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El valor de repercusión del suelo es un indicador clave en tasación e inversión inmobiliaria: expresa cuánto “cuesta” el suelo por cada m² construido, dividiendo el valor total del suelo entre los m² edificables o construidos. Para calcularlo se analiza la edificabilidad máxima, el uso/tipología permitida, los valores de mercado de la zona y el coste de construcción.
En síntesis:
El valor de repercusión del suelo representa el coste por metro cuadrado que resulta de dividir el valor total del suelo por la superficie total construida de una propiedad.
Este indicador se expresa en euros por metro cuadrado construido y se calcula basándose en la utilización óptima del terreno. Por lo que es importante considerar la máxima edificabilidad y la tipología de edificación permitidas.
Es un factor determinante en la valoración de terrenos, tanto edificados como por edificar, y juega un papel crucial en la determinación del precio de compra o venta de una propiedad.
Para calcular el valor de repercusión del suelo, se consideran varios aspectos clave:
Lectura recomendada: ¿Cómo calcular la edificabilidad de una parcela?
El valor de repercusión del suelo es un indicador clave en el sector inmobiliario. Refleja el coste por metro cuadrado construido, derivado de dividir el valor total del suelo entre la superficie total construida de una propiedad.
Este valor se expresa en euros por metro cuadrado construido y se calcula considerando la utilización óptima del terreno, atendiendo a la máxima edificabilidad y tipología de edificación permitidas.
La fórmula general para calcular el valor de repercusión es la siguiente:
Este cálculo permite obtener el valor por metro cuadrado del suelo, teniendo en cuenta el potencial de desarrollo del terreno y los costes asociados al proyecto.
El valor máximo de repercusión del suelo puede estar sujeto a limitaciones legales, especialmente en desarrollos de vivienda de protección pública (VPP). Por ejemplo, en ciertos casos, el precio máximo de repercusión del suelo se establece como un porcentaje sobre el precio máximo de referencia de las viviendas con sus anejos vinculados. Por lo general, comúnmente el 15% para viviendas y el 30% para locales comerciales y anejos no vinculados.
Es importante tener en cuenta que estos valores pueden variar según la normativa específica de cada comunidad autónoma o municipio, así como en función de las características particulares del proyecto y del mercado inmobiliario local.
El cuadro de coeficientes del valor de las construcciones es una tabla de referencia utilizada en España (especialmente en el ámbito catastral) para determinar el valor de una edificación según su uso y calidad. En lugar de valorar todas las construcciones igual, este cuadro asigna coeficientes en función del tipo de inmueble (vivienda, nave industrial, oficinas, garaje, etc.) y su categoría o nivel de calidad.
En la práctica, estos coeficientes se aplican al módulo base para obtener un valor por m² más ajustado a la realidad: una vivienda de mayor calidad tendrá un coeficiente más alto, mientras que construcciones simples (almacenes, anexos o aparcamientos) tendrán coeficientes más bajos. Esto permite calcular valores de manera más objetiva en procesos de valoración y referencia.
| Tipo de construcción | Interpretación del coeficiente |
|---|---|
| Vivienda unifamiliar (mejor calidad) | Coeficiente alto → construcción más “valiosa” por m² |
| Vivienda colectiva / edificio residencial urbano | Coeficiente medio-alto según categoría |
| Oficinas (especialmente banca/seguros) | Coeficientes altos por calidad y acabados |
| Naves industriales / fabricación | Coeficientes medios o bajos según complejidad |
| Aparcamientos, anexos, almacenes | Coeficientes bajos → menor valor por m² |
Un Perito Arquitecto es un profesional con conocimientos especializados en el sector de la construcción y en la legislación vigente, capaz de realizar una valoración precisa del valor de repercusión del suelo.
Su intervención es fundamental para asegurar la fiabilidad y precisión del cálculo, así como para resolver cualquier conflicto o discrepancia que pueda surgir en relación con este valor.
El informe pericial realizado por un arquitecto tiene validez legal y es una herramienta esencial en caso de procedimientos judiciales o negociaciones complejas.
Este documento detalla el proceso seguido para la valoración del suelo, las metodologías utilizadas, y los resultados obtenidos. Así, proporciona una base sólida para la toma de decisiones o la resolución de conflictos.
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Sí, el valor de repercusión puede variar en función de cambios en el mercado inmobiliario, modificaciones en la normativa urbanística, o por el desarrollo de nuevas infraestructuras y servicios en la zona. La fluctuación de los costes de construcción y los cambios en la demanda de propiedades también pueden afectar significativamente este valor a lo largo del tiempo.
No exactamente. El Catastro refleja datos físicos y administrativos del inmueble (superficie, uso, construcción existente…), pero la edificabilidad depende del planeamiento urbanístico (PGOU/Plan General, ordenanzas, planes parciales, etc.). El Catastro puede orientar, pero no sustituye la información urbanística oficial.
El valor de incidencia del suelo es el importe del suelo que “incide” en el precio final de una vivienda o promoción, es decir, cuánto representa el coste del terreno por cada m² construido (€/m²). Se usa para analizar si el precio del suelo es razonable según la edificabilidad y el valor de mercado.
