¿Se puede hacer un sótano en una casa ya construida?

¿Qué es un sótano?

Un sótano es un espacio ubicado debajo de la estructura principal de una casa, generalmente construido por debajo del nivel del suelo. Este espacio puede ser utilizado como área de almacenamiento o un lugar habitable. Todo depende del diseño y de la construcción de un sótano.

Las características y beneficios de tener un sótano en casa son:

1. Espacio adicional: El sótano proporciona un área extra que puede ser transformada en habitaciones de invitados, oficina en casa, gimnasio, sala de juegos, o incluso un apartamento independiente.
2. Aislamiento térmico: Los sótanos suelen mantener una temperatura más constante debido a su ubicación subterránea, lo que puede ayudar a reducir los costes de calefacción y refrigeración en la vivienda.
3. Reducción del ruido: Al estar bajo tierra, los sótanos ofrecen un ambiente más tranquilo y silencioso, ideal para actividades que requieren concentración o simplemente para disfrutar de un espacio habitable de retiro.
4. Incremento del valor de la propiedad: Un sótano bien diseñado y funcional puede aumentar significativamente el valor de mercado de una casa, haciéndola más atractiva para futuros compradores.
5. Flexibilidad en el diseño: Los sótanos ofrecen flexibilidad para ser adaptados según las necesidades del propietario, pudiendo incluir desde bodegas de vino hasta estudios de arte, proporcionando un lienzo en blanco para personalizar según el estilo de vida de cada uno.

Pasos para construir un sótano en tu casa

Si te preguntas si es legal construir un sótano en tu casa, la respuesta es sí, pero el proceso exige planificación técnica, permisos municipales y cumplimiento estricto del CTE. A continuación, te explicamos paso a paso cómo hacerlo correctamente y sin riesgos estructurales.

1. Estudio previo y permisos

Antes de excavar, es imprescindible determinar si el terreno permite la construcción de un sótano seguro.

• Estudio geotécnico obligatorio: Analiza el tipo de suelo, el nivel freático y la resistencia del terreno (según el DB-SE-C del CTE).
• Licencia de obra mayor: Toda excavación o ampliación estructural requiere proyecto visado y autorización municipal.
• Verificación urbanística: Comprueba con el Ayuntamiento que el plan local permite sótano o semisótano, especialmente si afectará al jardín o a la red de drenaje.
• Informe ambiental y de aguas: En zonas con alto nivel freático o pendientes, puede exigirse estudio de drenaje pluvial.

No iniciar excavaciones sin estos permisos puede acarrear sanciones o la paralización de la obra.

2. Planificación, diseño y forjado sanitario

El diseño del sótano debe adaptarse tanto al uso previsto como a las condiciones estructurales del terreno.

• Proyecto técnico: Un arquitecto debe definir dimensiones, ventilación, salidas de emergencia, accesos y topografía del terreno.
• Forjado sanitario: Es una capa estructural separada del terreno mediante una cámara de aire o viguetas ventiladas.
  • Su función es evitar humedades por capilaridad y mejorar la eficiencia energética.
  • Se recomienda instalar tubos de ventilación cruzada o rejillas al exterior del jardín para mantener el aire seco bajo el forjado.
• Altura mínima habitable: Según el CTE, un sótano habitable debe tener al menos 2,50m de altura libre y ventilación natural o forzada.

Consejo técnico: combina forjado sanitario con una losa de cimentación impermeabilizada si el nivel freático es alto.

3. Excavación y cimentación

La excavación y cimentación son las fases más delicadas.

• Control de estabilidad: Usa entibaciones o muros pantalla si hay edificaciones cercanas o suelos poco cohesivos.
• Tipos de cimentación:
  • Losa de cimentación para suelos blandos o con presencia de agua.
  • Zapatas corridas o aisladas en terrenos más firmes.
• Hormigón armado: Cumple con el Código Estructural (RD 470/2021), que exige control de materiales y armaduras certificadas.
• Coordinación con jardín o patio: Si el sótano se extiende bajo una zona ajardinada, se debe reforzar el drenaje del terreno superior con geotextiles y capa filtrante, evitando filtraciones hacia el sótano.

4. Impermeabilización y drenaje (exteriores y jardín)

Evitar la humedad es clave para la durabilidad y la habitabilidad del sótano.

• Impermeabilización exterior: Membranas de betún modificado, PVC o poliuretano líquido aplicadas sobre muros y losa.
• Sellado interior: Pinturas epoxi o cementosas transpirables que refuerzan la estanqueidad.
• Drenaje perimetral: Tuberías perforadas (tipo dren francés) que conducen el agua a un pozo o al drenaje del jardín.
• Bomba de achique o sumidero: Recomendable si el terreno tiene nivel freático alto o es propenso a inundaciones.
• Pendientes en el jardín: Asegura que el terreno y las canaletas dirijan el agua lejos de la base del sótano.

En viviendas con jardín, combinar drenaje y vegetación de raíz superficial mejora la absorción y evita sobrecargas hidráulicas.

5. Construcción, aislamiento y acabados

Una vez asegurada la estructura, se construyen en el sótano paredes, suelos y techos.

• Muros: De hormigón armado o bloque de termoarcilla con cámara aislante.
• Suelos: Con losa ventilada o base impermeabilizada sobre forjado sanitario.
• Techos: Deben incluir aislamiento térmico y acústico. Los techos suspendidos facilitan el paso de instalaciones eléctricas y de fontanería.
• Ventilación: Instalar rejillas o sistemas mecánicos para renovar el aire interior.
• Acabados eficientes: Pinturas de bajo VOC, suelos antideslizantes y luz LED de bajo consumo.

Si el sótano será habitable, debe cumplir los requisitos de salubridad y ventilación del DB-HS (Higiene y Salud del CTE).

6. Legalización y registro

Al finalizar la obra:

• El arquitecto debe emitir el certificado final de obra.
• El Ayuntamiento realiza la inspección y concede la cédula de habitabilidad (si aplica).
• Finalmente, el propietario debe inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad para actualizar el valor catastral.

¿Cuánto cuesta hacer un sótano en una casa ya construida?

El coste de construir un sótano varía notablemente según factores como la profundidad de la excavación, el tipo de suelo, la existencia de agua subterránea, el nivel de acabados y si destinamos ese espacio a almacenamiento simple o a uso completamente habitable. Las fuentes recientes sitúan un rango medio entre ≈ 400€/m² y 750€/m², aunque los proyectos con mayor complejidad o acabados elevados pueden superar los 1.000€/m2 totales.

Por ejemplo, un sótano técnico sin ventilación ni acabados finos será mucho más económico que un sótano bajo jardín, con drenaje especial, ventilación natural y acabado para uso de vivienda. Antes de fijar presupuesto es clave incluir excavación, cimentación, impermeabilización, drenaje (especialmente si afecta al jardín), estructura, aislamiento térmico y acabados.

Acabados internos y eficiencia energética

Seleccionar acabados que mejoran la estética y la eficiencia energética del sótano, como iluminación LED y materiales de bajo VOC.

• Aislamiento: Utilizar materiales de aislamiento de alta calidad es esencial para mantener el sótano cálido en invierno y fresco en verano. El aislamiento de espuma en spray es una opción viable y popular por su capacidad para sellar huecos y ranuras, lo que mejora significativamente la eficiencia energética.
• Iluminación: Opta por iluminación LED, que no solo reduce el consumo de energía, sino que también genera menos calor, ideal para espacios confinados como sótanos.

• Ventanas: Si el diseño lo permite, incluir ventanas de doble acristalamiento para una mejor eficiencia térmica. Las ventanas no solo proporcionan luz natural, sino que también ayudan en la ventilación y pueden reducir la dependencia de la iluminación artificial y el aire acondicionado.
• Materiales de bajo VOC: Selecciona pinturas y selladores de bajo VOC (compuestos orgánicos volátiles) para mantener la calidad del aire interior saludable, especialmente importante en áreas con menos ventilación como los sótanos.

Referencias

1. Licencias en plata sótano y semisótano: https://www.madrid.es/
2. Real Decreto por el que se aprueba el Código Estructural: https://www.boe.es/
3. Ley de propiedad horizontal: https://www.boe.es/