El valor residual de una vivienda es un dato importante, junto con conceptos relacionados con su cálculo, como depreciación, amortización y vida útil. Resulta de especial relevancia a la hora de vender tu piso o solicitar una valoración de inmuebles. A continuación, te explicamos qué es el valor residual y cómo se calcula en el ámbito inmobiliario.
El valor residual indica el precio que puede tener un activo cuando llega al final de su vida útil. Se trata de un concepto aplicable a cualquier bien no patrimonial -como maquinaria, tecnología o bienes inmuebles- y está muy relacionado con la depreciación y la amortización que sufre durante toda la vida útil de ese producto. Pero también tiene relación directa con los edificios.
Es algo que se puede explicar muy bien en el caso de un móvil o un ordenador, por ejemplo. Aunque sea de última generación y cueste muy caro, según lo vas usando, va perdiendo valor. Al cabo de un año, puede valer menos de la mitad de lo que pagaste por él.
El valor residual afecta a cualquier activo, incluidos los bienes inmuebles. Una vivienda no vale lo mismo el día que la compras, recién construida, que cuando intentas venderla, cinco, diez o veinte años después.
No hablamos de la situación del mercado, que está sujeta a altibajos, sino del piso o local en sí, que ha sufrido el paso del tiempo y el uso que se le ha dado. Es decir, ha sido objeto de amortización y depreciación, a lo largo de su vida útil y esto reduce su valor residual.
A la hora de vender tu piso y realizar su tasación, necesitas saber cuál es su valor residual.
Según hemos mencionado en la definición de valor residual, son tres: vida útil, amortización y depreciación.
La vida útil de un activo es el periodo de tiempo durante el cual ese bien puede utilizarse. El Código Técnico de la Edificación (CTE) establece que, para edificios de viviendas, la vida útil es de 100 años. No obstante, cada material usado para construir el inmueble tiene la suya propia y esto afecta al conjunto.
La amortización resta valor al artículo, puesto que pone precio al desgaste que ese activo ha sufrido a lo largo del tiempo en el que se ha utilizado.
La depreciación refleja esa diferencia de valor entre el precio de compra y el resultado de aplicar la amortización. En el caso de una vivienda, existen tres tipos de depreciación:
Este es el precio que un comprador está dispuesto a pagar por un inmueble en un momento específico. El valor de mercado puede influir en el precio inicial del inmueble, el cual se utiliza para calcular su valor residual.
Cuando quieras calcular el valor residual, te basta con saber el precio de compra, el tiempo que se ha utilizado y en cuánto se tasa la amortización y la depreciación.
Ahora bien, en el supuesto de que el objeto haya cumplido su vida útil, no es posible calcular su valor residual, puesto que ya ha llegado a su amortización y depreciación máximas.
En la propia definición de valor residual que hicimos al comienzo, tenemos su cálculo.
Para calcular el valor residual de un inmueble basta con restar la amortización y la depreciación de su precio de compra.
Valor residual de un inmueble = Precio de compra - Gastos de amortización y depreciación
Vamos a explicarlo con un ejemplo:
· Has comprado un piso, en 2015, por 100 000 €.
· La vida útil del inmueble es de 20 años.
Supongamos que la depreciación anual son 5 000 €. Por tanto, la depreciación acumulada de ocho años (de 2015 a 2023) son 40 000 €.
Restando esta cifra al valor del piso obtenemos un valor residual de 60 000 €.
En el caso de un contrato de alquiler, el valor residual es el importe que se fija como valor de compra en el supuesto de que se acuerde que el inquilino puede adquirir el piso al finalizar su contrato.
No, el valor residual solo se aplica a la construcción, no al suelo.
El valor residual depende del precio de compra, de la vida útil y de la amortización. Puesto que no es igual la depreciación que pueda sufrir un móvil que la de un inmueble, su valor residual también difiere.
