En España, nadie puede obligarte a vender tu parte de una vivienda heredada o compartida. Sin embargo, el artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes: si no hay acuerdo, cualquiera puede solicitar judicialmente la división de la cosa común, lo que puede acabar en una venta forzosa en subasta pública.
En síntesis:
Un juez no te obliga directamente a vender tu parte, pero sí puede ordenar la venta del inmueble completo si no es divisible.
La vía judicial más común es la subasta pública, con reparto del dinero entre los herederos o copropietarios.
Antes de llegar a juicio, lo recomendable es un acuerdo privado o la extinción de condominio para reducir costes y evitar conflictos.
¿De qué habla el artículo 400 del Código Civil?
El artículo 400 del Código Civil español establece una regla fundamental en la copropiedad: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
En la práctica, esto significa que si varias personas son propietarias de un inmueble —por herencia, divorcio o compra conjunta— ninguno está obligado a seguir en esa situación de proindiviso contra su voluntad. Si alguien no quiere mantener la copropiedad, puede solicitar en cualquier momento la división de la cosa común.
Cuando la vivienda es indivisible físicamente (como ocurre en la mayoría de pisos o casas), la división no se hace partiendo la propiedad, sino mediante la venta del inmueble y el reparto del dinero entre todos los copropietarios en proporción a su participación.
Por tanto, el artículo 400 no obliga a nadie a vender su parte, pero sí abre la puerta a que, si no hay acuerdo, cualquier copropietario pueda forzar la extinción del proindiviso. Esto puede hacerse de dos formas:
De mutuo acuerdo, mediante la llamada extinción de condominio, que se formaliza en escritura notarial y suele ser la opción más rápida y económica.
Por vía judicial, solicitando al juez la división de la cosa común, lo que en la práctica suele terminar en una subasta pública del inmueble.
¿Qué soluciones hay si no existe acuerdo en la venta de una vivienda?
Cuando varios copropietarios no se ponen de acuerdo, la ley española (artículo 400 del Código Civil) establece que nadie está obligado a permanecer en una copropiedad. Esta situación puede despertar varias dudas y preguntas, dependiendo de cada situación personal.
En caso de ruptura: ¿Me puede mi ex obligar a vender la casa?
Tras un divorcio, lo habitual es que la vivienda quede en copropiedad. Tu ex no puede obligarte directamente a vender tu parte, pero sí puede acudir al juez para solicitar la extinción de condominio. En la práctica, esto significa que, si no hay acuerdo para que uno se quede con la vivienda compensando al otro, el juez puede ordenar la venta del inmueble y repartir el dinero entre ambos.
En caso de una herencia: ¿Qué solución existe si un heredero no quiere vender?
En herencias con varios coherederos, es frecuente que uno no quiera vender. La solución más sencilla es que los demás compren su parte, respetando el derecho de tanteo y retracto. Si nadie llega a un acuerdo, cualquier heredero puede pedir ladivisión judicial de la cosa común. Esto suele terminar en una subasta pública, con el riesgo de que la vivienda acabe en manos de un tercero y se venda por debajo de su valor de mercado.
¿Qué pasa si todos los herederos quieren vender menos uno?
La mayoría no obliga a la minoría: basta con que un heredero se oponga para que la venta privada no se pueda formalizar. Ante esta situación, hay dos opciones: negociar para que el disconforme venda su parte a los demás o acudir a la vía judicial para que el juez ordene la venta del inmueble completo y se repartan los beneficios.
¿Puedo vender mi parte de la herencia a mi hermano?
Sí, un heredero puede vender su parte de la vivienda heredada a otro coheredero. De hecho, los hermanos tienen preferencia de compra frente a terceros gracias al derecho de tanteo y retracto. Esto hace que, en la práctica, lo más habitual sea pactar entre familiares para evitar complicaciones y que la vivienda termine en manos ajenas.
¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?
No se le puede obligar a desprenderse de su parte, pero sí se puede forzar la venta del inmueble completo mediante un procedimiento judicial de división de cosa común. En ese caso, la vivienda se vende en subasta pública y el dinero se reparte entre todos los herederos en proporción a su cuota. Aunque es una vía legal, suele implicar costes elevados y pérdida de valor respecto a una venta en el mercado abierto.
En caso de vivienda en copropiedad: ¿Qué ocurre si somos dos propietarios y uno quiere vender y el otro no?
En los casos de copropiedad al 50%, la solución es clara: o uno compra la parte de la casa del otro, o, si no hay acuerdo, cualquiera puede solicitar la división de la cosa común. Al tratarse de una vivienda indivisible, lo más probable es que el juez ordene su venta en pública subasta. Es una solución legal, pero menos ventajosa económicamente que llegar a un acuerdo privado.
Un juez ¿Me pueden obligar a vender parte de la casa?
No a tu “parte” de la casa concreta, pero sí puede forzar la salida del proindiviso. El artículo 400 del Código Civil (CC) dice que nadie está obligado a permanecer en comunidad: si un copropietario demanda la división de la cosa común, el juez debe poner fin a la copropiedad. ¿Cómo?
Si el bien es indivisible (lo normal en un piso) y no hay acuerdo para que uno se lo quede, el art. 404 CC permite ordenar la venta del inmueble y repartir el precio entre todos según su cuota (venta forzosa, normalmente vía subasta).
Si alguien quiere quedárselo, el art. 1062 CC (aplicable por analogía) permite adjudicar el piso a un copropietario obligándole a pagar en metálico a los demás su parte.
Si fuera divisible sin desmerecer (p. ej., fincas rústicas), podría partirse físicamente.
Excepciones/límites: los copropietarios pueden pactar mantener la comunidad hasta 10 años (art. 401 CC), lo que impediría temporalmente esa acción. En divorcios, el art. 96 CC puede atribuir el uso de la vivienda familiar, pero no elimina el derecho a extinguir la copropiedad; en su caso, la venta se haría con ese uso vigente o previa compensación.
Idea clave: el juez no te obliga a vender tu cuota individual, pero sí puede transformarla en dinero al vender el piso entero si no hay acuerdo. La alternativa más eficiente (y menos costosa) es la extinción de condominio en notaría: uno compra la parte de la casa de los otros y se liquida la comunidad sin juicio.
¿Puede un juez obligar a poner una vivienda en subasta pública?
Sí, es posible obligar a vender una casa mediante una subasta pública, pero es esencial entender que este método conlleva costes. La implicación de abogados, procuradores y peritos judiciales designados por el juzgado es necesaria.
En caso de que los herederos se opongan a la tasación del perito, los costes pueden aumentar al requerir la contratación de un tasador privado. A pesar de los gastos, es común que los hermanos compartan estos gastos.
Dinámica de la subasta y consideraciones importantes
Si se decide seguir adelante, se realiza una subasta pública, con un precio de partida previamente establecido.
Cualquier persona puede pujar por la propiedad, pero los no herederos deben depositar el 30% del valor del inmueble en la subasta antes de participar. Los propietarios por otro lado, no están obligados a realizar dicho depósito, lo que puede disuadir a posibles compradores externos.
Aunque se puede obligar a vender la casa a un heredero, la subasta sigue siendo un proceso impredecible, ya que si las pujas superan las posibilidades financieras de los interesados, la propiedad puede acabar en manos de un tercero.
En caso de no tratarse de una vivienda heredada, sino de una vivienda comprada con la pareja, por ejemplo, y si dispones del usufructo vitalicio de la vivienda, no te pueden echar. Si los dos queréis vender la vivienda, tendríais que llegar a un acuerdo del reparto del dinero que obtengáis por la venta.
Referencias
Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana www.mitma.gob.es
¿Cuántas personas tienen que estar de acuerdo para vender una casa?
Para vender en escritura notarial, todos los copropietarios deben firmar. Basta con que uno se oponga para bloquear la venta.
¿Cómo puedo obligar a un copropietario a vender su parte del bien inmueble?
No puedes obligarle a vender su cuota, pero sí puedes pedir la división de la cosa común. Si no hay acuerdo, un juez puede ordenar la venta del inmueble completo y repartir el dinero.
¿Qué pasa si un heredero no quiere firmar para vender?
La venta se paraliza. En ese caso, se puede negociar para que venda su parte de la casa a los demás o acudir a la vía judicial para forzar la división del bien.
¿Se puede vender el 50% de un inmueble?
Sí, un copropietario puede vender su parte indivisa (por ejemplo, el 50%). El comprador pasa a ser nuevo copropietario del inmueble junto al otro titular.
¿Puedo vender mi parte de un piso a un tercero?
Sí, es posible vender tu cuota indivisa a un tercero, pero los demás copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto, es decir, preferencia para comprar tu parte en las mismas condiciones.
Alvaro G.
Con más de 8 años de experiencia en redacción, Álvaro se ha convertido en un especialista en consultoría inmobiliaria. Se centra especialmente en publicaciones relacionadas con la evolución del mercado inmobiliario en España, así como en cuestiones de compra, venta e inversión de inmuebles. Su experiencia en bienes raíces le permite compartir información valiosa para ayudar a las personas a tomar decisiones acertadas en este tipo de transacciones.
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