Autopromotor

Alvaro G.
27.11.2023, 12:38
7 min

Todo lo que necesitas saber sobre el autopromotor.

¿Qué es un autopromotor?

La autopromoción de viviendas en España se ha posicionado como una tendencia emergente, reflejo de un cambio paradigmático en la concepción de la propiedad y el proceso de edificación de hogares. Esta modalidad permite a individuos o familias asumir directamente la gestión y ejecución de la construcción de sus viviendas, lo que representa un movimiento hacia una mayor personalización y control en la creación del espacio vital propio. En este contexto, el concepto de autopromotor adquiere una relevancia especial, delineando un perfil que opta por una ruta más personal y comprometida en el desarrollo de proyectos habitacionales.

Un autopromotor es quien elige tomar las riendas en la construcción de su vivienda. Este rol implica una participación activa desde la adquisición de la parcela hasta la finalización de la obra, incluyendo la gestión de trámites y la contratación de equipos de trabajo. Este enfoque promete una vivienda que no solo se ajusta a las preferencias personales, sino que también puede ser un reflejo de valores individuales, como la sostenibilidad y la eficiencia energética.

¿Qué es un autopromotor?

La figura del autopromotor es relativamente reciente en la legislación y el mercado inmobiliario español, pero su definición encierra una idea sencilla y poderosa: es aquel individuo o familia que, actuando como cliente final, toma la iniciativa de gestionar la construcción de su propia vivienda. A diferencia de comprar una casa ya construida o un piso en promoción, el autopromotor asume el papel de promotor inmobiliario, pero con una diferencia sustancial: su proyecto es único y personal, no destinado a la venta o alquiler.

Objetivos de los autopromotores

Los autopromotores suelen tener motivaciones claras y definidas. Estos pueden incluir:

  • La búsqueda de una vivienda personalizada que responda a necesidades y gustos específicos.
  • El control sobre la calidad y los materiales de construcción.
  • La gestión directa del presupuesto, evitando gastos adicionales que suelen implicar los promotores inmobiliarios.
  • El deseo de incorporar criterios de sostenibilidad y eficiencia energética que a menudo se pasan por alto en las construcciones estándar.
  • La posibilidad de estar involucrados en cada paso del proceso, lo que proporciona una sensación de logro y satisfacción personal.

Características de un autopromotor

Ser autopromotor implica una serie de cualidades y responsabilidades que no todos los compradores de vivienda están dispuestos o son capaces de asumir:

  1. Proactividad: El autopromotor debe ser una persona con iniciativa, dispuesta a involucrarse en cada fase del proyecto.
  2. Capacidad de decisión: Debe tomar decisiones constantes sobre diseño, materiales, acabados y otros aspectos cruciales del proceso constructivo.
  3. Gestión: Requiere habilidades de gestión para coordinar a arquitectos, aparejadores, constructores y otros profesionales implicados.
  4. Conocimiento financiero: Es esencial entender y manejar el presupuesto, así como la financiación del proyecto.
  5. Paciencia y resiliencia: La construcción de una vivienda es un proceso largo, a veces complejo, que puede presentar imprevistos y requiere una actitud resiliente.

El rol del autopromotor es, por tanto, multifacético y desafiante. Ofrece una libertad sin precedentes en la creación de un hogar a medida, pero también exige un compromiso considerable y una disposición a sumergirse en el mundo de la construcción y el urbanismo. Es la persona indicada y con los conocimientos adecuados para calcular el valor de un inmueble.

¿Cómo hacerse autopromotor?

Convertirse en autopromotor en España es un proceso que requiere planificación, decisión y una serie de pasos estratégicos. A continuación, detallamos las etapas clave para aquellos interesados en emprender este camino hacia la construcción de su propio hogar.

1. Búsqueda de terrenos

El primer paso es encontrar un terreno adecuado. Este debe cumplir con los requisitos urbanísticos para la construcción y estar en consonancia con el proyecto de vivienda que se desea edificar. Es fundamental realizar un estudio geotécnico del suelo para asegurarse de que es apto para la construcción y verificar que cumple con todas las normativas locales.

Lectura recomendada: ¿Cómo se estima el valor de un terreno edificable?

2. Gestión de permisos y licencias

Una vez adquirido el terreno, el siguiente paso es obtener las licencias y permisos necesarios. Esto incluye la licencia de obras, que autoriza el inicio de la construcción, y puede requerir la presentación de un proyecto básico y de ejecución ante el ayuntamiento. Es importante también tener en cuenta la normativa medioambiental y patrimonial si aplicase.

3. Financiación y presupuesto

El autopromotor deberá asegurar la financiación del proyecto. Esto puede implicar la solicitud de préstamos hipotecarios para autopromotores, que suelen tener condiciones particulares en comparación con las hipotecas tradicionales. Es crucial establecer un presupuesto detallado, incluyendo un margen para imprevistos, y adherirse a él a lo largo del proyecto.

4. Selección de arquitectos y contratistas

La elección de un arquitecto es fundamental, ya que será el encargado de diseñar la vivienda y dirigir el proyecto de construcción. El autopromotor debe buscar profesionales con experiencia y que compartan su visión. Asimismo, es crucial seleccionar contratistas y constructores de confianza, que ofrezcan garantías de calidad y cumplimiento de plazos.

5. Recursos y asesoramiento disponible para autopromotores en España

Existen numerosos recursos y servicios de asesoramiento para autopromotores. Organizaciones como el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España ofrecen guías y asesoramiento. Además, es aconsejable contactar con asociaciones de autopromotores, que pueden proporcionar apoyo, compartir experiencias y ofrecer recomendaciones prácticas.

Diferencia entre promotor y autopromotor

Cuatro diferencias clave entre promotor y autopromotor

La distinción entre promotor y autopromotor reside principalmente en el propósito y la escala de la gestión del proyecto inmobiliario, así como en la naturaleza de la inversión y el nivel de involucramiento personal.

Lectura recomendada: ¿Qué es un promotor inmobiliario?

1. Escala de proyectos

Los promotores inmobiliarios generalmente emprenden proyectos de gran escala, pensados para el mercado masivo. Su objetivo es la venta o alquiler de las propiedades una vez completadas. Por otro lado, los autopromotores se enfocan en proyectos individuales y a medida, destinados para su uso personal o el de sus familias.

2. Inversión y riesgo financiero

En términos de inversión y riesgo financiero, los promotores inmobiliarios asumen un riesgo considerable, ya que financian proyectos con el objetivo de obtener un retorno de la inversión a través de ventas o rentas. 

Los autopromotores invierten principalmente en su futuro hogar, y aunque el riesgo financiero es significativo, está limitado a su proyecto personal y no está sujeto a las fluctuaciones del mercado inmobiliario en el mismo grado.

3. Control del proyecto y personalización

Un autopromotor tiene un control total sobre cada aspecto del proyecto, desde el diseño hasta la elección de materiales y acabados, lo que garantiza un nivel de personalización que no es posible en proyectos de promotores.

Los promotores deben tomar decisiones basadas en la viabilidad del mercado y las preferencias de los posibles compradores o arrendatarios.

4. Tiempo y compromiso requerido

El nivel de compromiso de tiempo también varía significativamente. Un autopromotor está involucrado en cada etapa del proceso, lo que puede ser muy demandante. Los promotores inmobiliarios, aunque también están comprometidos con el ciclo completo del proyecto, suelen delegar tareas a un equipo de profesionales, lo que distribuye la carga de trabajo.

Aspectos clave

  • La autopromoción inmobiliaria en España representa una ruta cada vez más explorada que permite a los individuos diseñar y construir una vivienda a su medida.
  • Aunque ser autopromotor conlleva desafíos únicos, la recompensa es una casa que es verdaderamente un hogar, reflejando las aspiraciones y el estilo de vida personal del constructor.
  • Los promotores inmobiliarios juegan un rol crucial en el mercado de la vivienda, proporcionando opciones habitacionales a gran escala y contribuyendo al desarrollo económico, aunque hay un alcance limitado de la personalización por parte del comprador final.
  • La elección entre emprender un proyecto como autopromotor o confiar en un promotor inmobiliario depende de los objetivos individuales, recursos y la disposición a involucrarse en el proceso de construcción.

Referencias

  1. Banco de España: https://www.bde.es/
  2. Ministerio de Economía y Empresa: https://www.mineco.gob.es/
  3. Ley 6/2002, de 27 de junio, de medidas de apoyo en materia de autopromoción de viviendas, accesibilidad y suelo - https://www.boe.es/buscar/pdf/2002/BOE-A-2002-16785-consolidado.pdf
  4. Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España - https://www.cscae.com/

FAQ

¿Qué tipo de financiación está disponible para autopromotores en España?

Existen productos financieros específicos para autopromotores, como hipotecas de autoconstrucción, que se desembolsan en fases según avanza la construcción. Es importante comparar ofertas de diferentes entidades financieras y entender las condiciones específicas que se aplican a este tipo de préstamos.

¿Es necesario tener conocimientos de construcción para ser un autopromotor?

No es estrictamente necesario, pero sí es beneficioso tener o adquirir conocimientos básicos sobre el proceso de construcción. La mayoría de los autopromotores contratan profesionales para el diseño y la ejecución de la obra, pero tener una comprensión del proceso puede ayudar a tomar mejores decisiones y a gestionar eficazmente el proyecto.

¿Es más barato construir mi casa como autopromotor o comprar una construida?

Ser autopromotor puede ser más económico, ya que se eliminan los márgenes de beneficio de un promotor inmobiliario. Sin embargo, los gastos pueden variar ampliamente dependiendo del proyecto, y es importante tener en cuenta posibles imprevistos que pueden incrementar el presupuesto final.

¿Puedo ser autopromotor si no tengo el tiempo para dedicarme al proyecto?

Ser autopromotor requiere una dedicación considerable. Si no dispones del tiempo necesario, podría ser un desafío. Sin embargo, puedes contratar a un gestor de proyecto para que supervise el proceso en tu nombre, aunque esto implica costes adicionales.

Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.