Expropiación

Alvaro G.
29.12.2023, 11:00
9 min

¿Qué es la expropiación?

¿Qué es una expropiación?

La expropiación en España actúacomo una herramienta clave para la implementación de políticas de urbanismo públicos y proyectos de infraestructura. Este mecanismo legal, que permite al gobierno adquirir propiedades privadas por un bien común, es fundamental en la creación de espacios urbanos que responden a las necesidades colectivas, como la construcción de carreteras, hospitales, y áreas de recreación. 

Su aplicación cuidadosa y justa, garantiza el equilibrio entre el desarrollo comunitario y los derechos de los propietarios, influenciando directamente en el crecimiento económico, la planificación urbana y la calidad de vida en las ciudades y pueblos de España. A través de la expropiación, el gobierno puede facilitar la regeneración de zonas degradadas, la expansión de infraestructuras esenciales y el desarrollo de proyectos.

¿Qué es la expropiación?

La expropiación en el marco legal español se define como la transferencia forzosa de propiedad privada a manos del Estado o entidades públicas, justificada por razones de interés público o social y acompañada de una compensación adecuada al propietario afectado. Esta definición se enmarca principalmente en la Ley de Expropiación Forzosa, aunque ha sido modificada y complementada por diversas normativas a lo largo de los años.

Leyes españolas que rigen la expropiación de propiedades

En España, el proceso de expropiación de propiedades está regulado por normativas específicas que buscan equilibrar el interés público con los derechos de los propietarios. Entre estas, destacan principalmente la Ley de Expropiación Forzosa y la Ley del Suelo.

Ley de Expropiación Forzoza

La Ley de Expropiación Forzosa, promulgada en España en 1954, es un instrumento legal clave que regula la transferencia forzosa de propiedad privada al Estado o a entidades autorizadas por razones de interés público o social. Esta ley define los criterios de justiprecio, es decir, la compensación adecuada que debe recibir el propietario afectado, asegurando un proceso transparente y justo. 

Además, regula detalladamente las fases del procedimiento expropiatorio:

  1. Declaración de utilidad pública: La expropiación requiere una declaración previa de utilidad pública o interés social, que justifique la necesidad de transferir la propiedad privada. Debe ser realizada por la autoridad competente.
  1. Procedimiento administrativo: Procedimiento administrativo que debe seguirse para la expropiación. Incluye la notificación al propietario, la posibilidad de alegaciones y la determinación del justiprecio.
  1. Justiprecio: Es el concepto central de la ley y se refiere a la compensación económica que debe recibir el propietario expropiado. El cálculo se basa en el valor real de la propiedad, considerando la ubicación, uso, estado actual y potencial de desarrollo.
  1. Procedimiento de tasación conjunta: En caso de desacuerdo en la valoración de una propiedad, se puede recurrir a un procedimiento de tasación conjunta, donde se nombra a un perito para que determine el justiprecio.
  1. Pago y ocupación: La ley establece que el pago del justiprecio es un requisito previo para la ocupación efectiva de la propiedad. Sin embargo, en ciertas circunstancias, se permite la ocupación temporal antes del pago total.
  1. Recursos legales: Los propietarios tienen derecho a impugnar la decisión de expropiación y la cuantía del justiprecio a través de recursos administrativos y judiciales.

Ley del Suelo

La Ley establece los procedimientos y condiciones bajo los cuales se puede llevar a cabo una expropiación, asegurando que se respeten los derechos de los propietarios y se garantice una compensación justa y previamente determinada. Además, establece las bases para determinar el interés público o social que justifica la expropiación, como pueden ser proyectos de infraestructura, protección del patrimonio cultural, o necesidades de urbanización y desarrollo.

Otras normativas relevantes que inciden en el proceso de expropiación en España incluyen la Ley del Suelo, que regula el uso y la planificación del suelo, y diversas leyes autonómicas que pueden introducir particularidades en el procedimiento de expropiación en función de las necesidades específicas de cada comunidad autónoma.

Este marco legal asegura que, aunque la expropiación implica una restricción al derecho de propiedad privada, se realiza de manera controlada, justa y conforme a los principios de legalidad, igualdad y publicidad, siempre en beneficio del interés general.

Motivos y justificaciones para la expropiación

En España, la expropiación de propiedades privadas por parte del gobierno está justificada en casos donde prevalece el interés público o social. La Ley de Expropiación Forzosa y otras normativas establecen una variedad de motivos por los cuales se puede llevar a cabo este proceso.

Desarrollo urbano

La expropiación es una herramienta crucial para la planificación y ejecución de proyectos urbanísticos. Se utiliza para la creación o expansión de infraestructuras urbanas como calles, parques, o sistemas de transporte público. Esto incluye la regeneración de áreas degradadas y la creación de nuevos desarrollos habitacionales que responden a necesidades sociales.

Proyectos de infraestructura pública

La realización de grandes proyectos de infraestructura, como autopistas, ferrocarriles, aeropuertos, hospitales y escuelas, a menudo requiere la utilización de terrenos privados. La expropiación permite al Estado adquirir estas tierras para facilitar la construcción y el desarrollo de estas infraestructuras esenciales para el bienestar público.

Conservación del patrimonio

La expropiación puede ser necesaria para proteger y conservar el patrimonio histórico, cultural o natural. Esto incluye la preservación de monumentos históricos, sitios arqueológicos y espacios naturales protegidos, asegurando su mantenimiento y accesibilidad para las futuras generaciones.

Interés social o de seguridad

En ciertos casos, se pueden expropiar propiedades por motivos de seguridad nacional o para responder a emergencias públicas, como catástrofes naturales o situaciones de grave riesgo para la salud pública.

Proyectos energéticos y de recursos naturales

La expropiación puede ser utilizada para el desarrollo de proyectos relacionados con la energía y la explotación de recursos naturales, como la construcción de presas, centrales eléctricas o la explotación de minerales y recursos hidráulicos, cuando estos se consideran esenciales para el desarrollo económico y social.

¿Cómo es un proceso de expropiación de un inmueble?

El proceso de expropiación en España es un procedimiento legal y riguroso que se lleva a cabo en varias etapas. Veamos el paso a paso:

  1. Declaración de utilidad pública o interés social: El primer paso es la declaración oficial de que la propiedad en cuestión es necesaria para un proyecto de utilidad pública o interés social. Es emitida por el gobierno nacional, regional o local, dependiendo del proyecto.
  1. Notificación inicial y audiencia pública: Una vez declarada la utilidad pública, se notifica a los propietarios afectados. Incluye detalles sobre el proyecto y la intención de expropiar. Se ofrece una audiencia pública donde los propietarios y otras partes interesadas pueden presentar alegaciones y expresar sus preocupaciones.
  1. Valoración de la propiedad: Se realiza una valoración de la propiedad para determinar una compensación justa. Esta valoración es llevada a cabo por un tasador homologado y debe reflejar el valor real del inmueble. Los propietarios pueden presentar sus propias valoraciones si discrepan con la ofrecida por la administración.
  1. Negociaciones: Existe un periodo de negociación entre las partes para llegar a un acuerdo sobre la compensación. Durante esta etapa, se intenta llegar a un entendimiento mutuo para evitar procedimientos legales más extensos.
  1. Resolución de expropiación y pago de compensación: Si se llega a un acuerdo, o tras un fallo judicial en caso de desacuerdo, se emite una resolución formal de expropiación. La compensación acordada o dictaminada por el tribunal se paga al propietario.
  1. Toma de posesión: Una vez pagada la compensación, las autoridades proceden a tomar posesión de la propiedad.
  1. Resolución de conflictos: En caso de desacuerdo en cualquier etapa del proceso, especialmente en lo relativo a la compensación, los propietarios pueden acudir a los tribunales para resolver el conflicto. Los tribunales pueden revisar tanto la decisión de expropiar como la cantidad de la compensación ofrecida.

Compensación y derechos del propietario ante una expropiación

La compensación y los derechos del propietario en el proceso de expropiación en España están cuidadosamente regulados para asegurar la equidad y la justicia. Aquí te detallamos ambos aspectos:

Proceso de compensación y derechos por la expropiacion forzosa

Determinación de la compensación

Para poder determinar una compensación a los propietarios, se debe:

  • Realizar una valoración justa: La compensación se basa en una valoración justa de la propiedad expropiada. Para calcular el valor real de un inmueble se consideran factores como la ubicación, el uso actual, el potencial de desarrollo futuro y cualquier otro elemento que pueda influir en su valor.
  • Expertos independientes: La valoración es realizada generalmente por expertos independientes para garantizar la objetividad. Los propietarios pueden presentar sus propias valoraciones si no están de acuerdo con la estimación oficial.
  • Compensación adicional: Además del valor de la propiedad, la compensación puede incluir otros factores como el coste de reubicación, la pérdida de ingresos (si aplica), y otros daños o perjuicios derivados de la expropiación.

Derechos del propietario

Conoce los tres derechos que tienen los propietarios ante el proceso de expropiación:

  • Derecho a la información: Los propietarios tienen derecho a estar plenamente informados sobre el proceso de expropiación, incluyendo la razón de la expropiación, los plazos y el procedimiento de valoración.
  • Derecho a la participación: Tienen derecho a participar en el proceso, incluyendo la presentación de alegaciones y la asistencia a audiencias públicas.
  • Derecho a negociar: Pueden negociar la compensación y, si es posible, llegar a un acuerdo amistoso con las autoridades.

¿Existen mecanismos de apelación y disputa ante una expropiación?

En España, existen una serie de  mecanismos diseñados para proteger los derechos de los propietarios y asegurar que la expropiación se realiza de manera justa y equitativa, respetando tanto los intereses públicos como los derechos individuales. Asimismo, si la propiedad no está de acuerdo con las condiciones o la gestión, es posible realizar una apelación o revisión de la expropiación. Estas son las más habituales:

  • Revisión administrativa: Si el propietario no está de acuerdo con la valoración, puede solicitar una revisión administrativa dentro de la misma entidad que propone la expropiación.
  • Recursos judiciales: En caso de desacuerdo con la decisión de la administración, los propietarios tienen derecho a acudir a los tribunales. Pueden impugnar tanto la decisión de expropiar como la cantidad de compensación ofrecida.
  • Proceso judicial: El proceso judicial ofrece una vía independiente y objetiva para resolver disputas. Los tribunales pueden ordenar una nueva valoración o ajustar la compensación según lo consideren justo.
Aspectos clave

  • La expropiación en España es una herramienta legal esencial para el desarrollo público y urbano, equilibrando los intereses colectivos con los derechos individuales de propiedad. 
  • El proceso, rigurosamente regulado, asegura transparencia, participación y justa compensación, protegiendo los derechos de los propietarios. 
  • Los mecanismos de apelación y disputa proporcionan una salvaguarda adicional para garantizar la equidad y la justicia en el proceso. 
  • La expropiación contribuye significativamente al desarrollo y bienestar social, siendo un componente clave en la planificación y ejecución de proyectos de infraestructura y desarrollo urbano en España.

Referencias

  1. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana - https://www.mitma.gob.es/vivienda
  2. Banco de España - www.bde.es
  3. BOE; Normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financiera -  https://www.boe.es/eli/es/o/2003/03/27/eco805
Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.