El valor residual de una vivienda es un dato importante, junto con conceptos relacionados con su cálculo, como depreciación, amortización y vida útil. Resulta de especial relevancia a la hora de vender tu piso o solicitar una valoración de inmuebles. A continuación, te explicamos qué es el valor residual y cómo se calcula en el ámbito inmobiliario.
El valor residual indica el precio que puede tener un activo cuando llega al final de su vida útil. Se trata de un concepto aplicable a cualquier bien no patrimonial -como maquinaria, tecnología o bienes inmuebles- y está muy relacionado con la depreciación y la amortización que sufre durante toda la vida útil de ese producto. Pero también tiene relación directa con los edificios.
Es algo que se puede explicar muy bien en el caso de un móvil o un ordenador, por ejemplo. Aunque sea de última generación y cueste muy caro, según lo vas usando, va perdiendo valor. Al cabo de un año, puede valer menos de la mitad de lo que pagaste por él.
El método residual estático es una técnica utilizada en la valoración inmobiliaria para calcular el valor de un terreno en función de su potencial de desarrollo. Este método se basa en la premisa de que el valor del suelo se obtiene restando del valor final del proyecto inmobiliario todos los costes asociados a su desarrollo, incluyendo construcción, licencias, honorarios, financiación y beneficios del promotor.
Este método se denomina "estático" porque asume que la promoción inmobiliaria se desarrolla en un solo momento, sin considerar variaciones en los flujos de caja o ajustes temporales en los costes y valores de venta. Es ampliamente utilizado en tasaciones para determinar si un terreno es viable para un proyecto inmobiliario y qué precio máximo se puede pagar por él sin comprometer la rentabilidad.
Fórmula del método residual estático: Valor del terreno = Valor final del proyecto - (Costes de construcción + Gastos generales + Beneficio del promotor)
Este enfoque es útil cuando se quiere analizar el potencial de inversión en un suelo urbanizable, aunque presenta limitaciones al no considerar factores dinámicos como cambios en la demanda o fluctuaciones en los precios de mercado durante el desarrollo del proyecto.
El valor residual afecta a cualquier activo, incluidos los bienes inmuebles. Una vivienda no vale lo mismo el día que la compras, recién construida, que cuando intentas venderla, cinco, diez o veinte años después.
No hablamos de la situación del mercado, que está sujeta a altibajos, sino del piso o local en sí, que ha sufrido el paso del tiempo y el uso que se le ha dado. Es decir, ha sido objeto de amortización y depreciación, a lo largo de su vida útil y esto reduce su valor residual.
A la hora de vender tu piso y realizar su tasación, necesitas saber cuál es su valor residual.
El valor residual está estrechamente ligado a otros conceptos financieros y contables que influyen en la valoración de un activo con el tiempo. Entre ellos, destacan la vida útil, la amortización y la depreciación, cada uno con un impacto directo en el cálculo del valor residual.
La vida útil de un activo es el período durante el cual un bien puede utilizarse de manera eficiente antes de que su rendimiento disminuya significativamente. En el caso de los inmuebles, el Código Técnico de la Edificación (CTE) establece que la vida útil de un edificio de viviendas es de aproximadamente 100 años.
Sin embargo, la vida útil real puede variar según los materiales empleados en la construcción, el mantenimiento recibido y otros factores externos. Por ejemplo, un inmueble con materiales de alta calidad y un mantenimiento adecuado puede superar ese período, mientras que una construcción con deficiencias estructurales podría reducir su vida útil considerablemente.
La amortización representa la pérdida de valor de un activo a lo largo del tiempo debido a su uso y desgaste. En términos contables, se considera un gasto planificado que permite distribuir el coste de un bien durante su vida útil.
Para entender la relación entre amortización y valor residual, veamos un ejemplo práctico:
📌 Ejemplo: Un inversor compra un local comercial por 300.000 euros y estima que su vida útil será de 30 años. Si se prevé que, tras ese periodo, el local aún tendrá un valor residual de 50.000 euros, la amortización anual se calcularía así:
(Precio de compra - Valor residual) / Vida útil = Amortización anual
(300.000€ - 50.000€) / 30 años = 8.333€ anuales
En este caso, la amortización reduce el valor contable del activo año tras año hasta acercarse a su valor residual, que representa el importe final que aún conservará cuando haya finalizado su vida útil.
La depreciación refleja la diferencia entre el precio original de un activo y su valor tras aplicar la amortización. En el caso de los inmuebles, existen tres tipos principales de depreciación:
La depreciación es un factor clave en la valoración de activos, ya que afecta directamente al valor residual y, por tanto, al precio de reventa del inmueble.
El valor de mercado es el precio que un comprador está dispuesto a pagar por un inmueble en un momento determinado. Este valor fluctúa en función de la oferta y la demanda, la ubicación del activo y otros factores económicos.
El valor de mercado puede influir directamente en el valor residual, ya que si un inmueble se revaloriza con el tiempo debido a mejoras urbanísticas o incremento de la demanda en la zona, su valor residual puede ser mayor al inicialmente estimado. En cambio, si el mercado inmobiliario cae, el valor residual del inmueble también puede reducirse.
Cuando quieras calcular el valor residual, te basta con saber el precio de compra, el tiempo que se ha utilizado y en cuánto se tasa la amortización y la depreciación.
Ahora bien, en el supuesto de que el objeto haya cumplido su vida útil, no es posible calcular su valor residual, puesto que ya ha llegado a su amortización y depreciación máximas.
En la propia definición de valor residual que hicimos al comienzo, tenemos su cálculo. Para calcular el valor residual de un inmueble basta con restar la amortización y la depreciación de su precio de compra.
Valor residual de un inmueble = Precio de compra - Gastos de amortización y depreciación
Vamos a explicarlo con un ejemplo:
Supongamos que la depreciación anual son 5,000€. Por tanto, la depreciación acumulada de ocho años (de 2015 a 2023) son 40.000€.
Restando esta cifra al valor del piso obtenemos un valor residual de 60.000€.
En el caso de un contrato de alquiler, el valor residual es el importe que se fija como valor de compra en el supuesto de que se acuerde que el inquilino puede adquirir el piso al finalizar su contrato.
No, el valor residual solo se aplica a la construcción, no al suelo.
El valor residual depende del precio de compra, de la vida útil y de la amortización. Puesto que no es igual la depreciación que pueda sufrir un móvil que la de un inmueble, su valor residual también difiere.
El valor residual de un terreno es el precio estimado que tendrá al final de su vida útil, pero dado que los terrenos no se deprecian como los edificios, su valor residual suele ser similar o incluso superior al precio de compra, dependiendo de la ubicación y el mercado inmobiliario.
La vida útil de un inmueble se calcula considerando factores como los materiales de construcción, el mantenimiento, el uso del edificio y normativas locales; en España, el Código Técnico de la Edificación (CTE) estima una vida útil de 100 años para viviendas.
