interesado puede solicitar un acto conciliatorio entre las partes para evitar llegar a juicio. Sin embargo, en casos de desacuerdo, un juez puede intervenir y dictaminar la división en una subasta pública.

Lo mejor es llegar a un acuerdo al vender parte de tu casa

Antes de recurrir a procesos judiciales, lo más recomendable es buscar un acuerdo entre los copropietarios. La negociación puede ser asistida por un agente inmobiliario y la intervención de un abogado para mediar en el proceso.

Aspectos clave
  • Según el artículo 400 del Código Civil de España, nadie tiene obligación de permanecer en una comunidad de propietarios.
  • La ley permite la venta de proindiviso a través de la división.
  • La extinción del condominio y la venta parcial son opciones viables.
  • La subasta pública es la última medida, preferible evitar por sus implicaciones económicas.
  • La vía judicial puede ser necesaria en caso de desacuerdo entre herederos.

Referencias

FAQ

¿Puedo negarme a vender mi parte de una casa heredada?

Sí, pero es recomendable buscar acuerdos con los demás copropietarios.

¿En qué casos un juez puede ordenar la venta de una vivienda?

En disputas legales como herencias conflictivas o divorcios.

¿Qué opciones tengo si quiero vender mi parte de una casa heredada?

Puedes optar por la división, venta parcial, o en última instancia, la subasta pública.

¿Cómo evitar llegar a una subasta pública?

Busca acuerdos entre herederos y evita procesos judiciales innecesarios.

¿Cuánto afecta una subasta pública al valor de la propiedad?

Las subastas suelen vender por debajo del valor de mercado, generando pérdidas.

¿Es obligatorio llegar a un acuerdo antes de recurrir a la vía judicial?

No es obligatorio, pero es altamente recomendable para evitar costosos procesos legales.

¿Qué derechos tengo como copropietario en un proindiviso?

Tienes el derecho de participar en decisiones sobre la propiedad y buscar la mejor solución para todos.

Jose B.
Licenciado en periodismo y publicidad, llevo más de 10 años escribiendo contenidos para internet, especialmente para el sector inmobiliario.
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