En síntesis
El valor de referencia no se puede modificar directamente.
Sí puedes impugnarlo en ITP, AJD o Sucesiones si es superior al valor real.
Pruebas clave: tasación, fotos, informes técnicos y comparables.
Corrige errores catastrales para reducir valores futuros.
Escriturar por debajo del valor de referencia es legal, pero Hacienda aplicará ese valor salvo que lo impugnes.
Antes de profundizar, es fundamental distinguir dos conceptos que a menudo se mezclan, pero que tienen efectos fiscales completamente distintos:
Por tanto, si tu artículo se centra en explicar cómo reducir la carga fiscal en compras, herencias o donaciones, la sección debe orientarse al valor de referencia, no al valor catastral, porque es este último el que determina la base imponible mínima en dichos impuestos.
Reducir el valor de referencia, o evitar que se aplique cuando es superior al valor real, es fundamental para gestionar correctamente la carga fiscal asociada a la vivienda. Este valor, fijado por la Dirección General del Catastro, se utiliza como base mínima obligatoria para calcular impuestos como el ITP, el AJD y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Por ello, un valor de referencia excesivo puede generar un impacto económico significativo. Su corrección o impugnación es importante por las siguientes razones:
Cuando el valor de referencia es mayor que el valor de mercado, el contribuyente termina tributando por una base ficticia. Reducirlo —o desvirtuarlo mediante prueba pericial— permite pagar los impuestos ajustados a la realidad del inmueble, evitando sobrecostes innecesarios.
El valor de referencia actúa como mínimo fiscal obligatorio.
Si es demasiado alto:
Controlar o impugnar este valor puede suponer un ahorro significativo.
Un valor de referencia ajustado reduce los costes fiscales de futuros compradores.
Esto hace que la vivienda sea:
Cuando el valor de referencia no tiene en cuenta:
Impugnarlo garantiza que la base fiscal sea justa y coherente con la realidad del inmueble.
Solicitar certificados de motivación o revisar datos catastrales permite detectar:
Corregir estos datos mejora la exactitud de futuras valoraciones.
Si logras que el valor de referencia no se aplique o se ajuste:
Tributar basándose en el valor real evita injusticias y contribuye a que el sistema fiscal actúe conforme a los principios de:
Lectura recomendada: Referencia catastral: ¿Qué es y para qué sirve?
A diferencia del valor catastral, el valor de referencia de Catastro no puede solicitarse “a la baja” de forma directa, ya que no existe un procedimiento administrativo para pedir su modificación.
Lo que sí se puede hacer es impugnarlo o desvirtuarlo cuando se utiliza como base imponible en un impuesto (ITP, AJD o Sucesiones/Donaciones) o corregir los datos catastrales que lo generan, para reducir su impacto futuro.
A continuación se explica el proceso correcto.
Antes de actuar, es necesario obtener:
Este certificado permite analizar:
Esta revisión sirve para detectar errores o incoherencias que luego serán la base de la impugnación.
Aunque no se puede “pedir bajar el valor de referencia”, sí puedes corregir datos catastrales incorrectos (superficie, uso, antigüedad, estado, etc.).
Si estos datos cambian, el valor de referencia de ejercicios futuros también puede bajar.
Este proceso se hace mediante:
Documentación útil:
Esto no modifica el valor de referencia de este año, pero reduce el futuro.
El valor de referencia solo puede discutirse cuando se utiliza para liquidar un impuesto.
Aquí comienza el verdadero proceso para “bajarlo”. Hay dos escenarios.
En este caso, puedes solicitar: Rectificación de la autoliquidación + devolución de ingresos indebidos
Se presenta un escrito ante Hacienda autonómica aportando:
Objetivo: demostrar que el valor de referencia supera el valor de mercado, por lo que la base imponible debe reducirse.
En este caso debes presentar:
También puedes solicitar: Tasación Pericial Contradictoria (TPC)
Es un mecanismo que permite confrontar la valoración de la administración con la de un perito independiente.
Estas vías buscan que el valor de referencia no se aplique a tu caso, reduciendo la base imponible.
Para que la impugnación prospere, es necesario demostrar que el valor real del inmueble es inferior al valor de referencia.
Pruebas recomendables:
Sin estas pruebas, la impugnación normalmente no prospera.
La administración (Hacienda autonómica o tribunal económico-administrativo) emitirá una resolución que puede:
En caso de resolución desfavorable, existen opciones.
Lectura recomendada: ¿Qué hacer en caso de desacuerdo en la valoración de un inmueble?
El contribuyente puede optar por:
No se puede solicitar que Catastro lo baje directamente. Pero, sí puedes evitar que se aplique si demuestras que es superior al valor de mercado. Además, puedes corregir datos catastrales, lo que reducirá el valor de referencia de años futuros.
Las vías legales reales son:
El valor de referencia no se puede bajar directamente, pero sí se puede impugnar o desvirtuar cuando provoca una base imponible injustamente alta en impuestos como ITP, AJD o Sucesiones.
Las autoridades aceptan una revisión cuando se demuestra que el valor de referencia no refleja el valor real de mercado del inmueble.
Estos son los motivos más relevantes para cuestionarlo:
Es el motivo principal y más sólido.
Si el inmueble vale menos que lo que indica Catastro —comprobado mediante una tasación profesional, comparables reales o justificantes de precio—, el valor de referencia no puede aplicarse.
Es especialmente común en:
El valor de referencia se basa en operaciones estándar y no tiene en cuenta particularidades como:
Si el estado real reduce significativamente el valor de mercado, puede impugnarse.
Aunque el valor de referencia no se modifica directamente, sí depende de datos básicos del Catastro.
Si estos datos están mal, la valoración resultante será incorrecta.
Errores típicos:
Corregir estos datos puede reducir el valor de referencia futuro y servir como base para impugnar el vigente.
El catastro agrupa zonas en “ámbitos territoriales de valoración”.
Si tu inmueble está incluido en una zona más cara que la real —algo más frecuente de lo que parece—, el valor de referencia puede verse inflado.
Motivos:
El certificado de motivación ayuda a detectarlo.
El valor de referencia no suele contemplar:
Si estas circunstancias están presentes, el valor real del inmueble puede ser mucho menor que el valor de referencia.
Si el inmueble ha sufrido:
Si la vivienda ha padecido alguno de los hechos mencionados, el valor de mercado posiblement sea inferior al estándar usado para calcular el valor de referencia, lo que permite desvirtuarlo.
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Sí, puedes escriturar por el precio real aunque sea inferior al valor de referencia. Pero Hacienda te liquidará el impuesto (ITP o Sucesiones) usando el valor de referencia como base mínima, a menos que lo impugnes y demuestres que el inmueble vale menos.
Debes solicitar una rectificación de la descripción catastral en la Sede Electrónica del Catastro o en sus oficinas. Puedes aportar planos, escrituras, fotografías o informes técnicos que acrediten la superficie, uso, antigüedad o características reales del inmueble.
Puedes reclamar el ITP cuando el valor de referencia usado por Hacienda es superior al valor real del inmueble. Para ello, tienes dos vías: solicitar la rectificación de la autoliquidación si tú aplicaste ese valor al pagar, o presentar un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa si la administración te ha girado una liquidación basada en él. En ambos casos es imprescindible aportar una tasación profesional, fotografías, informes técnicos o comparables de mercado que demuestren que el valor real es inferior al valor de referencia.
El valor catastral de una vivienda lo determina el Catastro aplicando una normativa específica que combina el valor del suelo, el valor de la construcción, la antigüedad, el uso, la localización y diversos coeficientes urbanísticos fijados por cada municipio. Este valor no puede superar el valor de mercado y suele actualizarse mediante revisiones colectivas o coeficientes anuales. Puedes consultarlo en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.
No directamente. El valor de referencia no se puede pedir que lo bajen, pero sí se puede impugnar o evitar su aplicación en un impuesto si demuestras que es superior al valor real del inmueble. También puedes corregir datos catastrales erróneos, lo que sí influye en valores de referencia futuros.
