Si el inquilino se va antes de tiempo, el propietario solo debe devolver la fianza si no hay impagos, daños o penalización pendiente. Según la LAU (artículos 11 y 36), el inquilino puede marcharse tras seis meses de contrato y con 30 días de preaviso, y el casero tiene un mes para devolver la fianza, salvo las cantidades justificadas que pueda retener.
En síntesis:
La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, artículos 11 y 36) regula los dos aspectos clave:
🔎 Novedad 2025: se mantienen los límites de 1 mes de fianza legal y 2 meses de garantías adicionales para vivienda habitual.
Vale la pena reclamar la fianza cuando ha pasado más de un mes desde la entrega de llaves y el propietario no ha devuelto el dinero ni justificado retenciones. Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ese es el plazo legal máximo para la devolución, y a partir de entonces la cantidad retenida genera intereses legales a favor del inquilino.
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También conviene reclamar si el casero descuenta importes injustificados, como daños sin prueba, limpieza ordinaria o supuestos desperfectos que en realidad son desgaste normal por uso.
Antes de acudir a los tribunales, se recomienda enviar un requerimiento formal por escrito o burofax, solicitando la devolución y especificando la fecha de entrega de llaves. Si el arrendador sigue sin responder, el inquilino puede presentar una demanda de reclamación de cantidad, que en importes menores de 2.000 euros puede hacerse sin abogado ni procurador.
A continuación, mostraremos algunos ejemplos de cuándo no se devuelve la fianza y cuando si en caso de desestimiento de contrato.
Ejemplo: Contrato de 3 años. Se va tras 9 meses con preaviso. Resta 27 meses → indemnización prorrateada = (1 mes x 27/12) = 2,25 meses de renta. Si no hay impagos ni daños, la fianza puede usarse para cubrir esa cantidad y devolver el resto (si sobra).
Si el inquilino acredita que se marcha por:
En estos casos, el inquilino sí que tiene derecho a recuperar la fianza completa y, en algunos casos, incluso a reclamar indemnización por daños.
Para calcular correctamente la devolución de la fianza es fundamental para evitar conflictos entre propietario e inquilino. La ley permite al arrendador retener solo las cantidades justificadas, como impagos, daños o indemnizaciones pactadas, y exige devolver el resto en un plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves.
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Tanto si eres inquilino como casero, seguir un proceso claro y documentado garantiza una liquidación justa. A continuación, te mostramos cómo realizar la devolución paso a paso, cumpliendo con lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículos 11 y 36) y evitando errores comunes que pueden generar reclamaciones o intereses legales.
Haz un acta de entrega de llaves con fotos y lecturas de suministros para comprobar el estado real del piso y evitar reclamaciones posteriores.
Revisa si existen rentas, suministros o desperfectos pendientes. Documenta todo con facturas o presupuestos que justifiquen cualquier descuento sobre la fianza.
Si el contrato lo prevé, calcula la indemnización proporcional por el tiempo restante según el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Realiza la devolución del saldo mediante transferencia o depósito bancario y deja constancia de la fecha y el importe.
El plazo máximo legal para devolver la fianza es de un mes desde la entrega de llaves, según el artículo 36 de la LAU.
| Concepto | Importe (€) | Observaciones |
|---|---|---|
| Fianza entregada | 1.000€ | 1 mes de renta |
| Daños (paredes y limpieza) | - 150€ | Acreditado con fotos y factura |
| Indemnización (restan 4 meses) | - 333€ | Pactada y prorrateada |
| Total a devolver | 517€ | Devolver en 1 mes |
A continuación encontrarás los principales consejos para recuperar tu fianza sin problemas y los motivos más habituales por los que un casero puede retenerla parcialmente o en su totalidad:
| Consejos para recuperar tu fianza | Motivos por los que no se devuelve la fianza |
|---|---|
| Guarda todos los justificantes de pago, el contrato y los recibos de suministros. | Existen rentas impagadas o facturas de suministros pendientes. |
| Haz fotos y vídeos del piso antes de marcharte para acreditar su estado. | Hay daños en el inmueble que superan el desgaste normal por uso. |
| Entrega las llaves mediante un acta firmada con el propietario o agencia. | El inquilino no cumplió el preaviso de 30 días o se marchó antes de los 6 meses. |
| Solicita la devolución por escrito o email, indicando fecha y número de cuenta bancaria. | El contrato incluye una indemnización pactada por desistimiento anticipado. |
| Si no recibes el dinero en un mes, reclama mediante burofax y exige los intereses legales. | El arrendador está a la espera de comprobaciones o facturas justificativas (solo válido dentro del mes legal). |
| Si el arrendador no responde, presenta una reclamación judicial (proceso verbal sin abogado si la cantidad es menor de 2.000€). | Se justifica el uso de la fianza para compensar deudas o daños acreditados. |
En 2025–2026, la clave sigue siendo la transparencia y documentación:
Consejo RealAdvisor: Antes de firmar o resolver tu contrato, revisa las cláusulas sobre desistimiento y fianza. En 2026, las herramientas de valoración online y modelos de contrato digital te permitirán gestionar todo con más seguridad y transparencia.
El propietario puede retener parte o toda la fianza si el inquilino abandona la vivienda antes de los seis meses, sin preaviso o sin pagar las rentas pendientes. También puede descontar daños o penalizaciones pactadas en el contrato.
Sí. Si los daños o deudas superan el importe de la fianza, el propietario puede reclamar la diferencia mediante requerimiento formal o demanda civil por cantidad.
Si el arrendador no devuelve la fianza en un mes desde la entrega de llaves, la cantidad pendiente devenga intereses legales a favor del inquilino, según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La fianza debe devolverse una vez entregadas las llaves y revisado el inmueble, siempre que no existan deudas ni desperfectos pendientes de justificar.
El arrendador dispone de un mes como máximo desde la entrega de llaves para realizar la devolución; pasado ese plazo, se aplican intereses legales hasta su pago.
