Cómo calcular el IPC del alquiler en 2026: fórmula, IRAV y tope del 2 %

¿Qué índice se aplica a tu alquiler en 2026?

El primer paso no es buscar el IPC, sino saber qué límite manda en tu contrato. El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026, establece que la renta solo se actualiza en los términos pactados y que el incremento “en todo caso” no puede superar la variación del IRAV.

El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) lo publica el INE cada mes. Se calcula como el menor de varios valores: la tasa anual del Índice de Precios de Consumo (IPC) general, la del IPC subyacente y dos tasas “ajustadas” de ambos índices que moderan las subidas cuando la inflación supera la esperada a medio plazo, según la Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024.

Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 también quedan sujetos al tope del IRAV: el Real Decreto-ley 29/2026 modificó la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda para que se actualicen con ese límite.

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Cómo calcular la actualización del alquiler paso a paso

El cálculo es sencillo una vez que sabes qué porcentaje puedes aplicar. Hay dos formas equivalentes de hacerlo: con la tasa de variación anual que publica el INE o con los valores del índice de dos meses.

Con la tasa de variación anual

1. Comprueba la fecha de actualización. Es el día en que se cumple cada año de contrato.
2. Busca el último dato publicado en esa fecha. La LAU toma como referencia el último índice publicado por el INE cuando se cumple la anualidad. Si tu contrato se renueva el 20 de octubre de 2026, el último dato disponible es el de septiembre, publicado el 14 de octubre.
3. Elige el porcentaje menor entre el índice pactado, el IRAV y, si no hay nuevo acuerdo, el 2%.
4. Aplica la fórmula: nueva renta = renta actual × (1 + porcentaje / 100).

Con los índices del INE

Si el contrato pacta el IPC entre dos meses concretos, el INE indica en su guía El IPC en un clic esta fórmula:

Renta actualizada = renta inicial × (IPC del mes final / IPC del mes inicial)

El INE precisa que el cociente se redondea a tres decimales antes de multiplicarlo por la renta. Su calculadora “¿Cuánto ha variado el IPC desde…?” hace la operación por ti. Recuerda que en vivienda el resultado sigue limitado por el IRAV y, en su caso, por el 2%.

Ejemplo: cuánto sube un alquiler de 800 € según el índice

Ejemplo ilustrativo, no corresponde a un contrato real. Un piso alquilado por 800 € al mes con cláusula de actualización por IPC, cuya anualidad se cumple el 20 de octubre de 2026. Los últimos datos publicados por el INE son los de septiembre de 2026.

Cómo se calcula: 800 × (1 + 2 / 100) = 816 €. Al año, el inquilino paga 192 € más; con el IPC habría pagado 470,40 € más.

Si la renta ya supera el límite máximo de precio que resulta del sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida, según la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026.

IPC e IRAV: últimos datos del INE

El INE publica el IPC y el IRAV de cada mes a mediados del mes siguiente. Estos son los dos últimos datos disponibles:

Fuente: INE, nota de prensa del IPC de septiembre de 2026 e INE, Índice de referencia de arrendamientos de vivienda, ambos publicados el 14 de octubre de 2026. El IPC subyacente de septiembre fue del 3,1 %.

La distancia entre ambos índices explica por qué la ley de vivienda creó el IRAV: con un IPC del 4,9 %, el índice de referencia se queda en la mitad.

El tope del 2 % hasta 2027: qué dice el Real Decreto-ley 29/2026

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, limita de forma extraordinaria las actualizaciones de los alquileres de vivienda cuya anualidad se cumpla entre esa fecha y el 31 de diciembre de 2027. Su disposición final sexta establece dos reglas:

1. Si la renta supera el límite máximo de precio del sistema de índices de precios de referencia, no se puede aplicar ningún incremento.
2. En los demás casos, la subida será la que acuerden de nuevo las partes. Sin ese nuevo pacto, no puede superar el 2 %.

Está pendiente de convalidación. Un real decreto-ley debe convalidarse en el Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación (art. 86 de la Constitución). A 21 de octubre de 2026 no se ha votado. Si no se convalida, dejará de aplicarse y volverán las reglas anteriores: IRAV como tope para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 e índice pactado (normalmente el IPC) para los anteriores. Revisaremos este artículo cuando se conozca la votación.

Si tienes dudas sobre tu caso, la calculadora del Ministerio de Vivienda se apoya ya en este decreto y el teléfono gratuito 047 atiende consultas.

Cómo notificar la actualización de la renta

La subida no se aplica sola. Según el artículo 18.2 de la LAU, la renta actualizada se puede exigir desde el mes siguiente a aquel en que una parte lo notifica por escrito a la otra, indicando el porcentaje aplicado. Si el inquilino lo pide, hay que acompañar el certificado del INE. También es válido avisar con una nota en el recibo del mes anterior.

Modelo de texto para la notificación (adáptalo a tu contrato):

“Conforme a la cláusula [número] del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección], le comunico que, al cumplirse una nueva anualidad el [fecha], la renta se actualiza un [porcentaje] %, de acuerdo con el último dato publicado por el INE ([índice y mes]) y con los límites del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La nueva renta mensual será de [importe] € a partir de [mes].”

Guarda una copia firmada o un justificante de envío. Si el casero y el inquilino pactan una subida distinta del 2 %, conviene dejarla por escrito como anexo al contrato.

Errores frecuentes al calcular el IPC del alquiler

• Aplicar el IPC completo en un alquiler de vivienda. Desde el 8 de octubre de 2026 el IPC no puede superar el IRAV ni, sin nuevo pacto, el 2 %.
• Usar un mes equivocado. La referencia es el último dato publicado en la fecha de actualización, salvo que el contrato fije otro mes dentro de los límites legales.
• Usar el IPC subyacente o la tasa mensual. El dato que se compara es la tasa de variación anual del índice pactado.
• Subir sin cláusula. Si el contrato no prevé la actualización, la renta no cambia hasta que termine el contrato.
• No notificar por escrito. Sin notificación, la nueva renta no es exigible.

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¿Y si alquilas un local comercial?

Los límites del IRAV y del 2 % se refieren a los contratos de vivienda. En un local u oficina manda lo que diga el contrato: si pacta el IPC, se aplica el IPC. Lo explicamos en la guía sobre la subida del IPC en locales comerciales.

Referencias

• BOE: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (07/10/2026): https://www.boe.es
• BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, medidas urgentes de vivienda (07/10/2026): https://www.boe.es
• BOE: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (2023): https://www.boe.es
• BOE: Resolución del INE que define el índice de referencia de alquileres (18/12/2024): https://www.boe.es
• INE: Nota de prensa del IPC de septiembre de 2026 (14/10/2026): https://www.ine.es
• INE: Índice de referencia de arrendamientos de vivienda, resultados (14/10/2026): https://ine.es
• INE: El IPC en un clic: actualización de rentas de alquiler: https://www.ine.es
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: Calculadora de actualización del alquiler (14/10/2026): https://www.mivau.gob.es