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Con la referencia catastral de una vivienda puedes consultar gratis su valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro, identificándote con certificado electrónico, DNI electrónico o Cl@ve. Es un dato público: puedes verlo aunque la vivienda no sea tuya. El valor catastral, en cambio, es un dato protegido que solo puede ver el titular o quien tenga su autorización por escrito. Ninguno de los dos es el precio de mercado: para saber cuánto vale la vivienda en una compraventa necesitas una valoración o una tasación.
La referencia catastral es el código alfanumérico que identifica cada inmueble en el Catastro. Con ella puedes llegar a dos valores oficiales, que tienen funciones y reglas de acceso diferentes, y a una estimación de mercado, que no procede del Catastro.
| Valor de referencia | Valor catastral | Valor de mercado | |
| Quién lo fija | Dirección General del Catastro | Dirección General del Catastro | Lo marca la oferta y la demanda |
| Cómo se calcula | Precios de compraventas ante notario, con un factor de minoración de 0,9 | Ponencias de valores del municipio | Comparables, estado de la vivienda, ubicación |
| Quién puede consultarlo | Cualquier persona identificada | Titular o persona autorizada | Valoración o tasación |
| Para qué se usa | ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones | IBI y otros impuestos | Comprar, vender, hipotecar |
| ¿Puede superar el mercado? | No | No | Es el precio real |
El valor de referencia es el valor que determina la Dirección General del Catastro a partir de los precios de las compraventas realizadas ante notario. Sobre ese resultado se aplica un factor de minoración de 0,9, fijado por la Orden HFP/1104/2021 (boe.es), para que el valor no supere el de mercado.
Está disponible en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2022 y se actualiza cada año. Los valores de referencia de 2027 para inmuebles urbanos se aprobaron mediante resolución publicada el 27 de octubre de 2026 (sedecatastro.gob.es).
El valor catastral es el valor administrativo que el Catastro asigna a cada inmueble según las ponencias de valores del municipio. Es la base del IBI. Según el Catastro, con carácter general no puede superar el valor de mercado (catastro.hacienda.gob.es).
A diferencia del valor de referencia, es un dato protegido y no se publica. Si quieres conocer a fondo cómo se calcula y para qué sirve, consulta nuestra guía sobre el valor catastral de una vivienda.
El valor de mercado es el precio que razonablemente pagaría un comprador por la vivienda hoy. No figura en el Catastro: depende de la zona, el estado de conservación, la planta, la orientación o la demanda del momento. Por eso dos viviendas con un valor de referencia parecido pueden venderse a precios muy distintos.
La consulta se hace en la Sede Electrónica del Catastro y no tiene coste: la información obtenida a través de la Sede no está sujeta al pago de tasa (catastro.hacienda.gob.es). Solo necesitas la referencia catastral y un sistema de identificación digital.
La fecha importa. En el ITP o en Sucesiones, el valor que cuenta es el vigente en la fecha de devengo del impuesto, por ejemplo, el día de la firma de la compraventa o del fallecimiento. Si no tienes la referencia catastral a mano, puedes buscarla por dirección en la Sede: la localización y la referencia catastral son datos no protegidos que cualquiera puede consultar.
Depende del valor que busques. El valor de referencia sí: el Catastro indica que no es un dato protegido y que se publica de forma permanente en su Sede. Puedes consultarlo para cualquier vivienda si te identificas, por ejemplo, para calcular el ITP de un piso que vas a comprar.
El valor catastral, no. Solo pueden acceder a él los titulares catastrales y quienes tengan su consentimiento expreso y por escrito, entre otros supuestos que recoge el Catastro, como los herederos o los titulares de derechos sobre el inmueble (catastro.hacienda.gob.es). Si estás comprando, lo habitual es pedírselo al vendedor, que puede consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro.
Tampoco puedes saber quién es el propietario solo con la referencia catastral, porque el nombre del titular también es un dato protegido. Te lo explicamos en cómo saber quién es el propietario de una vivienda.
El valor de referencia no es un precio, pero tiene efectos fiscales directos cuando se compra, se hereda o se recibe una vivienda en donación. En esas operaciones es la base imponible mínima.
En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la base imponible de un inmueble es su valor de referencia a la fecha de devengo. Si el valor declarado o el precio pactado es superior, se toma la mayor de esas cifras (artículo 10 del texto refundido del ITPAJD, boe.es). La misma regla se aplica en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (artículo 9.3 de la Ley 29/1987, boe.es).
Ejemplo ilustrativo:
Si compras una vivienda de segunda mano por 180.000 € y su valor de referencia es 200.000 €, el ITP se calcula sobre 200.000 €. Si la compras por 220.000 €, se calcula sobre 220.000 €.
El valor de referencia no cambia la base del IBI, que sigue siendo el valor catastral (catastro.hacienda.gob.es). Si vas a vender por un precio inferior, revisa qué implica en vender por debajo del valor catastral.
No todos los inmuebles tienen valor de referencia asignado. Cuando no existe o el Catastro no puede certificarlo, la base imponible del ITP es la mayor de estas cantidades: el valor declarado, el precio o contraprestación pactada y el valor de mercado.
No se puede recurrir el valor de referencia de forma aislada. Solo se impugna al recurrir la liquidación del impuesto o al solicitar la rectificación de la autoliquidación. En ese caso, Hacienda resuelve tras un informe preceptivo y vinculante del Catastro, que ratifica o corrige el valor (artículo 10.3 y 10.4 del texto refundido del ITPAJD). Para defender un valor inferior conviene aportar pruebas, como una tasación que refleje el estado real de la vivienda.
El valor de referencia y el valor catastral sirven para calcular impuestos, no para poner precio a una vivienda. Ambos parten de valores medios de zona y, por ley, no pueden superar el valor de mercado, así que no reflejan reformas, vistas, planta o estado de conservación.
Si quieres saber cuánto podrías vender o pagar, tienes dos opciones:
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En la escritura de compraventa y en otros documentos con trascendencia tributaria, ya que la ley exige que figure en ellos. También puedes buscarla por dirección en la Sede Electrónica del Catastro o en el Catastro virtual, sin identificarte.
Sí. El Catastro aprueba los valores de referencia por ejercicio a partir de los precios de las compraventas ante notario. Por eso, al consultarlo, debes indicar la fecha que te interesa: el de 2026 y el de 2027 pueden ser distintos.
Sí, puedes pactar el precio que quieras. Pero el comprador pagará el ITP sobre el valor de referencia si este es mayor que el precio.
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