¿Cuánto vale mi casa?
Introduce tu dirección y haz clic en el botón para acceder al estimador de RealAdvisor.
El mercado inmobiliario español lleva dos años encadenando subidas históricas. El INE confirmó que el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del cuarto trimestre de 2025 registró una variación anual del 12,9%, con la segunda mano creciendo al 13,1% y la obra nueva al 11,2%. Sociedad de Tasación cifra el precio medio de la vivienda nueva en 3.298€/m² al cierre de 2025, el mayor nivel desde que elabora su serie histórica en 1982.
Cuatro factores estructurales explican por qué los precios siguen subiendo pese a la financiación más cara:
El empleo estable, el interés de compradores extranjeros y la falta de alternativas en el alquiler han mantenido la demanda robusta. El Colegio de Registradores registró cerca de 700.000 compraventas en 2025, el mayor volumen desde 2007.
España construye muy por debajo de sus necesidades reales. Bankinter sitúa el déficit actual en torno a las 700.000 viviendas, una brecha que crece más de 150.000 unidades al año. Las viviendas en construcción actuales no cubrirán ese déficit en el horizonte visible.
El encarecimiento del alquiler empuja a muchos hogares hacia la compra. La vivienda turística sigue desviando oferta disponible del mercado residencial, especialmente en Baleares, Málaga, Canarias y Barcelona.
Según Bankinter, los compradores extranjeros tienen una capacidad de pago que supera en un 80% a la del comprador doméstico, lo que eleva el listón de precios en mercados costeros e insulares y genera tensión local muy intensa.
Varias regiones llevan años superando sus propios récords sin señales de corrección real. Baleares supera los 5.000€/m² en determinadas capitales, situándose muy por encima de los niveles de 2007: reunir la entrada del 20% para una vivienda de 90m² exige décadas de ahorro para una familia media. Madrid encabeza el ranking con 5.283€/m² en la capital, y su periferia acumuló subidas superiores al 20% interanual en 2025. Barcelona se sitúa en los 4.800€/m², Málaga en torno a los 3.046€/m² provinciales, y Canarias marca también máximos impulsada por la demanda internacional y la escasez de suelo edificable.
| Zona | Precio medio €/m² | Referencia respecto a 2007 |
|---|---|---|
| España (media nacional) | ~2.389€ | +26% sobre máximo 2007 |
| Baleares (Palma capital) | 4.086€ | Muy por encima |
| Málaga (provincia) | ~3.046€ | +~50% |
| Madrid (capital) | 5.283€ | +20% aprox. |
| Barcelona (capital) | 4.800€ | Superado |
Fuente: Estadística Registral Inmobiliaria, Colegio de Registradores, Q4 2025
A continuación, detallamos la evolución de preciós sede vivienda en España durante los próximos años.
Obra nueva: Es el segmento más sólido y previsiblemente seguirá siéndolo en 2026. La falta de suelo y stock, el encarecimiento del alquiler y la demanda internacional sostenida mantienen la presión. Sociedad de Tasación proyecta un precio medio de obra nueva de 3.432€/m² para el primer semestre de 2026, lo que supondría una variación interanual cercana al 9%. Para el conjunto del año, el consenso apunta a crecimientos de entre el 5% y el 7%.
Segunda mano: Fue la principal impulsora del boom de precios en 2024–2025. Para 2026 las estimaciones apuntan a subidas más moderadas, en torno al 3–5%, con algo más de margen de negociación y plazos de venta ligeramente más largos. No es una corrección: es una normalización tras dos años de ritmos excepcionales.
Lectura recomendada: Burbuja inmobiliaria en España 2026: ¿Realidad o alarma?
Bankinter mantiene su estimación de +7% para 2026 y +4% para 2027, sostenida por la escasez de oferta, la demanda extranjera y el encarecimiento del alquiler. La entidad advierte que el déficit no se revertirá en los próximos 3 a 5 años, lo que apunta a que la previsión del precio de la vivienda en 2028 seguirá siendo positiva, con crecimientos más moderados conforme el ciclo madure.
CaixaBank Research apunta a un crecimiento del 5,7% en 2026. Su informe sectorial del primer semestre alerta de que el déficit de vivienda seguirá ampliándose en grandes ciudades y zonas turísticas. Para 2027 y 2028, sus modelos apuntan a crecimientos sostenidos pero más suaves, condicionados por la evolución del empleo y la política monetaria del BCE.
BBVA Research prevé un +5,3% en 2026 y crecimientos en el entorno del 3–4% para los años siguientes, siempre que no se produzca un aumento sustancial de la oferta disponible.
Ninguna gran institución contempla una bajada generalizada del precio de la vivienda en España como escenario base ni para 2026 ni para 2027.
El Euríbor cerró 2025 en torno al 2,2%. El Panel de Funcas prevé que se mantenga por debajo de ese nivel a lo largo de 2026, con mínimos cercanos al 2,15% en verano. El BCE contempla incluso un 1,90% a cierre de año.
Para quienes compren en 2026, las cuotas serán más bajas que en el pico de 2023–2024, lo que reactiva el crédito hipotecario y sostiene la demanda. Sin embargo, ese alivio no resuelve el problema de fondo: Sociedad de Tasación estima que un ciudadano medio necesita 7,8 años de salario íntegro para comprar una vivienda, cifra que llega a los 10,2 años en Madrid y los 19,4 en Baleares. El debate sobre el acceso a la financiación y la accesibilidad a la vivienda sigue siendo el principal problema del mercado residencial español.
Lectura recomendada: Euribor: ¿Qué es y cómo funciona?
Existen tres tipos de escenarios relacionados con la venta y compra de vivienda en España.
Los precios siguen subiendo pero a menor ritmo que en 2024–2025. Hay más margen de negociación entre comprador y vendedor y los plazos de venta se alargan ligeramente. No existe la burbuja de crédito hipotecario de 2007: el stock es escaso y el endeudamiento de los hogares es moderado, lo que descarta un pinchazo brusco.
El precio medio nacional se mantiene, pero algunas zonas experimentan correcciones del -3% al -8%: áreas sobrevaloradas con subidas excesivas, municipios periféricos con exceso de segunda mano, o inmuebles con baja eficiencia energética que el comprador descuenta del precio. No sería una bajada nacional, sino un crecimiento menor selectivo donde los productos menos competitivos ajustan primero.
Requeriría un shock simultáneo de varios factores: repunte del paro, recesión, bloqueo del crédito o inestabilidad geopolítica grave que endurezca las condiciones financieras y dispare los costes de producción en construcción. La probabilidad es baja según todas las instituciones consultadas.
¿Cuánto vale mi casa?
Introduce tu dirección y haz clic en el botón para acceder al estimador de RealAdvisor.
No hay fecha concreta. Las previsiones para 2026 apuntan a desaceleración, no a bajada. Para una corrección real haría falta un cambio brusco en economía, empleo o crédito, que no forma parte del escenario central de los analistas.
Seguirá subiendo, pero más despacio. El consenso sitúa el crecimiento entre el 5% y el 7%. No se espera bajada generalizada, aunque sí ajustes puntuales en zonas o segmentos concretos.
Depende de cada situación personal. En 2026 el entorno hipotecario es más favorable que en 2023–2024. Esperar una bajada que el mercado no anticipa puede suponer pagar más en hipoteca de lo que se ahorra en precio.
Las grandes instituciones no contemplan bajada nacional en el horizonte próximo. El desequilibrio entre oferta y demanda, la demanda extranjera y el alquiler inaccesible seguirán sosteniendo los precios al menos durante 2026 y 2027.
No se prevé bajada generalizada a corto plazo. Sí pueden producirse ajustes en zonas específicas, especialmente en segunda mano de menor calidad o mercados que han subido muy rápido sin respaldo de demanda sólida.
Con 5.283€/m² en la capital y subidas superiores al 20% en la periferia durante 2025, una corrección a corto plazo es muy poco probable. El crecimiento se moderará, pero no se revertirá.
