El diferencial de una hipoteca es un porcentaje fijo que se añade al índice de referencia para calcular cuánto dinero se pagará mensualmente a la entidad que realiza el préstamo para la compra de una vivienda. En el caso de Europa y España, el índice de referencia es el Euríbor, el cual indica el precio de los préstamos entre entidades bancarias del continente europeo.
En resumen, el diferencial es una parte de los intereses que el banco recibe por conceder un préstamo hipotecario. Cada banco aplica un diferencial diferente dependiendo de sus condiciones y cláusulas del contrato hipotecario.
Lectura recomendada: Hipoteca: ¿Qué es y cómo funciona?
El diferencial de la hipoteca se calcula de la siguiente forma: del interés total que se paga al banco, debemos restarle el euríbor. El resultado será el porcentaje que equivale al diferencial. Por ejemplo, si tenemos una hipoteca con un interés total del 2,70 % y a este le restamos el euríbor, que es el 1,30 %, el valor que obtenemos es 1,40 %, el cual equivale al diferencial.
El resultado es el diferencial establecido por la entidad financiera que concede el préstamo. En ocasiones no hace falta calcular esta cifra, ya que es el mismo banco que da la información de antemano.
El diferencial será siempre el mismo durante todos los años que se pague el préstamo. Lo más conveniente antes de pedir una hipoteca, es que el Euríbor sea bajo. Si además es posible, que el diferencial ofrecido por la entidad bancaria también lo sea.
El Euríbor es una parte de los intereses que se paga en un préstamo hipotecario. En un contexto en que el Euríbor es muy elevado, los bancos suelen ofrecer un diferencial menor para ajustar sus precios y vender hipotecas. En caso de solicitar un préstamo de este tipo en un momento en que el Euríbor tiene un porcentaje alto, puede tener beneficios a largo plazo. Por ejemplo, cuando el Euríbor vuelva a bajar la cuota de la hipoteca será menor.
El diferencial de una hipoteca varía según el tipo de interés aplicado: variable o fijo. Además, el mercado hipotecario también proporciona datos sobre un diferencial medio que puede orientar a los usuarios en la comparación de ofertas bancarias. En las siguientes secciones exploraremos las características de cada tipo de diferencial.
En las hipotecas de interés variable, el diferencial juega un papel crucial, ya que se suma al valor del Euríbor, el cual cambia periódicamente (generalmente cada 6 o 12 meses). Este tipo de hipoteca suele tener diferenciales más bajos en comparación con las hipotecas fijas, para compensar la incertidumbre de la evolución del índice de referencia.
Por ejemplo, si una entidad bancaria ofrece un diferencial del 0,50 % y el Euríbor está al 2 %, el interés final será del 2,50 %. Sin embargo, si el Euríbor baja al 1 %, el interés total disminuirá al 1,50 %. Esto hace que las hipotecas variables sean más atractivas en períodos en los que el Euríbor tiende a la baja.
Es importante destacar que algunas entidades financieras permiten reducir este diferencial mediante bonificaciones, como la domiciliación de nómina, seguros o productos adicionales, pero estas condiciones deben analizarse a fondo para evitar costes adicionales a largo plazo.
En las hipotecas de interés fijo, no existe un índice de referencia como el Euríbor, ya que el interés total se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Sin embargo, el diferencial es igual de relevante porque, aunque no se sume a otro índice, constituye el porcentaje base que define cuánto pagará el prestatario.
Por lo general, los diferenciales en las hipotecas fijas tienden a ser más altos que en las variables debido a la estabilidad que ofrecen. Por ejemplo, una hipoteca fija puede tener un interés total del 3 %, lo que refleja el diferencial aplicado por el banco desde el inicio.
Este tipo de hipoteca es ideal para quienes prefieren mantener cuotas constantes y evitar la volatilidad del mercado, especialmente en épocas en las que se prevé que el Euríbor pueda aumentar significativamente.
El diferencial medio de las hipotecas es un indicador útil para conocer la tendencia del mercado hipotecario. Este valor es calculado a partir de los diferenciales que las entidades bancarias suelen aplicar y refleja una media orientativa para los usuarios que buscan financiación.
Actualmente, en España, el diferencial medio para las hipotecas variables oscila entre el 0,80 % y el 1 %, mientras que en las hipotecas fijas, aunque no se utilice el concepto de diferencial propiamente dicho, el interés total suele rondar entre el 2 % y el 3 %.
Conocer el diferencial medio puede ayudar a los consumidores a identificar si las condiciones que ofrece su banco son competitivas. Una comparación con otras entidades permitirá elegir la opción más adecuada en función de sus necesidades financieras.
Cuando el Euríbor es negativo, se resta al diferencial. Por ejemplo, si los mercados han cerrado con un Euríbor al -0,40 % y el diferencial de la hipoteca es el 1 %, en este caso el cliente deberá pagar un 0,60 % a la entidad bancaria.
Hay situaciones en que las entidades bancarias ofrecen un diferencial de la hipoteca menor con la opción de contratar otros servicios para disminuirlos. Asimismo, existen casos que si el prestatario trae la nómina al banco o contrata un seguro de vida, el banco le ofrece reducir su diferencial. Es importante calcular bien y a largo plazo si contratar productos bancarios sale más rentable que pagar más de diferencial.
Otra opción para reducir el diferencial de la hipoteca es refinanciar con otra entidad bancaria que ofrezca unos intereses menores.
Las hipotecas con interés variable ofrecen un diferencial más bajo actualmente, debido al aumento del Euríbor, que llegó a cerrar el pasado diciembre de 2022 en un 3,018 %, un hecho que no sucedía desde el 2018. Actualmente, es posible incluso encontrar entidades bancarias que ofrecen un diferencial del 0,50 % o incluso menor. Es importante contactar y estudiar las propuestas de varios bancos antes de elegir una hipoteca.
El diferencial medio en hipotecas variables está entre el 0,80% y el 1%, mientras que en las fijas se integra en el interés total, que suele rondar entre el 2% y el 3%.
Puedes consultarlo en las condiciones del contrato hipotecario o solicitar información a tu banco.
El tipo de interés está especificado en tu contrato hipotecario o lo puedes verificar en los recibos de tu cuota mensual.
Las hipotecas variables suelen tener un diferencial entre el 0,50% y el 1%, dependiendo de la entidad bancaria.
Puedes reducirlo contratando productos adicionales con el banco o refinanciando tu hipoteca con otra entidad que ofrezca mejores condiciones.
