En la gestión de comunidades de propietarios en España, el término derrama juega un papel crucial al abordar la necesidad de financiar gastos imprevistos o proyectos de mejora que beneficien a la propiedad común. Este concepto, fundamental en el mantenimiento y la buena convivencia dentro de las comunidades, se refiere a la recaudación de fondos extraordinaria que se distribuye entre todos los propietarios. Es esencial para cubrir necesidades que no estaban contempladas en el presupuesto anual de la comunidad. De este modo, se asegura así el bienestar y la conservación de los espacios compartidos.
El presente artículo te explicará el significado de derrama, abordando su importancia en la administración de las propiedades colectivas. Se explorará cómo se calcula esta cuota extraordinaria, basándose en el coeficiente de participación de cada propietario. Después, se describirán las situaciones específicas bajo las cuales se puede aplicar.
Una derrama es un cobro extraordinario que se establece más allá de las cuotas ordinarias mensuales. Su objetivo es financiar gastos que no se habían anticipado en el presupuesto anual o para llevar a cabo mejoras significativas en las zonas comunes de la propiedad. Este mecanismo es esencial cuando surgen necesidades urgentes de reparación, mantenimiento o mejora que excedan los fondos disponibles en la comunidad. La finalidad es lograr el bienestar y la conservación del valor de la propiedad compartida.
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La aplicación de una derrama se decide colectivamente por los propietarios durante las asambleas, basándose en un sistema de votación que refleja la participación de cada uno en la comunidad, normalmente determinada por el coeficiente de propiedad. Este proceso democrático garantiza que todos los miembros contribuyan equitativamente al financiamiento de los proyectos, de acuerdo con su cuota parte en la propiedad.
Supongamos que vives en un edificio de apartamentos con varios vecinos y existe una comunidad de propietarios que se encarga de la gestión del edificio. El edificio tiene más de 20 años y nunca se ha renovado el sistema de calefacción central, el cual ha comenzado a fallar frecuentemente, causando inconvenientes a los residentes, especialmente durante el invierno.
Durante la reunión anual de la comunidad de propietarios, el administrador presenta un informe detallado del estado del sistema de calefacción, concluyendo que una reparación menor no sería suficiente y que se necesita una renovación completa del sistema para garantizar su funcionamiento eficiente y seguro. El coste total de la renovación es significativamente alto y excede el fondo de reserva de la comunidad, que se utiliza para gastos menores y mantenimiento rutinario.
Para financiar este proyecto, la comunidad decide imponer una derrama. Se calcula la cantidad total necesaria para la renovación y se divide entre todos los propietarios, según el coeficiente de participación de cada uno en la comunidad (esto puede estar determinado por el tamaño del apartamento, la ubicación, entre otros factores). Por último, se informa a cada propietario la cantidad específica que debe aportar y se establece un calendario de pagos.
El cálculo de una derrama en una comunidad de propietarios se realiza a través del coeficiente de participación que cada propiedad tiene asignado dentro de la comunidad.
Este coeficiente, definido en los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo de la propiedad horizontal, establece la parte proporcional que cada propietario debe contribuir a los gastos comunes, incluidas las derramas para gastos extraordinarios o mejoras.
Para calcular el importe de la derrama que corresponde a cada propietario, se multiplica el total del gasto extraordinario aprobado por la comunidad por el coeficiente de participación de cada propiedad. De esta manera, el importe de la derrama se distribuye de forma equitativa, asegurando que cada propietario contribuya según la proporción que su propiedad representa en el conjunto de la comunidad.
Conocer el coeficiente de propiedad es crucial para los propietarios, ya que les permite anticipar el impacto financiero que tendrán las derramas en sus economías personales. Este coeficiente afecta a las cuotas ordinarias mensuales y a la contribución en situaciones extraordinarias. La transparencia y la equidad en este proceso son fundamentales para mantener una gestión eficaz y armónica de la propiedad compartida.
Siguiendo con el ejemplo de renovación del sistema de calefacción en un edificio residencial, detallamos cómo calcular la derrama por coeficiente de propiedad.
Para el cálculo, cada apartamento tiene asignado un coeficiente que refleja su tamaño y valor relativo dentro del edificio. Un apartamento más grande contribuirá con una mayor parte de los gastos comunes que uno más pequeño. Estos coeficientes suelen estar definidos en los estatutos de la comunidad de propietarios o en el título de propiedad de cada apartamento. Supongamos que los coeficientes varían del 3% al 7% del total del edificio.
Para calcular cuánto debe aportar cada apartamento a la derrama, se multiplica el coste total de la renovación por el coeficiente de propiedad.
Por ejemplo, si un apartamento tiene un coeficiente del 3% y otro del 5%, la contribución de estos apartamentos serían:
Una vez calculado el importe de la derrama por apartamento, la comunidad de propietarios notifica a cada propietario el monto que debe aportar. Se establecerá un calendario de pagos que permitia el pago en cuotas, para facilitar la gestión del impacto económico en los propietarios.
Cuando una derrama propuesta supera el importe de 12 mensualidades de gastos comunes, estamos ante una situación que requiere una atención y procedimientos especiales dentro de la comunidad de propietarios. Este tipo de derrama, dada su magnitud, puede tener un impacto significativo en la economía de los propietarios, por lo que su aprobación suele necesitar de mayorías cualificadas en la junta de propietarios, según lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la comunidad.
El proceso para aprobar una derrama que supera las 12 mensualidades de gastos comunes en una comunidad de propietarios en España, es el siguiente:
La posibilidad de oponerse al pago de una derrama en una comunidad de propietarios surge bajo ciertas condiciones específicas, marcadas por la legislación y las circunstancias particulares en torno a la decisión de imponer dicha derrama.
Por lo tanto, un propietario puede oponerse al pago de una derrama cuando:
La comunidad de propietarios puede emprender acciones legales para reclamar el pago de la derrama. Esto puede incluir el cobro de intereses de demora y, en casos extremos, el embargo de bienes para cubrir la deuda.
Sí, un propietario tiene derecho a impugnar la decisión de una junta de imponer una derrama, siempre y cuando lo haga dentro del plazo legalmente establecido y por motivos que la ley considere válidos.
Las derramas se utilizan para cubrir gastos extraordinarios que no están contemplados en el presupuesto ordinario de la comunidad, como reparaciones urgentes, renovaciones importantes, o la instalación de nuevos servicios o infraestructuras que benefician a la propiedad común.
La ausencia de un propietario en la junta no exime su obligación de contribuir a la derrama si ésta es aprobada. Las decisiones tomadas en la junta son vinculantes para todos los propietarios, presentes o no.
