En el ámbito de la fiscalidad y los impuestos, uno de los términos más importantes que debes conocer es la base imponible.
Este concepto es esencial para entender cómo se determinan los impuestos que se deben pagar en diversas situaciones, incluyendo cuando compras, vendes o alquilas una casa, tanto como arrendador como si eres inquilino.
En este artículo, vas a descubrir qué es la base imponible, cómo se calcula y su relación con el sector inmobiliario. Te lo vamos a explicar además de una forma sencilla, para que lo retengas y no lo olvides nunca.
La base imponible es el valor sobre el cual se aplica un tipo impositivo para determinar la cantidad de impuesto que debe pagarse.
En otras palabras, es la cantidad a la que se le aplican las tasas o porcentajes de tributos establecidos por la ley para calcular la cuantía que el contribuyente debe abonar al fisco.
Lectura recomendada: ¿Qué son los impuestos?
La base imponible puede variar según el impuesto y las circunstancias específicas de cada contribuyente. A continuación, describimos dos categorías principales de base imponible en el ámbito de la tributación personal:
La base imponible general es la suma de todos los ingresos y ganancias obtenidos por una persona a lo largo de un año fiscal, excluyendo aquellos que pertenecen a la base imponible del ahorro.
Estos ingresos pueden provenir de diferentes fuentes, como el trabajo, actividades económicas, arrendamientos, etc. Para calcularla, es necesario sumar todos estos ingresos y, posteriormente, aplicar las deducciones y reducciones que establece la ley.
La base imponible del ahorro comprende los ingresos y ganancias derivados de inversiones financieras y bienes mobiliarios, así como las ganancias patrimoniales que no se hayan obtenido en el ámbito de una actividad económica.
Algunos ejemplos de estos ingresos son los intereses de cuentas bancarias, dividendos, rentas de seguros de vida, y ganancias obtenidas por la venta de acciones, entre otros. Para calcularla, se deben sumar todos estos ingresos y aplicar las deducciones correspondientes.
Según el Artículo 50 de la Ley 58/2003 General Tributaria existen diferentes métodos para determinar la base impositiva en función de las características y circunstancias del contribuyente y de la actividad económica realizada. Estos son los tres métodos principales:
Este método consiste en calcular la base imponible a partir de los ingresos reales obtenidos y los gastos deducibles incurridos por el contribuyente en el ejercicio de su actividad económica.
Este método se basa en la contabilidad y la documentación que el contribuyente debe llevar y conservar, como facturas emitidas y recibidas, registros de gastos, nóminas, etc.
La estimación directa puede ser de dos tipos: normal y simplificada. La primera se aplica generalmente a contribuyentes con mayor volumen de negocio, mientras que la segunda es para aquellos que cumplen ciertos requisitos de tamaño y facturación.
La estimación objetiva, también conocida como régimen de módulos, es un método simplificado que permite calcular la base imponible mediante el uso de índices, módulos o coeficientes establecidos por la ley.
Este método se aplica principalmente a pequeños negocios y profesionales. Tiene como ventaja la simplicidad y la menor carga administrativa para el contribuyente. Sin embargo, no todos los contribuyentes pueden acogerse a este régimen, ya que existen límites y requisitos específicos que deben cumplirse.
Este es un método excepcional que se utiliza cuando no es posible determinar la base imponible mediante la estimación directa u objetiva debido a la insuficiencia o inexactitud de la contabilidad, documentación o información del contribuyente.
En estos casos, la Agencia Tributaria recopila información disponible de otras fuentes, como registros públicos, operaciones con terceros, y demás elementos que permitan establecer una estimación razonable. Este método se aplica como último recurso y tiene como objetivo garantizar la correcta tributación y evitar la evasión fiscal.
En el sector inmobiliario, uno de los impuestos más relevantes que se relaciona con la base imponible es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En España, la base impositiva del IBI es el valor catastral del inmueble. Este es un valor administrativo que suele ser inferior al valor de mercado y se actualiza periódicamente para aproximarse a este.
Es posible conocer el valor catastral de un inmueble a través de la Sede Electrónica del Catastro, en las oficinas catastrales o bien en el ayuntamiento donde se encuentra la propiedad.
Es fundamental tener en cuenta la base imponible del IBI al comprar, vender o alquilar una propiedad. Asimismo, conocer este valor te servirá para planificar los gastos asociados a una propiedad inmobiliaria.
1) Agencia Tributaria; “¿Cómo calculo la base imponible?”: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/calculo-iva-repercutido-clientes/calculo-base-imponible.html
2) Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Metodología Dirección General del Catastro: https://www.catastro.minhap.es/documentos/estadisticas_Metodologia_IBI_2012.pdf
3) Agencia Tributaria de Cataluña. Base Imponible: https://atc.gencat.cat/es/tributs/itpajd/tpo/base-imposable/
La base imponible en el cálculo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en el contexto de las rentas inmobiliarias se refiere principalmente a los ingresos obtenidos por el arrendamiento o alquiler de propiedades.
Para determinar la base imponible de estos ingresos, se deben restar los gastos deducibles asociados al inmueble (mantenimiento, reparaciones, intereses de préstamos, entre otros) de los ingresos brutos obtenidos por el alquiler. Luego, esta base imponible se integra en la base imponible general del contribuyente, y se le aplican las deducciones y reducciones correspondientes para calcular el IRPF a pagar.
La base imponible para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en la compraventa de inmuebles se basa en el valor real de la propiedad transmitida.
En el caso del ITP la base imponible suele ser el precio de compraventa acordado entre las partes, siempre que este no sea inferior al valor mínimo establecido por la administración tributaria. En el caso del AJD la base imponible se determina por el valor declarado en la escritura, que debe coincidir con el valor real del inmueble. Ambos impuestos aplican un tipo impositivo variable según la Comunidad Autónoma en la que se ubique el inmueble.
