El precio de la vivienda en España sigue sin dar tregua en 2025. Tras varios años de subidas continuas, el mercado inmobiliario mantiene su tendencia alcista, impulsado por la escasez de oferta, el coste de la financiación y el atractivo del sector para inversores. Comprar una casa es cada vez más caro, los alquileres siguen disparados y la incertidumbre económica no ayuda a calmar los ánimos.
Los compradores se enfrentan a un dilema: ¿esperar a que el mercado se enfríe o moverse antes de que los precios suban aún más? Los vendedores, en cambio, buscan el momento perfecto para maximizar beneficios. Y los inversores analizan si el sector sigue siendo una apuesta segura o si es momento de diversificar.
¿Seguirán subiendo los precios o estamos ante un punto de inflexión? ¿Es buen momento para comprar, vender o invertir? En este artículo repasamos las claves del mercado inmobiliario en 2025 y lo que podemos esperar en los próximos meses.
El mercado inmobiliario en España sigue en una tendencia alcista en 2025. Varios factores explican este fenómeno, desde la escasez de oferta hasta el encarecimiento de los materiales de construcción. A continuación, analizamos en detalle las razones que están impulsando esta subida de precios.
Uno de los principales problemas que enfrenta el mercado es la falta de nuevas viviendas disponibles. A pesar de que en 2024 se registró el mayor ritmo de construcción en 16 años, con 127.721 visados de obra nueva, esta cifra sigue siendo insuficiente para cubrir la creciente demanda en las principales ciudades. La burocracia y las trabas administrativas retrasan los proyectos urbanísticos, haciendo que la oferta no crezca al ritmo necesario para frenar la escalada de precios.
Además, en algunas ciudades, el suelo disponible para construcción es limitado, lo que reduce la capacidad de los promotores para lanzar nuevos desarrollos.
La demanda de vivienda sigue en aumento por varias razones:
El Banco Central Europeo (BCE) ha comenzado a flexibilizar su política monetaria después de varios años de subidas en los tipos de interés. La reducción de los tipos ha facilitado el acceso a hipotecas, animando a más compradores a lanzarse al mercado antes de que las condiciones puedan cambiar nuevamente.
Durante 2023 y 2024, los tipos de interés altos enfriaron la demanda, pero ahora, con expectativas de bajadas, el mercado hipotecario ha recuperado dinamismo. Esto ha empujado al alza los precios, ya que más compradores pueden acceder al crédito y competir por las mismas propiedades.
El mercado del alquiler también ha sufrido fuertes subidas. La combinación de escasez de oferta y alta demanda ha disparado el aumento de precios en ciudades como Madrid y Barcelona, donde alquilar un piso cuesta un 15% más que hace un año.
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Este encarecimiento ha llevado a muchas personas a optar por la compraventa de viviendas en lugar de seguir pagando alquileres cada vez más altos. Sin embargo, el traslado de inquilinos al mercado de compraventa ha generado un efecto dominó, contribuyendo al aumento de precios en la vivienda en propiedad.
En las principales ciudades, la falta de suelo urbanizable limita la construcción de nuevas viviendas. Esto ocurre porque:
Sin suficiente suelo para construir, la oferta se mantiene baja y los precios siguen subiendo.
El precio de los materiales de construcción sigue elevado debido a factores globales como la inflación y el encarecimiento del transporte. Además:
Todo esto hace que los promotores trasladen estos costes al precio final de las viviendas.
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Los impuestos asociados a la compraventa de viviendas pueden encarecer su precio hasta un 25%, lo que afecta tanto a compradores como a promotores. En España, los impuestos más relevantes en la compraventa son:
Esta elevada presión fiscal desincentiva la inversión y encarece el acceso a la vivienda.
El crecimiento del alquiler turístico ha reducido la oferta de vivienda residencial en muchas ciudades. Cada vez más propietarios prefieren destinar sus inmuebles a alquileres a corto plazo en plataformas como Airbnb, ya que les genera mayor rentabilidad que el alquiler tradicional.
Esto provoca que:
Ante este problema, algunas ciudades han comenzado a regular el número de licencias de pisos turísticos, aunque el impacto de estas medidas aún es incierto.
El precio de la vivienda en España ha registrado un incremento notable en lo que va de 2025. Según los últimos informes del sector, el mercado residencial sigue encareciéndose, impulsado por una oferta limitada y una demanda que no muestra signos de desaceleración. De acuerdo con los datos más recientes, el precio medio de la vivienda ha subido un 7,5% en el primer trimestre del año, marcando la mayor subida en los últimos dos años.
Las zonas más afectadas por este encarecimiento son Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, donde la escasez de vivienda disponible y el interés inversor han disparado los precios. En algunas de estas ciudades, los incrementos anuales superan el 10%, con especial incidencia en el mercado de obra nueva, donde la falta de suelo y el coste de construcción siguen empujando al alza las tasaciones.
En el mercado de segunda mano, la tendencia es similar. La vivienda usada ha registrado un aumento medio del 6,8%, con diferencias significativas entre comunidades autónomas. Mientras en las grandes ciudades los precios siguen subiendo, algunas zonas menos tensionadas comienzan a mostrar signos de estabilización.
En 2024, el precio de la vivienda ya había mostrado una subida constante, pero los últimos datos confirman que el encarecimiento se ha acelerado en 2025. En términos interanuales, la variación del precio medio de la vivienda ha sido del 7,2% respecto a marzo de 2024, lo que supone una de las mayores subidas desde 2022.
El contexto actual también es diferente al de años anteriores. En 2023 y 2024, el encarecimiento de las hipotecas y las restricciones en la concesión de crédito provocaron una cierta ralentización en las compraventas, pero el ajuste no ha sido suficiente para frenar la escalada de precios. En 2025, con los tipos de interés estabilizándose y una mayor actividad en el mercado, la presión sobre los precios ha vuelto a intensificarse.
Además, el crecimiento del mercado del alquiler ha jugado un papel importante. La dificultad para acceder a la compraventa de viviendas ha empujado a más personas hacia el arrendamiento, lo que ha generado una mayor competencia y ha provocado subidas en los alquileres, especialmente en las principales capitales.
La gran pregunta ahora es: ¿seguirá esta tendencia durante todo el año o veremos un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario?
No se espera una bajada significativa en 2025. Los expertos prevén que los precios sigan subiendo, aunque a un ritmo más moderado, con incrementos del 4,5% al 5% según S&P Global Ratings y Bankinter. La falta de oferta y la alta demanda siguen presionando al alza.
Para que los precios bajen, sería necesario un aumento sustancial de la oferta de vivienda, una caída de la demanda debido a un deterioro económico, una mejora en el mercado del alquiler que reduzca la necesidad de compra o medidas gubernamentales que incentiven la construcción y regulen el mercado inmobiliario.
El precio medio se sitúa en 214.670 Euros, con un precio medio de 2.526€/m², mientras que Fotocasa estima que la vivienda de segunda mano alcanza los 2.405€/m² en enero de 2025.
Las viviendas nuevas ofrecen eficiencia energética y menor mantenimiento, pero son más caras. Las de segunda mano suelen ser más asequibles y están en zonas consolidadas, aunque pueden requerir reformas. La elección depende del presupuesto y los objetivos del comprador.
Se espera que los precios sigan subiendo entre 4,5% y 5%, pero a un ritmo más moderado que en años anteriores. La combinación de demanda fuerte, escasez de oferta y tipos de interés más bajos seguirá impulsando el mercado inmobiliario.
